南京地价限价令落地 11幅地块超最高价将流拍

　　继房价涨幅设限之后，土地价格真的要“封顶”了！南京市国土局昨天早间发布“南京市国有建设用地使用权公开出让公告(2016年第04号公告)补充公告”，对江北、江宁3幅住宅土地调整竞价规则，规定当拍卖达到最高限价时，终止土地出让。这意味着南京的土地拍卖将正式进入“限价”时代。除了这3幅土地，国土部门还一口气挂出10幅土地公告，其中有8幅限价，因此总共已有11幅土地设置限价。　　

　　新规

　　地价封顶超出算流拍

　　国土局在补充公告里称，经市政府批准，现对这3幅地块竞价规则进行调整。现代快报记者发现，南京的土地拍卖新规，主要有3处规定是新的。首先，当地块竞价达到最高限价时，终止土地出让，竞价结果无效。

　　这意味着南京要给地价设置“封顶”，拍卖超出封顶价格就无效，相当于土地流拍，这与之前苏州的新政规则一致。

　　保障房建设资金

　　不计入房价准许成本

　　国土部门还规定，当地块竞价达到保障房建设资金起始价时，竞价超出部分为保障房资金并不计入房价准许成本。

　　按照南京现行土地拍卖规则，土地的起拍价向上超出45%时，则达到保障房建设资金门槛。假设一幅土地起拍价是10亿元，而成交价格是20亿元，那么14.5亿元算是土地款，而5.5亿元则叫保障房建设资金。按照新规，这个地块的土地成本虽然是20亿，但物价部门只认14.5亿。

　　除了限价，加价幅度也作出调整。以首批执行新规的3幅土地中的G18为例，国土部门规定，G18地块竞价达到竞争保障房建设资金起始价时，加价幅度调整为2000万元的1-5倍。

　　执行

　　时间

　　10天后将迎首次限价土拍

　　首次执行限价令的3幅土地，分别是江宁上坊青龙山国际生态新城的G18和G19地块，以及六合龙池街道的G21地块，这3幅地块全部是住宅性质，将在6月14日下午正式竞价拍卖。此外，南京市国土局昨天还发布公告，挂出10幅地块，其中江宁6幅、江北4幅。这10幅地块中，有8幅是住宅土地，都将执行限价新规。江北有2幅地块不是住宅土地，没有设置最高限价。一幅是南工大以北、沿江大道以南的商业地块G30，另一幅是泰山采石场的旅馆用地G31。这10幅土地将于7月8日公开拍卖。

　　追问

　　1

　　最高限价怎么设的?

　　最高限价到底高不高呢？以首个被限价的G18地块为例，这幅土地的起拍价格为12.1亿元，最高限价是24亿元。结合G18的容积率和出让面积计算，现代快报记者发现，该地块的起拍楼面地价9860元/平方米，而最高限价的楼面地价则达到了19558元/平方米，接近翻倍。

　　G18地块位于江宁的青龙山国际生态新城，如果G18地块的拍卖在最高限价面前戛然而止，那么区域地价就要从万元出头，变成逼近2万，相当于接近翻倍！表面上看，G18被限价了，但是允许的最高成交价，比去年要高了很多，接近2万元的地价已经接近麒麟。

　　“从首批执行的11幅限价土地看，国土部门设置的底线就是不允许超出区域地王价格。比如江北地价，不允许超出江北地王价格；青龙山国际生态新城的土地，由于距离上一次拍卖时间长达大半年，因此给出了较大的溢价空间，但仍然不允许超过麒麟的江宁地王价格。”有业内人士分析称，综上可以分析此次限地价与苏州做法一致，即以行政限价手段限制住新地王的出现。

　　国土局部门表示，从最高限价看，溢价最高的是G26地块的137%，最低为G21地块的30%。

　　2

　　开发商是否会搅局?

　　按照南京的土拍新规，如果土地拍卖到达最高限价时，仍然有房企继续竞价，该土地流拍。这不禁让人担心：如果到了最高限价时，仍然有开发商故意举牌，那么土地流拍，不是反而减小了土地供应量，反而助推房价上涨吗？

　　“确实会有这种可能。”某央企开发商营销负责人私下表示，假设某开发商拥有一个“地王”，那么接下来区域内有土地拍卖时，他势必希望创造出新的地王，为自己减轻压力。不过也有业内人士分析，如果开发商执意要在众目睽睽下搅局，很可能会“开罪”政府部门，相信开发商会认真权衡利弊。

　　3

　　关键时刻同时举牌怎么办?

　　在新的拍卖规则下，逼近最高限价前的“最后一举”就非常关键。值得注意的是，南京的土地拍卖规则与苏州不同，苏州是网上竞价，而南京是现场举牌竞价，这为关键时刻的“最后一举”带来了可能出现的争议。因为网上竞价时，由电脑判断出价速度，并根据速度来排序；而南京的拍卖是依靠主持人的肉眼判断举牌。如果有多家开发商同时举牌，主持人该怎么处理？这可能会引发争议。“接下来的土地拍卖，不但要有钱，还要拼计算、拼手速。”有开发商人士表示。

　　观点

　　1.政策有不确定性

　　南京工业大学天诚不动产研究所执行所长吴翔华表示，南京的限价新政存在着很多的不确定性。从直观来看，这一政策可以减少地王的出现。但是一边说“超过最高限价终止出让”，一边是“超过45%的溢价不计入成本”，存在着一定的矛盾。而且“超过45%的溢价不计入成本”未来如何执行，也是个难题。他认为，关键看后期的详细政策的出台和落实。

　　2.有利于平抑地价

　　南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远认为，超过45%溢价部门不计入成本，实际上是提升了开发商的拿地成本；而楼盘售价又有高压线控制，前后夹击大大抑制了开发商的利润空间。而且拍地手法也进行优化，供应也有保证。“三管齐下”有利于缓解开发商任性加价盲目拿地的现象，对于平抑地价、稳定房地产市场有积极的意义。(马乐乐)

　　相关

　　江北一楼盘

　　252套房2657人抢

　　快报讯(记者 马乐乐)就在土地拍卖的新政出台之前，南京3家楼盘“抢跑”，其中江北和河西再现千人抢房。江北的华润国际社区更是出现了2600多组买房人抢200多套房的盛况，参与开盘的人数为今年最多。

　　前天晚间，有大半年时间没有开盘的华润国际社区，开盘推出252套房，由于楼盘被物价部门限价在2.2万元/平方米以内，被普遍认为比市场价低4000元/平方米，“买到就是赚到”，结果吸引了2657组买房人的争夺，超过10个人抢一套房。开发商不得不在开盘现场出动大量保安维持秩序。当晚，这批房源毫无悬念地全部卖光。

　　11幅限价拍卖的土地

　　地块编号 地块名称 挂牌出让起始价(亿元) 最高限价(亿元)

　　G18 江宁区东山街道天赐路以南、万安北路以西地块 12.1 24

　　G19 江宁区文靖北路以南、上高路以西地块 6.4 12.6

　　G21 六合区龙池街道龙腾路以南1号地块 5 6.5

　　G22 江宁区天靖路以南、上高路以西地块 19.5 37

　　G23 江宁区双龙大道以东、云台山河路以北地块 8.5 18

　　G24 江宁区栖隐路以东、学林东路以南地块 8 16

　　G25 江宁区双龙大道以东、学林东路以南地块 16 34

　　G26 江宁区苏源大道以东、云台山河路以北地块 15.6 37

　　G27 江宁区高新园学十二路以南、务实路以东地块 7.1 16

　　G28 浦口区江浦街道白马2号地块 10 16.5

　　G29 浦口区江浦街道白马3号地块 12.5 20.3