连云港市物管中心管好用好“房屋养老金”

        物业维修资金俗称“房屋的养老金”，是专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，在促进物业正常使用、实现物业保值增值、改善业主生活环境、推动社会稳定和谐等方面发挥着重要作用。

连云港市物业维修资金制度始建于2002年，到2008年正式成立市级物业维修资金管理机构——连云港市物业管理中心，现已建立了一套科学规范的管理制度，制定了一套规范便捷的工作流程，物业维修资金的管理规模和水平实现了跨越式发展，逐步形成了具有自身特点的管理体系，真正做到了房屋养老金取之于民、用之于民。2013年，连云港市物业管理中心被中物协物业维修资金专委会授予首批“全国物业维修资金规范化管理先进单位”荣誉称号。

结合本市实际情况，出台了《连云港市市区物业共用部位共用设施设备维修资金使用暂行办法》、《连云港市物业专项维修资金管理暂行办法》等规范性文件，制定了《连云港市物业管理中心财务管理办法》、《连云港市市区住宅专项维修资金专用票据管理办法》、《大额资金管理办法》等一系列规章制度，为物业维修资金的管理工作提供了政策支持和制度保障。

为确保物业维修资金应收尽收、颗粒归仓，该市市区维修资金由房地产开发企业代收代缴，主要依托物业维修资金网络开票系统开展，并建立了“统一票据、网络开票、实时监控、定期缴纳”的归集制度。截止2014年9月底，市区物业维修资金管理规模已超10亿元，涉及业主近14万户，覆盖市区400多个小区、近4000栋房屋。2009年以来，市区物业维修资金年归集额已连续6年超过亿元并逐年提升，近几年的归集量占到了总规模的近80%。最近，该市正准备优化和改进维修资金归集模式，以更好地将房屋养老金及时归集到位。

为确保物业维修资金保值增值、安全规范管理，该市建立了“专户存储、建账到户、集中统一”的核算制度。市物管中心研发了物业专项维修资金管理系统，对所有缴存维修资金的业主建立全面详实的个人维修资金缴存档案，并对缴存的资金分小区、分楼栋、分单元、分户建立明细账。对归集的资金除保留总规模10%左右的活期存款、满足业主日常维修支出外，其余约90%全部以定期存款的形式存储在银行，并对维修资金产生的利息，每年年底均按规定分摊至业主的个人账户。从2013年起，对业主缴纳的物业维修资金100%按一年期定期存款利率计息，维护了业主利益。同时，开发使用了物业维修资金网上查询系统，实行物业维修资金纸质对账单寄送制度，让广大业主随时随地掌握维修资金使用、保值增值等情况，充分保障了广大业主的知情权、监督权、参与权、决策权。今年已寄送物业维修资金对账单13.75万份。

同时，多措并举，建立资金安全规范运行防控体系。一是加强管理促安全。加强干部职工廉政教育和财务人员内控管理，完善各类财务制度，杜绝违规操作，加强资金交存、使用的内部审核和票据核对，确保账据始终相符。二是集体决策助安全。大额资金调配、支付等重要事项实行集体决策，并推行物业维修资金大额存款支付确认制度，凡未经确认的，银行一律不予支付物业维修资金大额存款。三是严格审批抓安全。规范维修资金使用审批流程，控制资金使用风险，严格审核手续，确保每笔资金支付业务规范操作。四是强化监管保安全。主动接受财政审计等部门的监督审计，确保资金安全运行。

该市物业管理中心以开展党的群众路线教育实践活动为契机，以创建党员示范岗活动为载体，切实为广大人民群众办实事，积极破解物业维修资金使用难题，提高维修资金使用效率。建立了“三步审核、三轮公示、专款专用”的使用制度，对物业维修资金列支范围、使用条件和资金拨付要素实施三步审核，对维修（改造）方案及预算、业主表决及施工单位拟定、决算及业主分摊实行三轮公示，全力实现“不错用”、“不滥用”、“不超用”维修资金。

在此基础上，优化审批办事流程，将物业维修资金使用程序由原8道精减至5道，并将审批时间由原承诺5个工作日减至3个工作日。成立了维修资金便民服务站，党员干部带头走访企业、物管小区和业主委员会，主动热情帮助申请人解决在办理维修资金申请使用过程中遇到的困难，为他们提供无偿“零距离”服务，并创新表决方式，缩短了申请使用的周期，得到了广大业主的认可和好评。同时，为使业主申请使用维修资金更加方便和快捷，正在研究将10万元以下的市区物业维修资金使用审批权下放到各区，促进维修资金使用效率的进一步提高。此外，建立物业应急维修制度，制定了《连云港市物业应急维修暂行管理办法》，确保小区物业出现紧急情况时能够得到及时维修，及时消除安全隐患。截至今年9月底，市区已审核拨付物业维修资金近1000万元，惠及115个小区、近2.5万户业主，社会效益显著提高。（刘海波）