5月上旬楼市库存连续下滑 迄今2.6万套逼近历史低位

　　截至5月12日，南京楼市的库存量仅在2.65万套，5月11日库存量也仅在2.66万套，而在5月8日，库存量也曾下滑至2.69万套，至此5月份已经有三个交易日出现库存不足2.7万套的状况。

　　虽然库存量每天都在动态变化，但进入5月份以来，库存不断走低的态势已经十分明朗，截止到4月底，南京楼市的住宅库存还一度维持在2.9万—3万套之间，走势十分稳定，但五一小长假之后库存就一再下滑，上周下滑到2.8万套，本周又连续下滑至2.7万套和2.6万多套。从4月底至今，8大板块的库存量已经整体减少了3000多套。

　　今年前4个月，南京楼市总计成交了4.93万套住宅，平均每月成交1.23万套，照此计算2.64万套的库存量去化仅需2.1个月，即便按照此前一年平均每月成交1.09万套的速度，也仅需2.8个月就能消化完。

　　3万套库存量的水平线，往往被业内认为是供求平衡的预警线，低于3万套库存则意味着楼市将完全倾向卖方市场，金三银四期间，南京楼市的库存水平从3月初的3.9万套迅速消减至月末3.1万套，一个月去化了8000多套，而4月份楼市库存月初还平稳在3万套水平，到4月中旬开始回落到3万套以下，此后一直保持在2.9万套左右，一个月又消化了大约2000套，至此“金三银四”期间南京楼市消化的库存量已达上万套。

　　在此之前，南京楼市库存有纪录的历史最低点是在2009年9月，当时为2.44万套。与眼下的库存量仅相差2000套左右，而按照楼市目前日均成交四五百套的速度看，这也仅仅是一个礼拜不到的成交量。

　　8大板块去化周期最高8个月最低仅1个月

　　归结到各个板块，库存状况又是怎样的？记者统计发现，同4月上旬的情况相比，南京楼市8大板块的库存中仅有城东、河西库存略有增长，其他6个板块库存均出现下降，截至目前库存规模最大的是江北，约为9800套，值得注意的是江北板块此前一年多库存都在万套以上，去年同期还高于2万套，自4月中旬开始就回落到万套以内，虽然目前规模仍是最大，但按照前4个月平均每月4300套的成交速度，9800套库存也仅需2.2个月就能消化完。库存规模最小的仙林板块目前存量仅为1000套左右，按照前4个月的成交速度，仅需1.6个月就能消化完。

　　城中板块的库存去化周期仍为最长，目前库存量为2000套左右，去化周期约为8.5个月，但相比此前长达11个月的去化周期来说已经大大缩短，近一个月来库存量也大幅减少了约1400套。河西由于近一个月有多家楼盘开盘推房，库存量相比4月上旬增长了300套左右，目前去化周期约为3个月，城东板块的库存量相比上月也小幅增长了100套左右，目前去化周期为4.3个月。其他几个板块的库存量近一个月都在下降，去化周期也在缩短，目前均不足两个月，其中江宁去化周期为1.7个月，城南去化周期为1.5个月，城北去化周期最短，目前库存量只有1300多套，去化周期仅为1.1个月。

　　投资需求加剧供需紧张 后期库存仍有回升可能

　　记者发现，相比一季度供应趋紧的状况，进入5月份以来南京楼市的新房供应量其实并不算少，截至5月12日，5月份已有12家楼盘开盘，新推房源达到2100多套，而4月上旬全市只有8家楼盘开盘，推房不足2000套。不过在库存不断减少的背景下，新房的销售热度依旧不减，截至目前，5月上旬的日均成交量依旧达到480套左右，虽然相比4月底有所下滑，但和4月上旬同期相比基本持平。多家开盘项目也出现了蓄水量大于房源量、开发商提升客户认筹门槛的情况。

　　但在另一方面，当下的新房市场投资购房比例明显升高，投资需求的驱动也加剧了市场供需紧张，进而推升了房价预期。虽然此前南京楼市已出台限涨令，但由于购房者的房价预期仍旧看涨，仍有投资客源源不断进场，这也使供求关系进一步扭曲。有业内人士指出，目前楼市看似旺盛的需求如果去除掉投资成分，真实的自住购房需求还有多少颇成疑问，去年至今南京楼市已有9个月成交量突破万套，这种情况下有效需求可能已经被大量透支，一旦投资热潮回落，各家楼盘仍旧有可能面临销售放缓、库存增加的状况。

　　以江北板块为例，记者统计发现，5月份江北的库存量虽然在减少，但库存下降的主要是六合，浦口的库存量相比上月同期反而增加了近千套，市场面信息显示，目前浦口包括高新区等刚需板块在内，各家楼盘的投资客户明显偏多，很多刚需购房者只能选择房价门槛更低的六合楼盘，从而带动了六合楼盘的库存去化。刚需不足也使得浦口区域的楼盘出现了销售放缓、库存增加的迹象，接下来江北板块的上市量还将进一步放大，库存是否仍面临回升可能。

　　业内统计显示，5月份南京楼市预计有60多家楼盘推出1.2万多套新房，接下来的大半个月，预计推出的新房还有上万套，其中江北、江宁、河西等板块的新增供应量都在2000套以上，部分楼盘甚至一次性就准备推出800套房源。有专家指出，限涨令出台后开发商捂盘待涨意义已经不大，推盘积极性会进一步增加，在此基础上二季度的供应量肯定会持续放大，有助于供求面回归平稳。