加大土地供应，溢价率超45%调竞价方式

　　鼓励选择货币化安置方式；2016年商品住宅用地供应计划不低于500公顷；对商品住宅地块，当土地价格溢价率达到45%时，调整竞价方式，转为竞投配建保障性住房建设资金或面积……2月25日，南京市正式出台《市政府关于进一步促进我市房地产市场健康发展的意见》(以下简称《意见》)，明确将着力供给侧结构性改革，用好政策工具箱，优化库存结构，同时改善供求关系，实现房地产市场健康发展。

　　去库存鼓励选择货币化安置，将存量房用于棚户区改造

　　南京市的最新统计数据显示，截至1月末，全市商品住宅库存682.8万平方米，与近一年以来或往年平均月度销售情况相比，均处于正常合理的区间范围。但是从区域结构看，分化较为明显，高淳、溧水两区库存去化周期分别为17个月和23个月。

　　《意见》明确，进一步提高征收拆迁货币化安置的比例，促使区域存量商品住宅去库存。在国有土地上房屋征收过程中，对选择货币化补偿、放弃申购征收安置房及保障性住房，并在签约期限内搬家的，可给予不超过房地产评估总额20%的奖励，引导和鼓励选择货币化安置方式。另外，还将通过使用政策性资金的信贷支持和集中支付，鼓励开发企业给予适当优惠折扣出售存量商品房。而对于库存量较大的溧水、高淳等区，将有针对性地进一步提高棚户区改造货币化安置的比例，控制集中新建安置房，利用市场存量的商品住宅用于棚户区改造。

　　统计数据显示，截至1月末，南京市商业可售2.9万套，办公可售2.2万套，库存相对较大。《意见》提出，对商办库存较大、去化周期较长的区域，将适度控制新增商办用地的上市和规划指标。

　　遏制“捂盘惜售”一次性供应量少于3万平方米或领不到销许

　　《意见》明确，将不断加强市场监管，向高房价和高地价等“说不”。一直以来，不少楼盘即使具备大批量入市条件，但部分开发商为观望市场往往只是以一幢楼节奏慢慢推，价格节节上涨，接下来，这样的开发行为将被喊停。

　　《意见》明确，根据年度计划指引，分季度、月度及时采集开发企业项目信息，结合土地供应、规划审批、价格指导、信贷投放等情况，合理引导上市规模和上市节奏。为扩大形成有效供应量，适度调整单次上市量，供应偏紧区域普通商品住宅单次申领规模宜为3万平方米左右。“3万平方米不是一刀切，将根据楼盘规模、房屋品质、区域供求关系等区别对待，房产、物价部门将到开发现场查看，如果具备5万平方米的上市规模，开发商只申报几千平方米，将无法完成价格备案，销售许可申请也不予受理。”市房产局相关负责人表示。

　　另外，将建立健全开发企业市场交易行为的信用评价系统和失信惩戒机制，开展典型项目成本调查工作，对造成社会重大影响的失信企业实行现房销售。

　　-各方观点

　　南京市开发促进会秘书长张辉：

　　棚户区改造货币化安置是中央确定的发展方向。提高货币安置比例，也就是“补砖头”改成“补人头”，通俗讲就是多给钱少给房，一方面可以给拆迁户更多的买房自主权，可以根据自己的喜好和需求来买房；另一方面，也会减轻政府和开发商兴建经济适用房或者征收复建房的负担，拆迁户更多地转向购买商品房，也有利于商品房的去库存，在南京的城郊等刚需板块，目前确实存在不少的楼盘可供拆迁户选择，比如江宁滨江、禄口、桥北、大厂、六合等。

　　新政规定，对商品住宅地块，当土地价格溢价率达到45%时，调整竞价方式，转为竞投配建保障性住房建设资金或面积，此举既有利于稳定地价，并减少地王对房价的驱动作用，地王可能不会有以往这么多了，同时又能实现保障房的分散建设，也相当于政府把超额收益转给保障房人群，让保障人群享受地价上涨和城市发展的红利，一举多得。保障房分散建设，也有利于不同阶层人群之间的融合，有利于保障房实现更好的配套和更高的品质。这方面北京实施多年，经验很多。具体会竞资金还是竞面积，可能要根据不同地块具体处理。

　　正荣集团南京公司营销部经理唐晓：

　　去年350万平方米，今年500万平方米，加大土地供应提供了房地产的基础生产材料，这样加大了未来的商品房供应，可以对平抑房价起到一定作用。土地供应到转化为商品房上市至少要有10个月的周期，也就是可能会在2017年或者2018年形成一个上市高潮，缓解房源紧张的压力，平抑房价。

　　荣盛发展南京公司营销总监琚百红：

　　纵观近几年南京房价涨幅确属二线领头城市，随着央行连续降准降息、南京限购解除、首付比例降低、契税下调等政策连续刺激，以及去年7月国家级新区批复将南京楼市送至巅峰。目前从新政来看，确属调控之举。对于目前购房人而言，建议多考虑江北新区六合副中心城。

　　同策机构副总经理杨锐：

　　新政特别强调了对商办项目的控制上市，目前南京的商办项目库存量的确很大，如果控制商办用地的供给，应该会对商办市场去化有比较大的促进。另外南京远郊板块库存压力的确也很大，新政特别提到这一点，相信会出台一些相应刺激政策和措施。

　　记者刘娟

　　抑制高地价加大土地供应,溢价率超45%调整竞价方式

　　近年来，南京市土地出让楼面地价屡创新高，对房价上涨推动明显。《意见》明确，将通过调节土地供应稳定市场预期，进一步加大普通住房土地供应，保持房地产用地市场供需基本平衡，今年全市商品住宅用地供应不低于500公顷，特别是在商品住房供应偏紧、库存较少的区域，增加土地供应量，根据市场需求变化灵活调整土地供应计划，尽量满足市场需求；在商品住房库存量较大区域，要减少土地供应量。优化区域土地供应节奏，全年土地供应要保持均衡有序平稳状态。同时，对商品住宅地块，当土地价格溢价率达到45%时，调整竞价方式，转为竞投配建保障性住房建设资金或面积。“土地供应偏紧的江北等地区将加大土地供应量，接下来浦口区就有两个地块入市。”市国土局相关负责人士介绍。

　　另外，为严格土地出让合同管理，南京市将加强商品住宅用地供应监管力度，确保开发企业按时交纳土地成交价款，按时开发建设。加大闲置土地处置力度，打击故意囤地行为，对因各种原因暂未开发的土地要采取有效措施进行消化盘活，增加市场供给。建立土地市场诚信体系，将存在拖欠土地出让金、闲置土地等失信行为的单位列入黑名单，限制参与土地市场竞买。

　　维护买房人知情权多种举措抑制开发企业透支房价预期

　　随着商业性个人住房贷款最低首付款比例调整、契税、营业税下调等系列政策出台，南京市大量购房需求在短期内集中释放。国内大量开发企业看好南京市场，土地竞拍激烈，地价屡创新高，明显提升房价预期。《意见》提出将指导房地产开发企业按照市场决定价格原则，科学合理定价，切实规范房地产市场销售价格行为。

　　“物价部门根据《价格法》、国家发改委《商品房销售明码标价规定》等政策，维护买房人的知情权等合法权益，要求开发企业在商品房销售时严格执行明码标价制度，在销售现场公示销售价格，同时公示土地使用起止年限、容积率、绿化率、配套情况等影响价格的重要因素以及优惠条件和优惠幅度。销售时不得采取虚假宣传、虚假折扣、虚假优惠的方式诱导购房者。开发企业与购房者最终结算的合同成交价格之外不得收取其他费用。”市物价局相关负责人表示，对社会反映强烈价格上涨压力较大的区域和楼盘，及时开展商品住房成本调查，了解房价成本构成，掌握房价真实信息，督促开发企业合理定价，防止提前透支价格预期，造成房价虚高。对库存量较大的区域和楼盘，指导开发企业合理统筹申报价格，加大去库存的力度。

　　另外，开发企业是否能将毛坯产品改为精装产品，将由职能部门根据有关规定来确定。如能改为精装产品，在南京市目前新建商品住房精装修价格由第三方专业机构进行评估，并在销售现场同时公示评估结果。

　　-相关新闻

　　下月起江苏降低房屋转让手续费

　　记者昨日从江苏省财政厅网站获悉，自2016年3月1日起，我省房屋转让手续费调整为行政事业性收费，由县级以上地方住房城乡建设部门所属房地产交易机构在办理房屋转让手续时收取，使用省财政厅统一印制的财政票据，资金缴入同级财政，纳入一般公共预算管理。

　　降低房屋转让手续费收费标准

　　(一)住房转让手续费，按住房建筑面积收取。收费标准为：新建商品住房每平方米2元，由转让方承担；存量住房每平方米4元，由转让双方各自承担50%。

　　(二)非住房转让手续费，按非住房建筑面积收取。收费标准为：每平方米8元，转让双方各承担50%，存量房交易双方有合同约定的，从其约定。非住房转让手续费每宗最高不得超过2万元。

　　明确房屋转让手续费优惠政策

　　(一)新建保障性住房免收住房转让手续费；

　　(二)因继承、遗赠、婚姻关系共有发生的住房转让免收住房转让手续费；

　　(三)小微企业免收房屋转让手续费。小微企业范围，按照《中小企业划型标准规定》(工信部联企业〔2011〕300号)具体确定；

　　(四)企事业单位在改制重组过程中发生房屋产权转移，且属于税务部门契税免征范围的，免收房屋转让手续费。

　　四、按照国家统一要求，取消房屋租赁手续费。

　　环境整治年内开建400万平方米保障房，整治180个老小区

　　《意见》提出，南京市将进一步加强危旧房城中村改造和住房保障工作力度，2016年实施棚户区改造面积250万平方米，新开工各类保障性住房400万平方米，竣工300万平方米。将积极探索保障性住房分散建设模式，推进落实对部分可建住宅建筑面积在5万平方米以上的用地出让时，在土地出让合同中约定配建不低于5%的保障性住房。

　　《意见》还提出，将对南京市2000年以前建成的、尚未整治的老旧小区分类实施环境综合整治，2016年整治180个小区，改善既有居住小区内群众的居住条件。以《南京市住宅物业管理条例》出台契机，健全完善物业管理法规体系，加强对业主组织的指导和物业服务企业的监管，逐步建立统一的物业管理市场信用平台和行政监管工作平台；同时健全完善市、区、街道三级物业管理行政监管体系，建立多部门齐抓共管的物业管理监管机制。大力发展省地节能环保型住宅，发展绿色建筑。继续做好南京市康居示范工程和全装修住宅建设工作，推广住宅性能认定和绿色建筑评价。推广标准化设计、推行部品构件工厂化生产和现场装配化施工，推进住宅一次性装修到位。记者黄欢