南京出房产新政遏制捂盘惜售 向高地价说不

26.02.2016  21:18
龙虎网讯  一次性供应量少于3万平方米或领不到销许,坚决遏制 “捂盘惜售”行为、加大土地供应向高地价“说不”,溢价率超45%调竞价方式……今天,南京市政府出台《市政府关于进一步促进我市房地产市场健康发展的意见》,明确将着力供给侧结构性改革,用好政策工具箱,优化库存结构,同时改善供求关系,实现房地产市场健康发展,监管,向高房价和高地价等“说不”。 遏制 “捂盘惜售”:一次性供应量少于3万平方米或领不到销许

一直以来,不少楼盘即使具备大批量入市条件,但部分开发商为观望市场往往只是以一幢楼节奏慢慢推,价格节节上涨,接下来,这样的开发行为将被喊停。

意见》明确,根据年度计划指引,分季度、月度及时采集开发企业项目信息,结合土地供应、规划审批、价格指导、信贷投放等情况,合理引导上市规模和上市节奏。为扩大形成有效供应量,适度调整单次上市量,供应偏紧区域普通商品住宅单次申领规模宜为3万平方米左右。“3万平方米不是一刀切,将根据楼盘规模、房屋品质、区域供求关系等区别对待,房产、物价部门将到开发现场查看,如果具备5万平方米的上市规模,开发商只申报几千平方米,他将无法完成价格备案,销售许可申请也不予受理。”市房产局相关负责人表示。

另外,将建立健全开发企业市场交易行为的信用评价系统和失信惩戒机制,开展典型项目成本调查工作,对造成社会重大影响的失信企业实行现房销售。

加大土地供应向高地价“说不” 溢价率超45%调竞价方式

地价影响房价。”这是很多购房人的第一直观感受。近年来,南京土地出让楼面地价屡创新高,对房价上涨推动明显。《意见》明确,将通过调节土地供应稳定市场预期,进一步加大普通住房土地供应,保持房地产用地市场供需基本平衡,今年全市商品住宅用地供应不低于500公顷,特别是在商品住房供应偏紧、库存较少的区域,增加土地供应量,根据市场需求变化灵活调整土地供应计划,尽量满足市场需求;在商品住房库存量较大区域,要减少土地供应量。优化区域土地供应节奏,全年土地供应要保持均衡有序平稳状态。同时,对商品住宅地块,当土地价格溢价率达到45%时,调整竞价方式,转为竞投配建保障性住房建设资金或面积。

江北等地区将加大土地供应量

土地供应偏紧的江北等地区将加大土地供应量,接下来浦口区就有两个地块入市。”市国土局相关负责人士介绍。

另外,为严格土地出让合同管理,我市将加强商品住宅用地供应监管力度,确保开发企业按时交纳土地成交价款,按时开发建设。加大闲置土地处置力度,打击故意囤地行为,对因各种原因暂未开发的土地要采取有效措施进行消化盘活,增加市场供给。建立土地市场诚信体系,将存在拖欠土地出让金、闲置土地等失信行为的单位列入黑名单,限制参与土地市场竞买。

维护买房人的知情权,多种举措抑制开发企业透支房价预期

随着商业性个人住房贷款最低首付款比例调整、契税、营业税下调等系列政策出台,我市大量购房需求在短期内集中释放。国内大量开发企业看好南京市场,土地竞拍激烈,地价屡创新高,明显提升房价预期。《意见》提出将指导房地产开发企业按照市场决定价格原则,科学合理定价,切实规范房地产市场销售价格行为。

物价部门根据《价格法》、国家发改委《商品房销售明码标价规定》等政策,维护买房人的知情权等合法权益,要求开发企业在商品房销售时严格执行明码标价制度,在销售现场公示销售价格,同时公示土地使用起止年限、容积率、绿化率、配套情况等影响价格的重要因素以及优惠条件和优惠幅度。销售时不得采取虚假宣传、虚假折扣、虚假优惠的方式诱导购房者。开发企业与购房者最终结算的合同成交价格之外不得收取其他费用。”市物价局相关负责人表示,对社会反映强烈价格上涨压力较大的区域和楼盘,及时开展商品住房成本调查,了解房价成本构成,掌握房价真实信息,督促开发企业根据城市和经济发展,以及居民收入的实际情况等因素,依照市场情况制定合理的销售价格,防止提前透支价格预期,造成房价虚高。对库存量较大的区域和楼盘,指导开发企业合理统筹申报价格,理性定价,加大去库存的力度。

另外,开发企业是否能将毛坯产品改为精装产品,将由职能部门根据有关规定来确定。如能改为精装产品,在我市目前新建商品住房精装修价格由第三方专业机构进行评估,并在销售现场同时公示评估结果。

年内新开工400万平方米保障房

意见》提出,南京将进一步加强危旧房城中村改造和住房保障工作力度,2016年实施棚户区改造面积250万平方米,新开工各类保障性住房400万平方米,竣工300万平方米。

将积极探索保障性住房分散建设模式,推进落实对部分可建住宅建筑面积在5万平方米以上的用地出让时,在土地出让合同中约定配建不低于5%的保障性住房。同时,明确配建保障性住房的建设时序、交付管理条件,并列入土地出让合同。

另外,将加快住房保障体系的转型进程,根据我市实际,扩大保障覆盖率,实现城市中低收入住房困难家庭应保尽保。同时积极稳妥将外地来宁创业、新就业的人才逐步纳入公共租赁住房供应范围。

2016年整治180个老旧小区

意见》还提出,将对南京2000年以前建成的、尚未整治的老旧小区分类实施环境综合整治,2016年整治180个小区,改善既有居住小区内群众的居住条件。以《南京市住宅物业管理条例》出台契机,健全完善物业管理法规体系,加强对业主组织的指导和物业服务企业的监管,逐步建立统一的物业管理市场信用平台和行政监管工作平台;同时健全完善市、区、街道三级物业管理行政监管体系,建立多部门齐抓共管的物业管理监管机制。还将进一步发挥政策引导作用,加强产业化住宅项目的扶持力度,从土地源头推进产业现代化发展。大力发展省地节能环保型住宅,发展绿色建筑。继续做好我市康居示范工程和全装修住宅建设工作,推广住宅性能认定和绿色建筑评价。推广标准化设计、推行部品构件工厂化生产和现场装配化施工,推进住宅一次性装修到位。培育住宅产业化骨干企业,鼓励企业在产业化转型方面的创新发展。

附:《南京市政府关于进一步促进我市房地产市场健康发展的意见

一、  着力供给侧结构性改革,提升住房供应体系的质量与效率 

A、鼓励选择货币化安置方式,将市场存量房用于棚户区改造 

化解房地产库存,是中央经济工作会议明确的2016年五大经济任务之一。为全面贯彻中央经济工作会议精神,我市出台的《意见》明确,将着力供给侧结构性改革,提升住房供应体系的质量与效率。通过统筹规划、建设和管理三大环节,提高房地产市场管理工作的系统性。积极化解房地产潜在库存,继续完善住房保障体系,加快棚户区危旧房城中村改造,加快老旧小区整治。充分发挥政府资源的基础性作用,分类做好去库存工作。围绕分类分区域去库存的总体目标,分解落实房地产市场供给侧结构性改革的各项重点任务。

我市的最新统计数据显示,截止1月末,全市商品住宅库存682.8万平方米,与近一年以来或往年平均月度销售情况相比,均处于正常合理的区间范围。但是从区域结构看,分化较为明显,高淳、溧水两区库存去化周期分别为17个月和23个月。

我市房地产市场整体形势在同类二线城市中表现较为突出,总体呈现‘投资稳、销售高、市场活’的特点。具体来看,市域范围内发展具有不平衡性,远郊区库存相对偏大,中心城区供应相对偏紧。”市房产局相关负责人表示。

我市出台的《意见》明确,进一步提高征收拆迁货币化安置的比例,促使区域存量商品住宅去库存。在国有土地上房屋征收过程中,对选择货币化补偿、放弃申购征收安置房及保障性住房,并在签约期限内搬家的,可给予不超过房地产评估总额20%的奖励,引导和鼓励选择货币化安置方式。另外,还将通过使用政策性资金的信贷支持和集中支付,鼓励开发企业给予适当优惠折扣出售存量商品房。而对于库存量较大的溧水、高淳等区,将有针对性地进一步提高棚户区改造货币化安置的比例,控制集中新建安置房,利用市场存量的商品住宅用于棚户区改造。

意见》还明确,将对库存较多的区域,积极研究适合本区实际的积分落户政策,鼓励人口、产业导入,促进房地产市场健康发展,通过金融、税收等经济手段,并充分利用公积金公转商贷款政策,合理引导需求流向,加大货币化安置力度,研究相关购房支持储备政策。 

B、部分未开发用地“转型利用”,释放商办库存压力

统计数据显示,截止1月末,我市商业可售2.9万套,办公可售2.2万套,库存相对较大。《意见》提出,对商办库存较大、去化周期较长的区域,将适度控制新增商办用地的上市和规划指标。商办用房出现阶段性空置的,鼓励和支持各区、园区出台扶持政策,结合产业发展需求,探索PPP模式,发挥政府资源的示范带动作用,吸引企业和产业进入,形成规模化租赁经营,满足现阶段使用需求。 

C、实现租赁市场规模化经营,降低公租房申购条件

意见》明确,将充分培育并规范发展租赁市场。探索发展租赁市场规模化经营的有效路径,做好房屋租赁社会化管理工作。利用好我市集聚人才优势以及现有公租房资源,加大房源供应,提高服务水平,努力解决引进人才以及新就业人员的住房困难,进一步降低申购条件,简化配租程序。逐步建立公租房与共有产权保障房对接机制,形成不同保障对象的互补和联动格局,提高保障的有效性和覆盖面。

  二、加强市场监管,促进房地产市场健康可持续发展

促进房地产市场健康发展,一方面需充分尊重市场规律,另一方面也要充分发挥好政府的引导和监管作用,《意见》明确,将不断加强市场监管,向高房价和高地价等“说不”。 

A、一次性供应量少于3万平方米或领不到销许,坚决遏制  “捂盘惜售”行为

  一直以来,不少楼盘即使具备大批量入市条件,但部分开发商为观望市场往往只是以一幢楼节奏慢慢推,价格节节上涨,接下来,这样的开发行为将被喊停。

意见》明确,根据年度计划指引,分季度、月度及时采集开发企业项目信息,结合土地供应、规划审批、价格指导、信贷投放等情况,合理引导上市规模和上市节奏。为扩大形成有效供应量,适度调整单次上市量,供应偏紧区域普通商品住宅单次申领规模宜为3万平方米左右。“3万平方米不是一刀切,将根据楼盘规模、房屋品质、区域供求关系等区别对待,房产、物价部门将到开发现场查看,如果具备5万平方米的上市规模,开发商只申报几千平方米,他将无法完成价格备案,销售许可申请也不予受理。”市房产局相关负责人表示。

另外,将建立健全开发企业市场交易行为的信用评价系统和失信惩戒机制,开展典型项目成本调查工作,对造成社会重大影响的失信企业实行现房销售。 

B、加大土地供应向高地价“说不”,溢价率超45%调竞价方式 

地价影响房价。”这是很多购房人的第一直观感受。

近年来,我市土地出让楼面地价屡创新高,对房价上涨推动明显。《意见》明确,将通过调节土地供应稳定市场预期,进一步加大普通住房土地供应,保持房地产用地市场供需基本平衡,今年全市商品住宅用地供应不低于500公顷,特别是在商品住房供应偏紧、库存较少的区域,增加土地供应量,根据市场需求变化灵活调整土地供应计划,尽量满足市场需求;在商品住房库存量较大区域,要减少土地供应量。优化区域土地供应节奏,全年土地供应要保持均衡有序平稳状态。同时,对商品住宅地块,当土地价格溢价率达到45%时,调整竞价方式,转为竞投配建保障性住房建设资金或面积。

土地供应偏紧的江北等地区将加大土地供应量,接下来浦口区就有两个地块入市。”市国土局相关负责人士介绍。

另外,为严格土地出让合同管理,我市将加强商品住宅用地供应监管力度,确保开发企业按时交纳土地成交价款,按时开发建设。加大闲置土地处置力度,打击故意囤地行为,对因各种原因暂未开发的土地要采取有效措施进行消化盘活,增加市场供给。建立土地市场诚信体系,将存在拖欠土地出让金、闲置土地等失信行为的单位列入黑名单,限制参与土地市场竞买。 

C、维护买房人的知情权,多种举措抑制开发企业透支房价预期

随着商业性个人住房贷款最低首付款比例调整、契税、营业税下调等系列政策出台,我市大量购房需求在短期内集中释放。国内大量开发企业看好南京市场,土地竞拍激烈,地价屡创新高,明显提升房价预期。《意见》提出将指导房地产开发企业按照市场决定价格原则,科学合理定价,切实规范房地产市场销售价格行为。

物价部门根据《价格法》、国家发改委《商品房销售明码标价规定》等政策,维护买房人的知情权等合法权益,要求开发企业在商品房销售时严格执行明码标价制度,在销售现场公示销售价格,同时公示土地使用起止年限、容积率、绿化率、配套情况等影响价格的重要因素以及优惠条件和优惠幅度。销售时不得采取虚假宣传、虚假折扣、虚假优惠的方式诱导购房者。开发企业与购房者最终结算的合同成交价格之外不得收取其他费用。”市物价局相关负责人表示,对社会反映强烈价格上涨压力较大的区域和楼盘,及时开展商品住房成本调查,了解房价成本构成,掌握房价真实信息,督促开发企业根据城市和经济发展,以及居民收入的实际情况等因素,依照市场情况制定合理的销售价格,防止提前透支价格预期,造成房价虚高。对库存量较大的区域和楼盘,指导开发企业合理统筹申报价格,理性定价,加大去库存的力度。

另外,开发企业是否能将毛坯产品改为精装产品,将由职能部门根据有关规定来确定。如能改为精装产品,在我市目前新建商品住房精装修价格由第三方专业机构进行评估,并在销售现场同时公示评估结果。

  三、坚持民生优先,年内新开工400万平方米保障房,整治180个老旧小区,提高城市居住宜居性 

促进我市房地产市场持续健康发展,须以房地产领域供给侧结构性改革为重点,也须以涉房民生事务为基础,增加市民获得感,共建共享城市发展成果。《意见》提出,我市将进一步加强危旧房城中村改造和住房保障工作力度,2016年实施棚户区改造面积250万平方米,新开工各类保障性住房400万平方米,竣工300万平方米。

将积极探索保障性住房分散建设模式,推进落实对部分可建住宅建筑面积在5万平方米以上的用地出让时,在土地出让合同中约定配建不低于5%的保障性住房。同时,明确配建保障性住房的建设时序、交付管理条件,并列入土地出让合同。

另外,将加快住房保障体系的转型进程,根据我市实际,扩大保障覆盖率,实现城市中低收入住房困难家庭应保尽保。同时积极稳妥将外地来宁创业、新就业的人才逐步纳入公共租赁住房供应范围。

意见》还提出,将对我市2000年以前建成的、尚未整治的老旧小区分类实施环境综合整治,2016年整治180个小区,改善既有居住小区内群众的居住条件。以《南京市住宅物业管理条例》出台契机,健全完善物业管理法规体系,加强对业主组织的指导和物业服务企业的监管,逐步建立统一的物业管理市场信用平台和行政监管工作平台;同时健全完善市、区、街道三级物业管理行政监管体系,建立多部门齐抓共管的物业管理监管机制。还将进一步发挥政策引导作用,加强产业化住宅项目的扶持力度,从土地源头推进产业现代化发展。大力发展省地节能环保型住宅,发展绿色建筑。继续做好我市康居示范工程和全装修住宅建设工作,推广住宅性能认定和绿色建筑评价。推广标准化设计、推行部品构件工厂化生产和现场装配化施工,推进住宅一次性装修到位。培育住宅产业化骨干企业,鼓励企业在产业化转型方面的创新发展。

来源:龙虎网  编辑:杭程