南京"5090"政策会否叫停 户型制定权应给市场

　　近日四川省对房地产政策全面“去行政化”，其中叫停“7090”政策的举动非常罕见。现代快报记者了解到，南京至今仍实行“5090”政策，即新建商品房小区90平方米以下的户型，超过50%的面积。这一政策实施近一年来，已经影响南京的买房人和开发商。在“市场化”的背景下，南京的“5090”政策是否也会跟叫停呢？

　　南京有6个“5090”新盘上市

　　有媒体报道，近日四川省住建厅表示，将全面取消住房限购、限价等行政干预政策。其中，90平方米以下小户型房，须占全市或某项目建筑面积70%以上的规定，将被终止。这一政策最早出现在2006年国务院出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中。

　　四川在商品房户型政策上的调整，很容易让人联想到南京去年出台的“5090”政策。

　　2012年到2013年那波楼市上涨过程中，在“刚需买房难”的呼声中，南京去年一季度出台“5090”政策，即要求新建商品房小区90平方米以下的户型，超过50%的面积。

　　去年3月28日的土地拍卖会上，南京总共拍卖出了5幅住宅地块，这5幅地块也成为“5090”生效后首批执行新政策的土地。现代快报记者发现，这5幅地块的上市节奏不一，其中招商方山里成为第一个上市的楼盘，新城香悦澜山去年底首次上市，银城蓝溪郡和一方山进入上市倒计时，中国电建海赋尚城上市时间还不明朗。

　　招商地产和新城地产的南京公司相关负责人表示，这两个楼盘在拿地后都按照“5090”政策的要求，进行了面积段上的设计，符合政策规定。“我们项目以刚需和刚改为主，首次上市的户型面积是83、88、102、124平方米，其中124平方米的数量很少，就套数而言还是83和88的居多。”新城地产方面介绍说。

　　现代快报记者统计发现，除了招商和新城的这两个项目，按照新政上市的项目还有4个，分别是中南世纪雅苑、招商依云郡、朗诗未来家、绿地国际花都，可以发现这6个楼盘都是刚需盘。随着时间的推移，势必还会有更多的“5090”盘上市。

　　应将户型制定权交给市场

　　四川在户型政策上“去行政化”，南京会跟风吗？现代快报记者发现，开发商对“5090”政策的评价众说纷纭。

　　“现在市场上最好卖的面积段还是90—120平方米的房子。”某开发商营销总监表示，在这个面积段基础上，开发商采取一定程度的赠送面积，这样基本上能够满足刚需和刚改人群，只要定价不离谱，基本上卖得没问题。

　　对方认为，“5090”政策里，会造成90平方米以下的房源过多，而南京近年来新增人口数量在减少，将来恐怕没有足够数量的刚需，相反改善型房源却会变得紧俏起来，“建议还是应当把户型的制定权交给市场”。

　　但也有开发商认为，南京的“5090”政策对市场影响不大。城东一家楼盘的营销负责人说，南京的这个政策并非针对所有楼盘，与主城距离近的低密度改善盘并不执行这个政策，主要执行的还是远郊的刚需盘，而这些刚需盘原本就会配置大量的刚需户型。这位人士指出，“5090”政策可能会对一些房价较高地区的新楼盘产生影响，例如河西南部地价高昂，开发商将来纷纷要配置大量小户型，对于成本的把控很不利。

　　还有河西一位开发商人士提到了国务院总理李克强日前在达沃斯论坛上的讲话，“总理也说了，刚需是长期存在的，5090政策我觉得问题不大。”

　　“5090”有合理性

　　在南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华看来，讨论“5090”政策之前，先得讨论四川的举措是不是“去行政化”。“我认为四川的做法并不代表去行政化，而应当视为是救市政策的一种。当前的背景是房价降了，接着政府部门开始取消限购限价，不搞面积政策。”他认为，在房地产长效机制尚未建立之前，政府部门对房地产市场的各种政策，都不能与“去行政化”挂钩。

　　他表示，无论是国家出台的“7090”政策还是南京出台的“5090”政策，都是干预房地产市场的行政措施，这样的行政手段很难一刀切地评价是否合理。“很多人说市场的还给市场，但在南京等房价上涨过快、投资投机欲望较强的地区，市场出现严重失灵，导致2013年刚需买不到房的情况，这样的背景下进行必要的行政干预，并没有什么不妥。”

　　吴翔华认为，在房产税等长效机制没有建立的背景下，“5090”政策仍然有合理性，事实上开发商也并没有因为这个政策而改变拿地的策略。（马乐乐）

　　李克强：中国房地产市场刚需是长期的

　　当地时间21日下午，国务院总理李克强在达沃斯出席世界经济论坛国际工商理事会代表对话会时表示，当前，中国的房地产市场出现了一些波动。但中国的城镇化正在稳步推进，潜力巨大。中国政府将加大城市棚户区和城市危房改造力度，保障困难群众的基本住房需求，最终实现全体人民住有所居。中国房地产市场的刚性需求是长期的，并将带动国内相关行业和产品供给，房地产市场在一段时期内出现调整也是正常的。据新华社