国土、住建两部委发文要求优化土地供应

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　　救市政策第一波来临

　　3月25日，国土资源部、住建部联合发文：优化住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展。对住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应；住房供求矛盾较突出的热点城市，应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。

　　一、优化土地供应

　　政策重点

　　解读：南京今年土地供应计划暂未出台

　　国土资源部2月25日公布的数据显示，与2013年同期相比，2014年中国用于房地产开发的土地供应下降了25.5%，105个城市的土地价格出现下跌。不少地方已经开始缩减供地，福州2014年全年仅推地12幅，主角从住宅转向商业，杭州高价地几乎绝迹，全年流拍土地35宗，同比下跌36.3%。对于供应过剩的市县土地供应进行控制，减少“鬼城”的出现，应该是该项政策的重点。

　　省住建厅相关负责人表示，这几年省里也开展了住房建设规划的研究，根据厅里要求，也将编制“十三五住房发展规划”。两部委文件要求的是指导和监督市县编制规划和年度计划，没有明确省里编制。

　　南京国土局相关人士表示，2015年南京市土地供应计划暂未出台，出台后会直接在网站上显示，具体推出时间未定。关于9050政策是否退出历史舞台，并未接到任何信息，一切照旧进行，如果有也会由住建部门牵头多部门联合执行。

　　国土资源部、住建部25日发文要求：对住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应；住房供求矛盾较突出的热点城市，应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。

　　省级住房城乡建设主管部门要加快编制本地区的住房建设规划及年度实施计划，对住房的建设总量、供应结构、空间布局和开发进度等统筹安排，因地制宜确定保障性住房和商品住房的供应比例。住房供过于求的，要适当控制2015年住房开发建设规模、进度。省级国土资源主管部门要按照稳定市场的原则，指导市、县国土资源主管部门合理确定商品住房用地供应规模，并对保障性安居工程和棚户区改造年度任务所需用地应保尽保。

　　解读：规划入手操作层面不可行

　　调整用地结构，调整用途，支持自住和改善性住房要求，是该政策的重点。事实也证明，对于改善性需求的支持正在逐步加大，昨日南京部分银行将二套房的首付比例从7成降为5成，上海也将公积金的贷款额度升至140万元。

　　不过支持改善性需求，从调整用地结构和用途入手，南京市规划局并不看好。南京市规划局宣传处处长彭俊表示，房地产项目只要容积率、用地性质不发生改变，户型的设计，本身就是开发商自己来决定的，这是市场行为，所以从户型这一点看，对市场实际影响不大。对于未开发的用地可以改变土地用途，是对市场松了一个口子。目前房地产市场不景气、供求关系可能不平衡，所以对这些用地适当改变用途是必须的，不过操作层面不太可行，因为没有强制的要求。目前南京尚未接到通知，后期会继续研究。

　　二、优化住房供应套型

　　促进用地结构调整。对在建商品住房项目，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许对不适应市场需求的住房户型做出调整，支持居民自住和改善性住房需求。房地产供应明显偏多区域，可研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用。

　　三、加大住房保障货币化

　　解读：实现去库存,将刚需转向市场

　　通过货币化安置及整体购买商品房作为保障性住房的方式将真正的刚性需求全面转向市场，以实现去库存目标。

　　南京市已经开始拟加大在经营性用地项目中配建保障性住房力度，对部分可建住宅建筑面积在5万平方米以上的用地出让时，在土地出让合同中约定配建不低于5%的保障性住房和征收拆迁安置房。今年1月发布的《南京市共有产权保障房管理办法(试行)》也已经明确，共有产权保障房今年将取代经济适用房登上历史舞台。保障对象按出资金额比例与政府委托部门或机构按份拥有产权的保障性住房，自首次购买产权5年内，可分次购买共有产权保障房产权份额，5年后购买的价格根据届时市场价评估确定。经共有产权人同意，共有产权保障房方可上市交易。

　　多措并举，统筹保障性安居工程建设。进一步加大住房保障货币化工作力度，市、县可将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源。尚未开工建设的房地产用地转为棚改安置房和公共租赁住房用地的，允许其适当调整规划建设条件。

　　四、加大市场秩序和供应监督

　　部门联动，加大市场秩序和供应实施监督力度。对在房地产开发和交易环节中有严重违法违规行为的房地产开发企业，以及违反有关资质管理规定的房地产开发企业，限制或禁止其参与新出让房地产用地的竞买。对在土地市场中有违法违规行为的房地产开发企业，予以相应处罚；情节严重的，依法注销其资质证书。

　　解读：从市场监督方面对楼市进行监控

　　这一条，南京可谓有前瞻性，南京市住建委今年3月发布了《南京市房地产开发企业信用体系建设管理暂行办法》和《南京市房地产开发企业信用体系建设评价规则》，在南京市行政区域范围内从事房地产开发经营活动的企业，南京市住建委都将进行信用信息的采集和使用、信用等级核定及激励与惩戒。对房地产企业通过信用分值划分出AAA、AA、A、B、C五个等级。信用评级高的企业会有相关的金融、政策的支持，而信用等级差的企业会被列为重点监控对象，严格管理，甚至提请房地产资质管理部门依据相关法规对此房地产开发资质降级或注销资质处理。

　　是刺激市场的信号三四线城市当头棒喝

　　业内分析

　　南京工业大学房地产管理系主任吴翔华认为，新政出台是基于去年到今年全国许多城市楼市库存高、地方债务难以为继，为防止房地产泡沫破裂带来的影响，从而出台政策刺激楼市。

　　但对于三四线城市，这个政策反而是当头棒喝。这些城市地方债务高企，政府通常是通过自买自卖的形式维持土地市场的活跃，进而银行可以政策房贷。但新政将自买自卖的手段喝止，对于急需货币补贴的三四线城市而言，债务危机无疑是雪上加霜。而对于一二线城市而言，心理影响大于实质影响。新政更类似于分类指导，不同的城市对于政策的反应各不相同，对南京不会有太多的影响。

　　网尚研究机构房地产市场研究中心经理张丽君表示，本次发文主要是从“限供给”和“去库存”两个方面着手，具体到内容而言，其中前两条要求通过严控供应规模、优化供给套型从供给端给当前总体趋于“过剩”的楼市以限制；而第三条则是通过货币化安置及整体购买商品房作为保障性住房的方式将真正的刚性需求全面转向市场，以实现去库存目标；最后一条则是从市场监督方面对楼市进行监控。总体而言，从中央层面释放的信号表明，今年的救市措施将是比较强劲的。

　　开发商：户型可以改，实际操作很难

　　“户型是可以更改的，我们也对集团提过建议，但实际上很难操作。”主城一家大户型楼盘的营销负责人对记者表示，现在很多品牌企业都是多地多盘开发，联动运作，楼盘的户型设计牵涉了开发企业总体的产品路线，不是每一个项目想改就改的，另一方面更改户型也牵涉到项目自身的条件，每个项目更改户型的操作空间不一样，“像我们项目如果要从大户型更改成小户型，反而要损失一部分容积率，出于效益考虑公司不一定认可，而且更改户型还有可能带来设计、施工等各项环节成本提升，反而没有降价促销的拉动作用大。”

　　购房人：最关心买房门槛能不能降

　　刘小姐一家三口住在主城区一套73平方米的两室一厅里已经8年了，自己手上还有一套小公寓在出租，房子是学区房，孩子上学完全没问题，公寓在市中心，不仅升值了不少，租金收入也不错，本打算将公寓作为女儿的嫁妆，不过近期怀上了2胎的刘小姐，已经将自己的小公寓挂出去，打算把两套房子卖掉为即将出生的孩子准备一套四室的大房子，正密切关注房产政策动向。

　　“政策放宽了，二套房首付能低一点吗？或者公积金贷款的额度能再放开一点吗？”家住城南卡子门的孟女士问道，她对记者说，自己计划今年生二胎，眼下在考虑买二套房，也时刻在关注政策，但最希望的就是政策放开能够实实在在缓解自己的购房压力。记者刘娟乔淳

　　购买绿色住宅，公积金贷款额可上浮

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　　昨日,省十二届人大常委会第十五次会议通过了《江苏省绿色建筑发展条例》，该条例将于今年7月1日起正式实施。其中，记者注意到，为了推广市民选购绿色住宅，今后市民使用公积金贷款购买二星级以上“绿色住房”的，贷款额度可以上浮20%。

　　所谓绿色建筑，是指在建筑的全寿命期内，最大限度地节约资源、保护环境和减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，与自然和谐的民用建筑。绿色建筑分为一星、二星、三星三个等级。具体标准将由省建设主管部门负责制定和发布。此外，记者还注意到，在过去，外墙保温层的建筑面积是否计入建筑容积率曾存在争议。在条例里，明确说明外墙保温层的建筑面积不计入建筑容积率，也就是说，居民买房不用为外墙保温层买单了。而对利用浅层地温能供暖制冷的建筑，也将执行居民谷峰分时电价。记者黄敏