刚买的学区房是“凶宅” 凶宅能否成为索赔理由

一套房子，因摊上一桩凶杀案而成了常人眼中的“凶宅”，这套房子变得尴尬，房主想尽快脱手，买主又避之不及。

“凶宅”，能不能成为索赔理由?

中国江苏网10月22日讯 “凶宅”，即其中曾出现过非正常死亡的房子。这样的房子，在很多人的眼中，被打上“不吉利”的标签。

早在2009年，因为“凶宅”问题，房东张某就把承租人王某告上法庭：咖啡店老板王某租了张某的房子，安排多名女员工居住。不料，一名女员工因感情纠葛被杀死在屋内。张某就以“凶宅”贬值为由，将王某告上法庭，索赔损失16万元。然而，房主并未胜诉。此后，工业园区又出现一例购买婚房买到“凶宅”的案子。时至今日，又一起“凶宅”索赔案在苏州发生：一套学区房在最终过户后，买主才得知是一套“凶宅”，买主将原房主告上法庭，最终，原房主自愿赔偿买主5万元，了结这起“凶宅”索赔纠纷。

“凶宅”引发的诉讼案，案情并不复杂，人们关注的并不仅是案件本身，而是房地产领域中“凶宅”效应的社会心理折射。那么，“凶宅”到底能不能成为索赔理由呢?

□记者 惠玉兰 邹强

【庭审纪实】

刚买的学区房是“凶宅”

原房主自愿赔偿五万元

80后小夫妻攒钱买下一套学区房后，意外得知这套房内曾经发生过杀人案，一怒之下将房东告上法庭，请求确认买房合同无效。房东自愿补偿3万元也难消购房人的退房决心。最近，昆山法院就遇到这样一起案件。

去年，张姓小夫妻为了儿子读书考虑，相中了一套学区房。这套房子比同地段同面积的房屋要便宜好几万元，机不可失，双方迅速签订购房合同，并以695000元的价格成交。

两证过户后，小夫妻准备搬入新房时，一个消息传来：这套房子里曾发生过“凶杀案”。经多方询问，小夫妻得知就在他们买房的几个月前，这套房子里确实发生过“杀人案”。

“晦气”、“不吉利”、“闹鬼”、“晚上做噩梦”开始困扰一家人。小夫妻随即到法院起诉，要求退房并补偿损失。

法庭上，小张一家说，王姓原房东没有充分证据证明在卖房时，已经告知小张该房屋里曾经发生“凶杀案”，尽管房屋本身的使用价值未因此受到影响，但按照民间习俗，“凶宅”往往被认为是不吉利的，不管从买房的意愿还是房屋价值上来看都会受到影响。

法官向原告解释说，按照法律规定，原告如果能证明被告在卖房时故意隐瞒重大事实，损害社会公众利益，才可以认定合同无效。但原告坚持认为，房东隐瞒“凶宅”事实，就是违反了社会习俗，违反社会习俗，就是损害了社会公众的利益，因此坚持主张合同无效。昆山法院认为原告证据不足，驳回原告的诉讼请求，但原房东在庭审中表示自愿补偿小张3万元，法院对此予以准许，判决房东补偿原告3万元。

一审宣判后，原告不服判决提起上诉。在苏州中院审理过程中，经过法官调解，小张最终接受了对方赔偿5万元的调解方案，本案最终尘埃落定。

【记者调查】

讳莫如深不少市民不愿接手“凶宅贬值”提前告知很重要

在百度上输入关键词“凶宅案件”，全国各式各样的“凶宅案件”会迅速映入眼帘。

2007年6月，李某给儿子儿媳在南京市买下一套新房。交房验收时，他发现不少质量问题，于是要求物业公司维修后再交房。第二次验收时，意外发生了。李某带着儿子儿媳进门验收时发现，新房的门旁、餐厅、主卧地面上，写满了恶毒诅咒。进门后的地上，写着“杀杀”两个鲜红的大字。餐厅地面写着：“此房不宜购买，此房乃极阴之地，买者亡。”主卧地面写着：“极阴之地，买房者全家死，切记!”儿子儿媳看后，死活都不肯把这套房子当作婚房。于是，李某把开发商和物业公司告上法庭。

2008年1月，张某在重庆买下一套二手房，很快有邻居悄悄告诉他，原房主的小女儿前不久被情人杀死在该房内。于是张某起诉要求退房。甚至，有人还在网络上建起“全国凶宅提醒网”。在这里，各地的凶宅地址，一一发布。

那么，所谓的凶宅有人愿意购买吗?能不能成为索赔的理由?记者在几家房产中介公司处对前来咨询房屋的市民进行了采访，多数市民坚决表示不买，市民毛先生说，住在这样的房子里，想起来时会觉得害怕，“送给我可能都不敢要”。有的市民则认为，如果房子价格低于市场价，还是会考虑买，“提前告知有思想准备就行”。也有极少部分市民表示，对此根本不在乎，他们认为，“凶宅”一说只是一种封建迷信，既然在我国法律上找不到相关条文，也就意味着不具有法律效力。更何况，生老病死是人类的自然现象。试问一下，哪家不会遇到长辈去世的情形?

对于“凶宅应该贬值”，市民也是众说纷纭。有人说：“这种房子价值的贬值程度，很难估量，而且随着时间的推移，凶宅会被人们渐渐淡忘，再加上房价也有可能出现大幅波动，所以房屋贬值程度，无法衡量。”但也有人说：“凶宅肯定会导致房屋价值贬损。人们听说是凶宅，会不舒服，会觉得不吉利，往往不愿意购买或租赁。你说，这房子要是卖不出去，要是租不掉，自己又不愿意去住，会没有损失吗?”

【观点碰撞】

“凶宅效应”迷信还是民俗“凶宅”能不能成为索赔理由

对于类似“凶宅”效应，有人认为是属于我国民间传统留下来的一种约定俗成的民俗现象，应该尊重。但也有人认为，有些民俗明显带有迷信色彩，应尽快破除。针对这起“凶宅”案件以及相应的“凶宅”效应，记者采访了相关人士。

商报律师团成员蒋勇伟律师告诉记者，按照我国《民法通则》的规定，传统意义上的维权，法律所支持的，往往是客观存在的实际损失，这是一种看得见、摸得着的损失，而不太主张潜在的损失。如今，市民渐渐把维权的目光，投向了潜在损失这一领域。其中最典型的，就是苏州各级法院受理的众多针对各类“贬值费”的诉讼。但根据现实生活中人们的观念和当地的风俗习惯，对在住宅内发生非正常死亡的事件感到恐惧，是一种客观存在的常态心理效应。拒绝“凶宅”应该是属于一种善良无害的人文习俗，应该受到民法所规定的公序良俗这个法律原则的调整。

昆山法院巴城法庭庭长则解释说，我国合同法对订立合同时出卖人是否具有告知义务以及告知义务的范围如何并无明确规定，但合同法第四十二条第二款规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况”;同时合同法第五十四条规定，“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：…一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”出卖人如果在房屋交易过程中以欺诈的手段使对方在违背真实意愿的情况下订立合同，买受人当然有权请求法院变更或撤销。如若出卖人在出卖房屋时未告知对房屋居住、使用、价值有重大影响的事项,应承担相应的赔偿责任，同时出卖人在卖房时应尽量在合同条款中写明已告知的重大事项，以防“空口无凭”。

【旧案回顾】

苏城首例“凶宅索赔案” 最终以原告败诉告终

2009年5月的一天，园区馨都广场一间出租房中，一名租住在此的咖啡厅女服务员被人杀害。出租房业主张某随即起诉某咖啡厅老板王某，称自己将好好的房子租给王某，但王某却安排女职工群租，结果因女职工感情纠葛，在该房内发生凶案。如今此事闹得沸沸扬扬，众人皆知，使房子成为市民心目中的凶宅，房屋价值大幅下降，影响今后的出售或出租。为此，张某向王某索赔16万元。

法庭上，被告王某反驳说：“凶宅”不是法律上的概念，而是封建迷信思想的片面认识。原告口口声声说房屋价值“大缩水”，但他却拿不出证据证明其房产遭受损失的客观事实以及损失的程度。

园区法院审理后一审判决：驳回原告的诉讼请求。判决理由主要有两点：1，凶手肖某的凶杀行为是不可预见的意外事件，被告王某对该凶杀案件的发生不存在过错。2，原告张某主张的房屋价值贬损的损害事实无法确定和衡量。宣判后，原告不服，提出上诉。苏州中院作出终审判决：驳回上诉，维持原判。

想买的婚房竟是“凶宅”

能否解除房屋买卖合同

老张最近在园区帮儿子张罗购买婚房，在中介公司相中一套房子，房型不错，价格适中，当场和中介签了合同，付了3万元定金。哪知，老张随后被该小区居民告知，这套房子里死过人。房子原来的女主人因为和老公吵架，自杀上吊在这间房子里。老张听说是“凶宅”，连叫“晦气”，立即打官司要求解除合同，退还定金。

园区法院审理后认为：此房是老张为儿子结婚购置的，而房主在卖房时，隐瞒房屋中有人非正常死亡的事实，依照民间习俗和传统观念，对这种“凶宅”大多数人是十分畏惧害怕的。而老张自己在购买房屋时未对房屋相关信息尽到合理注意义务，应对合同解除后果承担一定的过错责任，对返还的定金适当酌减，最终判决返还定金2万元给老张，有效维护购房方和出卖方的合法权益。