车库该归谁 “全国首例小区车库之争”再发酵

        4月16日，南京法学界、律师和司法界的10位代表召开沙龙讨论全国首例小区“车库权属之争”，起因是两年前已有判决的一起车库权属案在微信朋友圈和微博再掀波澜。4月8日，负责审理案件的南京市鼓楼区法院在公众号上郑重发声，“以生效判决为准”。12日，刚从万科集团首席律师位置退休的颜雪明隔空发声，撰文直称这是“荒唐的判决”。

        开发商和业主，到底谁动了谁的车库？这成了最近法学界、律师界第一讨论热点。

        一场官司为何持续10年

        事件源于4月8日微信朋友圈流传的一篇文章，该文标题是“在南京买房不用另外买车库啦”，内容则是南京星汉城市花园小区业主委员会与开发商南京星汉置业有限公司的地下车库官司，法院判决结果是“开发商将地下车库移交给业主委员会管理，全体业主享有地下停车权益”。就在当天，南京鼓楼法院回应称，“有微信公众号提到的判决内容并未生效，该案应以最终生效判决为准”。

        江苏法德永衡律师事务所庄卓2003年曾参与过该案件的一审讨论。他介绍，星汉花园车库案有过两次判决，一次是在2003年11月，一次是在2014年9月。今年4月12日，颜雪明发文称，“两次均是荒唐判决”。颜雪明的论据是，两次判决均严重违反《物权法》，剥夺了开发商的财产权。

        原告方星汉城市花园业委会代理律师张律师告诉记者，星汉花园配建59个地下车库，其中36个依规划建设，另23个是规划外建设。早在2003年，鼓楼法院一审判决59个地下车库归全体业主。开发商上诉，南京中院裁定原审查明事实不清，撤消原判，发回重审。2014年又重新立案，判决超规划建设的23个车库应属业主共有。规划核准的36个车库中，按照南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定（试行）》，应有不低于15%（最低6个）的车库为业主保留，因此小区业主应拥有29个车库，已有24个车库在业主手中，另5个被被告卖出的车库，由被告向原告支付车库款50万元。

        张律师介绍，在起诉之前，根据地方规定，业主已经拥有15%的规划内车位，即6个车位，第二次判决尊重既成事实。

        第一次判决把规划内的车位判给业主，第二次为何判给了开发商？省高院一位不愿具名的法官表示，第一次判决在《物权法》实施前，当时主流的思想是，“会所、车库归属，有约定的，按约定；无约定或者约定不明确，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”所以36个车位判给业主；第二次判决，根据《物权法》第74条第2款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，所以规划内车库判给开发商。

        这位法官透露，早在2003年，这起案子就备受重视，最高院都密切关注案件进展和各方反应。

        违建车库究竟属于谁

        2007年《物权法》颁布后，对规划内的车库权属已经明晰，除非有特别约定，车库归开发商所有。而违建车库归谁所有，法学界、律师界依然有不同的声音。

        颜雪明虽然反对法院判决依据，但并未明确提出自己的法律依据。他直言法院用成本摊入了房价、所以车库归业主的推理逻辑缺乏基本常识，并反问法院：“我卖豆腐收回了全部成本，豆浆就不能再卖钱了吗？”

        南京财经大学法学院院长董学立教授同样反对以投资与收益的经济学思维来判定车库、车位的归属。他认为，违反规划的车库、车位如果被合法化后仍属于开发商所有；如果不能合法化，则不能处分；如果房屋经销售后，再占用业主共有的道路、绿地等共有部分建设车库、车位，则这些车库、车位当然属于业主共有。

        东南大学法学院副教授单平基认为，车位建设所属的不同时段对车位权属的认定有非常重要的意义。开发商在建房时建地下车库，此时所有土地使用权均归开发商享有，这23个违建车库应属开发商所有；但当房屋建成并已销售给业主之后，土地使用权已由全体业主享有，这时开发商再建车库，那车库所有权就应归全体业主所有。

        你的车库是否花了冤枉钱

        河海大学法学院教授陈广华是《南京物业管理条例》起草团队的牵头人。他认为，我国小区的车库权属极为复杂，不能简单依照现有法律追溯过去，也不能用单个的法律条文去笼统地解决现实问题，每个小区的实际情况千差万别，具体问题要具体分析。

        星汉花园业主樊先生告诉记者，当初开发商售房时，明白表示车库归业主，当时买房人都没留意，并未要求开发商出具书面材料，没想到后来开发商又向业主出售车库，这才引发了官司。

        一起旧案再掀风雨，背后折射的是广大业主对车库权属的敏感：买下的车库会不会原本就属于我？谁又该是小区车库的受益者？

        在《物权法》颁布之前，大量房屋销售合同没有明确车库、车位权属关系。随着小区停车困难加剧，增建车位、新建车库现象十分普遍，车库、车位权属之争时有发生。

        盈科律师事务所律师卢凯认为，业主要增强物权意识，以法律维护自身权益。开发商销售完毕后，若需要在业主共有的道路或者其他场所增建、扩建车库、车位，这些车库或者车位当属业主共有。如何使用新增建或者扩建的车库或者车位，业主大会可以经合法程序形成集体意志：或出售给个体业主，或出租给个体业主；转让或者出租的收入归全体业主共有，并可按一定的分配方法予以分配，或者列入公共基金。

        针对物业公司新设车位，以缓解小区停车难，陈广华认为，只要没有影响消防通道、没有妨碍居民出行等业主合法权益，业主不妨多一些包容。（汪晓霞 颜 芳）

来源：  新华日报  转自：新华网