南京对首套房认定标准收紧 有贷款记录就不算首套房

龙虎网讯 昨天上午，上海出台“史上最严限购令”，非沪籍社保满5年非单身才能购房，同时提高二套房首付比例，二套非普通住房首付须七成。

就在不少市民热议南京会不会跟进出台类似的收紧政策时，昨晚9点多，一份名为《人民银行南京分行 中国银监会江苏监管局关于规范个人住房贷款业务促进住房金融健康发展的通知》的内部文件在网络上流传开来。文件中对首套房认定标准收紧，“首付贷”也被禁止。扬子晚报记者多方求证，得知文件属实，业内人士表示从文件内容来看，意味着南京房贷收紧。

扬子晚报全媒体记者 李冲 马祚波

综合新华社 新民晚报 人民日报官微等

昨天上午 上海史上最严限购令出台

非沪籍社保满5年非单身才能购房 二套房首付比例提高

昨天上午，上海市人民政府新闻办公室召开新闻发布会，发布了关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见（以下简称“《若干意见》”），从即日起发布实施。购买二套普通住宅的首付比例不低于50%，购买二套非普通住宅的首付比例不低于70%。

举措1

二套非普通住房首付须七成

《若干意见》强调从紧实行差别化住房信贷政策，加强个人住房贷款管理。拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

上海贷款主要支持市民的居住需求，特别是首套房。上海银监局副局长蔡莹介绍道，目前，上海房贷的不良率只有0.48%，低于一般贷款，上海银行业执行房贷比较有效。

市住房城乡建设管理委主任顾金山介绍，购房人在申请贷款时还应承诺首付款为自有资金，违反承诺则作为失信行为信息纳入本市公共信用信息服务平台。

举措2

严禁首付贷、推第三方监管

严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付贷、过桥贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。对各类非正规金融机构为房产交易提供各种形式金融业务行为开展专项整治。上海市住建委主任顾金山表示，将进一步强化房地产市场监管，规范从业行为,严肃查处违法违规行为。依托全市统一的商品房预售许可信息管理系统和商品房销售合同网上备案系统，加强商品房预销售管理，防止捂盘惜售。

前段时间的“链家”事件一直是媒体关注的焦点。“2月23日曝光后，市住建委约谈了链家上海公司，后来又约谈了链家公司董事长，正式立案调查。相关门店网签资格暂停，相关经纪人网签资格暂停。目前调查取证结束。”顾金山说。

举措3

非沪籍购房须缴社保5年以上

《若干意见》要求从严执行住房限购政策。提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限，从自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照本市限购政策执行。值得一提的是，为进一步规范交易行为，限购审核将前置至交易备案环节。

影响立竿见影

上海1700多套房抢在新政发布前成交

上海楼市24日陷入“疯狂”。当天一天，一手房成交量超过1776套。大量网签需求的涌入，甚至导致上海市新建商品房合同备案系统响应缓慢，不得不让“技术人员设法解决”，并将网上合同备案系统签约时间延长至24时。

同时，沪上部分中介网签中心人满为患，一些外地客户纷纷赶在24日签订居间合同，25日就送交易中心审税。根据中国指数研究院数据，最近一周上海市一手住宅的日均成交量（含保障房）仅800套；今年3月以来，上海日均交易533套，而去年同期为170套。

上海中原地产研究部卢文曦表示，房企在推盘上有所动作，上周新房市场供应达到19万平方米，为今年以来最高值，并且本周前3天市场供应也达到了13万平方米，房企惜售心态有所转变。从这两天成交来看，单日成交量接近10万平方米，一般而言工作日交易量大约在4万-6万平方米波动，显然这几天在抢政策时间窗口。

房企同样反应迅速，上周上海新房市场供应达到19万平方米，为今年以来最高。本周前3天市场供应达到13万平方米。

追问 南京会学上海吗

看看南京上海楼市政策异同

1 从严执行限购政策

●上海：外地人购房缴纳社保年限从累计2年调整至累计5年。

●南京：已取消外地人限购政策。

2 严格差别化信贷政策

●上海：已有1套住房再次购房的，普通住房首付比例为50%，非普通住房首付比例为70%。

●南京：目前市区执行的是首套房首付比例25%，有1套房且贷款未结清的，二套房的首付比例为45%。南京高淳与溧水两区的首套与二套首付比例分别只有20%与30%。

3 提高中小户型比例

●上海：中心城区中小户型比例大于70%，郊区大于60%。

●南京：2015年9月，南京正式发文取消“9050”（出让地块内90平方米以下的套型总面积超过50%），执行了一年多的该政策正式退出历史舞台。

上海出台了号称全国最为严格的楼市调控政策，作为“近邻”，南京的开发商与买房人一直在密切关注着。昨天上午，上海的新政甫一公布，记者的朋友圈里便炸开了锅，看到“邻居”在二套房贷首付比例、严控外地人购房方面下此重手，不少南京的营销人士都在讨论，南京会学上海吗？

昨天上午上海楼市新政出台的同时，南京江北高新区的一家楼盘正在对外公开销售，开发商拿出了300多套房源，原先只限定500人的摇号规模，后来购房者彻夜排队不肯离去，最终开发商发放了700多个认筹号，两个多小时的时间，所有房源被一抢而空。“由于是刚需楼盘，总价较低，吸引了大量投资客”，江宁一家楼盘的营销总监告诉记者，目前南京两江板块的投资比例之大超出想象，有的项目超过70%的买房人是投资客，远远超过正常水平，过去执行限购措施，就是为了去除南京房地产的投资以及投机需求，如今限购取消、市场火爆，投资客卷土重来，势头更甚以往，如果南京楼市进行调控的话，业内人士建议，首当其冲的应该是遏制投资和投机行为，维护好楼市的正常秩序。

既然不少业内人士均认为南京有政策收紧的可能性，那么一旦像上海这样收紧的话，对市场会有哪些影响呢？

“投资客的比例可能会下降”，南京房地产开发建设促进会秘书长张辉认为，部分楼盘的投资比例过高超出理性水平，有必要降温。特别是刚需板块的楼盘如江北高新区、江宁大学城、仙林板块等等，抢房现象有望得以缓解。

昨天夜里 南京收紧房贷文件风传

记者多方求证得知文件基本属实 南京可能重回“认房又认贷”时代

上海、武汉等地昨天白天接连出台楼市调控政策，而昨天晚间，一份名为《人民银行南京分行 中国银监会江苏监管局关于规范个人住房贷款业务促进住房金融健康发展的通知》的内部文件在网络上广泛流传。文件中对首套房认定标准收紧，“首付贷”也被禁止。扬子晚报记者多方求证，得知文件基本属实。

记者从内部人士处获悉，网络热传的这份文件基本属实，但只作为指导性文件，各地对于首套房的认定等细则可能依旧会略有差别。

文件中指出，严格区分“首次购买普通住房”和“首套普通自住房”，对于有购房贷款记录的借款人家庭，不得纳入“首次购买普通住房”支持对象。这意味着，首套房认定或将实行“认房又认贷”的政策。

此外，从银行贷款做首付以及各类非银行机构的“首付贷”产品被禁止。文件中指出，要加强首付款真实性审查，明确“客户的首付款不能来源于借贷资金”的底线；严禁客户将消费贷款和信用贷款挪作首付款；通过房产中介公司、互联网平台、小贷公司等非银行渠道筹集首付款的客户，各银行业金融机构一律不准发放个人住房贷款。

同时，对存在“首付分期”、“零首付”等促销行为的房地产开发企业，各银行业金融机构一经发现应立即中止或从严控制合作关系，主动把控贷款中的“首付贷”风险。

扬子晚报记者昨天在朋友圈看到这个文件后，多方打探，从人民银行南京分行内部人士那里了解到，确实在3月24日有这个文件，但该文件尚未面向公众发布，作为指导性文件，并未直接点名南京、苏州具体会怎样执行，各地具体细则可能略有不同。

昨天，江苏银监局人士以及几家银行房贷部的人士表示，暂时未收到这个文件，不过从该文严谨的逻辑、文风等来推敲，确实是人行南京分行的风格。银行内部人士表示，各区域大行收到文件后，会在文件的指导下对自己银行的一些政策进行微调，各区域各行之间，会有略微差别。

很多人关心 这个房贷新政什么时间开始执行？

关于该份文件的具体执行时间，记者听到了两种版本，一是从4月1日起执行，尚有六天的缓冲期；还有一种说法是立即执行，因为文件中只有落款日期，并无具体的执行日期。

对此，银行界人士表示要等待进一步通知。浦发银行南京分行相关人士告诉记者，从以往的经验来看，执行新的贷款政策会有一两天缓冲，不过由此也会带来一些困扰，比如引发市场恐慌，导致短期内申请贷款案件骤增。因此这一次贷款新政有可能立即执行，也就是从今天起实施，具体细则会在内部发布，各家银行执行的力度恐怕也不尽相同，但是总的来说，就是“收紧”二字。

各方反应

开发商：普遍感觉“风向要变”

昨晚，江宁九龙湖的保利中央公园在没有任何优惠的情况下，所推房源全部售罄，而人们似乎都已麻木，认为“卖光”不再是新闻，只有卖不完才算新闻。“感觉这种不正常的现象要改变了”，一位开发商内部人士称，南京楼市毕竟从2014年底火到现在，该到降温的时候了，如果任由全市遍地“日光盘”、买房优惠全部取消等怪象持续上演，今后房地产市场转向的代价更大。江北一家楼盘的销售人员昨晚在朋友圈里感叹道：“幸好我们楼盘全卖完了。”

买房人：先让自己冷静下来

原本打算这个周末去江北抢房的郑先生，昨晚跟妻子商量，有点不打算去了。“买房就是为了投资保值，但是要用光所有的积蓄，还借了10万块的外债，感觉有点担心”，郑先生说，本身自己的购房意愿不是非常强烈，不过在身边同事的带动下报名登记，看到有那么多人要抢，自己难免有冲动。“如果新政出来的话，自己要算作二套了，首付款还要抬高，负担不起。”

专家解读

有贷款记录就不算首套房

昨天网络上流传的这份文件中提及“对于有购房贷款记录的借款人家庭，不得纳入‘首次购买普通住房’支持对象”，也就是说，这部分家庭再次购房有可能算作二套房了，有人指出该文件将重新回到“认房又认贷”的时代。 扬子晚报全媒体记者 马祚波

最有分量：有贷款记录即非首套房

记者注意到，在这份文件中，最核心的一条即首套房认定更加严格。文件提到：严格区分“首次购买普通住房”和“首套普通自住房”，对于有购房贷款记录的借款人家庭，不得纳入“首次购买普通住房”支持对象。

南京房地产开发建设促进会秘书长张辉认为，这条基本上可以理解为：以家庭为单位，只要贷款买过房，不管有没有还清，都将按照二套房政策来执行。目前南京的二套房政策最低首付执行标准为45%，贷款利率上浮1.1倍，如果照此执行的话，将大幅提高贷款买房的门槛和成本，对于抑制投资投机甚至改善型需求都将产生巨大影响。

有地产专家认为，这一条基本上是对绝大部分有南京户口的人都关上了首套的大门，因为名下无房，且没有贷款买过房的人，几乎凤毛麟角，也就是说，能够享受到首套房25%首付的买房人将减少很多。记者了解到，过去南京楼市长期执行过“认房又认贷”的严格贷款政策，只要买过房或申请过贷款，再次购房都算作二套，后来放开后，“认房又认贷”变为“认贷不认房”，可以说，“认房又认贷”的重新回归，将有效控制市场需求，挤掉投资、投机的“泡沫”。

南京、苏州再成“典型”

关于该文件出台的背景，记者在网上流传的文件中看到“当前江苏房地产走势分化明显，既存在局部地区特别是部分三四线城市库存较高的压力，又出现了南京、苏州等二线城市房价上涨过快的情况”，文件要求全省金融部门要按照“分类指导、因地施策”的原则，把差别化住房信贷政策落实好。在消化三四线城市库存的同时，更要密切关注南京、苏州等地因房价上涨过快可能带来的金融风险。

记者注意到，南京与苏州两地已经表述第一次被“点名”了，去年央行首次出台调整首付政策之时，南京与苏州的二套房首付比例被确定为45%，比省内其他城市更高；随后再次调整时，这两地又一次被区别对待，显然这与南京、苏州的楼市发展现状密切相关。业内人士指出，即将出台的正式文件以及相关细则有可能再次“因地施策”，针对不同的城市出台差别化贷款政策。

严控资金来源，对“首付贷”说不

与深圳、上海等地对买房人的首付资金监管趋严相同，这份文件中使用了类似的字眼：“对通过房地产中介公司、互联网平台、小贷公司等非银行渠道筹集首付款的客户，各银行业金融机构一律不得发放个人住房贷款。”

市场人士认为，“首付贷”是近期频频出现的贷款配套产品，在一些投资者看来，只要楼市只涨不跌，完全可以自己不花一分钱炒房，从首付款到房款，全部使用贷款解决，其实当中蕴藏极大的金融风险，一旦楼市止涨回落，无论是投资者还是银行，都可能面临相应损失，这也是昨晚这份文件中专门对“首付贷”说不的主因。

楼市未来走势如何？总理这么说……

楼市怎么走，总理的表态一直是各方关注的焦点。24日，李克强总理在博鳌论坛上给大家吃下了“定心丸”。

总理表示，继续促进房地产市场平稳健康发展，避免房地产市场出现大的波动。话虽精简，分量却很重。这表明对于楼市，中央还是一如既往的态度——“稳”！中央为何要“稳”楼市？住建部部长陈政高在两会记者会上表示，房价问题事关每一个居民的切身利益，也事关房地产的平稳健康发展，还事关经济社会发展的全局。

陈政高表示，春节后一线城市房价发生了很大变化，上涨过快。现在我们的一项重要任务是稳定一线城市和部分二线城市的房价。

如何“稳”楼市，陈政高表示住建部将出诸多“实招”。比如，落实好城市调控主体责任，抓好价格的监测；积极推进《住房公积金管理条例》出台；做好“首付贷”专项整治，保障好农民工进城购房的合法权益；对于房产“黑中介”，今年将开展专项整治，建立黑名单。

来源： 扬子晚报网 　　编辑：王缘