稳楼市靴子落地 南京“90／50”政策或因此取消
龙虎网讯 国土资源部、住房城乡建设部《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，昨日下发。通知重点在于调节市场供求、加速库存去化。
东南大学经济管理学院副院长、博士生导师李东认为，两部委对土地、规划做出更适合市场需求的调整，发出了力促住房消费、维稳楼市的强烈信号。
有限、有供，从土地源头平衡供求关系
两部委通知首条提出要“有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模”，同时要求，供应规模过大的区域减少甚至暂停供地，而对住房供求矛盾较突出的热点城市，应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。
对于库存高企的三四线城市而言，当前一方面要控制市场进口，即减少土地供应，另一方面还要打开出口，即增加购房需求，才有可能逐步缓解房地产市场供需矛盾。对一线城市和热点二线城市而言，供大于求的矛盾总体并不突出，需要适度增加中小户型用地和保障房用地的供应。
省住建厅相关负责人表示，将根据两部委要求，督促和指导各地加快编制本地区的住房建设规划及年度实施计划，对住房的建设总量、供应结构、空间布局和开发进度等统筹安排，“这几年省里已开展了住房建设规划的研究，还将编制十三五住房发展规划。”
南京房地产开发建设促进会秘书长张辉分析，抓土地、调供求、去库存成为楼市新政的一个重中之重。具体到南京，2014年因为2013年的住宅供应紧张而把商品住宅供地量增加到500公顷，增长25%左右，今年随着这些地块的上市，住宅供应开始出现供过于求的趋势，从平衡供求的角度来讲，今年有必要在土地供应上进行调节。
无锡房地产业协会副会长沈洵告诉记者，近年来无锡土地供应太多，使得楼盘建设量大。2014年无锡市区土地市场总成交面积222.31万平方米，创下近十年成交新低。而当地不少知名房企持有土地的库存量已可卖2年以上。在这种情况下，政府会继续控制土地供应，不排除一些区域零供地的情况。
小户型配比不再受限，未开发房地产用地可转型利用
通知最引人注目的亮点，在于提出：在建商品住房项目，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下,可适当调整套型结构,对不适应市场需求的住房户型做出调整。此外，房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，可研究制订未开发房地产用地用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导这类用地转型利用，用于国家支持的新兴产业及养老、文化、体育产业等项目用途的开发建设。
“南京的‘90／50’很可能因此取消。”南京林业大学社会学系主任孟祥远分析，此前国家曾制定“90／70”政策，即城市新审批、新开工住房项目，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重须达到开发建设总面积70％以上；去年3月南京又出台“90／50”政策，随着房地产市场“去行政化”，小户型配比限制政策应会逐步退出，户型配比依市场需求实际而定。
南京市规划局宣传处处长彭俊说，在供求不平衡的背景下，对用地适当改变用途有积极意义，后期将研究更为细致的政策。
据了解，当前不少三四线城市，已经出让还未开发的住宅用地规模庞大，现在楼市面临的问题不仅是去住房的库存，还要去住宅地块的库存，很多企业和资本深陷其中，既无力开发，又转让无门，无人接手。土地用途可变，可以盘活存量，损有余以补不足。
购买商品房作保障房，为高库存“解套”
两部委通知明确，进一步加大住房保障货币化工作力度，市、县可将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源。业内认为，这让存货多的开发商面临解套机遇。
省住建厅住房保障处处长曹云华告诉记者，省里已经在研究相关政策，并已在近期会议上鼓励各地因地制宜、因城施策，从市场上筹集小户型房源做保障房。“徐州等地已在考虑近期出台相关政策。在这之前，江苏保障房筹集渠道已经多元化，像常州已经收储二手房做公租房，南通、扬州、徐州等地已回购商品房或集体土地上的住房用做棚改安置房，这样可以减少保障房建设时间。”
此外，我省还鼓励各地采取货币化安置方式解决保障对象住房难题，让保障对象拿着钱去市场上购房。省住建厅住房保障处副处长汪享生坦言，今年以来，各地商品房库存量进一步攀高，政府回购商品房作为保障房，有利于缓解三四线城市高库存，也能确保完成艰巨的保障房建设任务，这是一举两得的调控思路。
稳定住房消费，楼市政策有望进一步宽松
省住建厅有关负责人表示，当前房地产调控坚持分类指导，因地施策，符合市场运行规律，有利于缓解资产泡沫，抑制金融风险积累，也有利于降低居民生活成本，提高消费水平。
南京工业大学房地产管理系主任吴翔华分析，房地产政策将延续去行政、重市场的调控思路，后期金融、税务等部门应还有跟进举措，有望在营业税征收、首套房和二套房首付比例降低等环节进一步放松。
事实上，楼市自住需求依然大量存在。记者了解到，即便在商品房库存销售周期长达25个月的无锡，当前当地改善性住房需求占比也十分突出。无锡365地产家居网近期报告显示，当地仅拥有1套住房的人群占比不足五成，有意再购房改善居住的达60%，且多自住，投资占比仅11%。
而昨日，在两部委政策出台之后，春节后鲜有楼盘上市的南京迅即出现了年后首次上市潮，城北新盘中国电建海赋尚城以15300元/平方米的理性低价首开，到场客户过千组；麒麟楼盘中南世纪雅苑、城南楼盘宋都南郡均推出新房源，现场人气都比较旺盛。双休日还有多盘推新。可以看出，在政策红利下，交投双方信心已有所升值。
本报记者 汪晓霞
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江苏省住建厅相关负责人表示，这几年省里已开展住房建设规划的研究，并将编制十三五住房发展规划，推动全省房地产健康平稳发展。南京市国土部门告诉记者，该市的土地供应节奏与规模长期保持稳定，规划、国土等部门也会适时根据房地产市场供应情况进行调整，目前2015年南京市土地供应计划暂未出台，从南京楼市的住宅供应量与土地开发状况来看，应该不属于“供应明显偏多、住宅用地规模过大”的地区，因此住宅用地供应不至于暂停。
南京房地产开发建设促进会秘书长张辉则认为，房地产问题根源其实还是土地供应水平。2014年因为前一年的住宅供应紧张，而将住宅用地供应量提升了25%至500公顷，大量住宅将在今年陆续上市，这将导致2015年住宅市场供大于求格局的产生，房价将难以显著上涨。
去年初南京曾出台过“9050”新政，即在土地出让时便要求未来项目上90平方米以下户型的占比需达到50%以上，该政策延续至今，如果开发商今后根据市场需求，提出增加大户型的比例，究竟是否会被允许呢？南京国土部门回应称，目前还没有相关政策发布。
对于房地产用地未开发可转型的话题，南京市规划部门表示，这一提法值得研究，国内一些城市的房地产市场不够景气，严重供大于求的局面已经成型，因此适当调整土地用途是切实可行的，不过南京目前尚没接到相关通知。【 详细 】
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上海中原地产研究咨询部经理卢文曦表示：“‘落实地方政府主体责任’意味着赋予地方政府更多自主权，让地方政府可以动用税收减免、普通房制定标准等措施来进行楼市调控。”各地采取公积金贷款调整、信贷调整，甚至契税优惠乃至退税等政策，均可刺激当地的住宅消费。
也有业内人士建议，地方可放开高端住宅项目的预售证管理，高端楼盘的集中入市或可激活当地改善型需求，从而带动市场成交量的活跃度。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，还可采取鼓励人才购房等措施，将户籍制度与购买房产直接结合以刺激房地产市场复苏和回升。去年广州重新启动了本科学历入户措施，外来人才租房满一年可申请入户。【 详细 】
来源： 新华日报 编辑：叶真