起底南京豪宅背后那些事

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　　最近有数据称，今年前十月南京楼市总价500万及以上的豪宅一共成交了1543套，与去年同期的1188套相比增长近3成，成交金额超过111亿。初看恐极，南京楼市豪情万丈，宇宙也阻止不了。细想想，好像也就那么回事儿。

　　南京各区房价相差甚远

　　最近又有很多朋友惊呼，说南京的房价疯了，河西卖到3万—4万，将来还要卖到5万，城中卖到3万—4万。鼓楼滨江马上就要冲3万，快赶上一线了。对于房价，还真没法不当回事。中指百城房价显示，10月份南京的住宅样本均价为14500元/㎡。这一价位几乎只相当于江宁方山，也就比奥南或是麒麟的价格高一点。究其原因，是江北尤其六合的房价拉低了全市价位。

　　不过从各区数据的比较又能发现新问题，主城玄武鼓楼建邺秦淮房价统统在2.4万元/㎡以上，而江宁是13886元/㎡，浦口是12974元/㎡，六合6909元/㎡。剪刀差最高达2万元/㎡。11月楼盘成交排行榜中，金额前三的楼盘分别是：宏图上水云锦均价37174元/㎡，11月成交128套；龙湖春江紫宸均价26116元/㎡，成交136套；世茂外滩新城均价21047元/㎡，成交127套。而成交量排名前三位是：龙湖半岛花园成交409套，均价6668元/㎡；荣盛文承熙苑和弘阳时光里都成交229套，均价分别为7382元/㎡和10575元/㎡；威尼斯水城成交160套，均价9321元/㎡。两相比较，高低价差最多达3万元/㎡。

　　南京豪宅最近频出“头条”

　　再来回顾一下近段时间南京豪宅造出的“头条”：

　　11月2日中航科技城首开8栋楼280套房源，均价34300元/㎡，总价500多万-1200多万。50万一个认筹号，2248组客户争抢，当日售罄。

　　11月7日河西仁恒江湾城四期加推，均价37000—41000元/㎡，126套房源有1370组客户争抢，30多人交了超过1000万元的认筹金拿了20多个号，当日基本售罄。

　　10月底宏图上水云锦项目推出一期最后三栋188套收官房源，成交均价37500元/㎡，半年上涨7000元/㎡，一套143㎡的房子起步500多万,有400多组客户到场，去化173套超9成。

　　10月份位于城中解放南路的金基尚书里推出一批48㎡的挑高公寓，成交均价48000元/平方米。开盘当晚117套房源售罄，该项目此前从6月底开始两次开盘，均价突破4万，总价一套560万起步，也连续两次“日光”。

　　但你知不知道：宏图上水云锦原先是新百花园，早在2001年就已拿地开发，去年新百改制“退房”转由宏图接手，地块开发周期长达14年。

　　中航科技城早在2006年就已经立项开发，2009年已启动前期规划，2012年规划已出台。2013年拿地，2015年上市。从立项到上市长达近10年。

　　仁恒江湾城地块2006年底被仁恒置业拿下，2009年7月第一次开盘，2015年8月四期上市，开发周期近10年。

　　金基尚书里属于旧城改造用地，2008年拆迁完毕，此后2年多未动工，2011年开始施工，2013年上市，开发周期近7年。

　　豪宅需求不少，有效供给有多少？

　　但是，大家可能没注意到，河西仁恒江湾城附近两家豪宅盘，一家大平层均价为2.1万元/㎡，去年至今仅成交7成，另一家均价一度为2.2万元/㎡，最近才涨到2.5万元/㎡，开盘多年也仅卖出5成。

　　长江路某豪宅项目，目前均价45000元/m2。网上房地产数据显示项目自去年开盘后推出的223套房源只成交3套，开发商甚至打算停止销售改做办公或酒店。

　　龙蟠中路某豪宅项目，5年前曾以44000元/㎡的售价挑战全市“天花板”。后精装改毛坯出售，均价下调至28000元/㎡，房价跳水幅度达16000元/㎡，目前毛坯均价32000元/平方米，网上房地产数据显示项目一共222套房源，在5年时间内总共仅成交了60多套。

　　江宁三山板块某项目，2013年入市销许均价在30000元/㎡左右，目前在售均价27000元/㎡。今年精装改毛坯，均价一下跳水至19000元/㎡，网上房地产显示开盘2年仅成交70套，比例不到2成，据说马上还要被转手。

　　有专家说得好，豪宅市场就是过去十年栽的树，轮到今年才乘凉。

　　南京的豪宅需求并不少，但是满足这些需求的有效供给又有多少？很多豪宅项目空顶名号，要么资源不到位，要么路线走歪，产品不接地气，白糟蹋地段，不好卖的比比皆是，保不准还有跑路的呢。

　　高端楼盘换房置业的占8成以上

　　眼下的高端市场，投资客和换房改善的买家都占据相当比例，有部分楼盘统计股市投资获利的买家已高达三成，而在很多高端盘，换房置业的买家几乎占到八成以上。

　　股市转楼市，卖旧换新，都是手头资产倒来倒去的事情，很多南京本地人有两三套以上的房产，很多改善买家的房子从小换到大，连贷款都没用上，如今房贷门槛史上最低，就算总价涨了百万，贷上百万买一套也不在话下。再说这年头买房还是最好的资产保值手段。

　　业内常有打抱不平的声音，说南京市场做产品太容易，外地楼市一流的产品卖二流的价格，到了南京，二流的产品也能卖上一流的价格。什么大平层、空中墅，在南京成气候，都比外地晚两三年，但最后卖得都比外地好。市场好做，就慢慢培养，能卖出二流的产品，不必急着做一流，南京豪宅将来还有没有补涨空间？肯定还会有，如今豪宅的各种“魔鬼细节”不断往南京市场填充，后面还有桃花源、铂悦系，一流的产品马上要来，超一流的价格随后就到。市场环境越好，补涨空间就越大。记者乔淳

　　南京22家楼盘土地成本超五成

　　买房，一半的钱花在买地上

　　上周，江浦楼盘单价破2万，本周，仙林湖楼盘又传出抱团涨价3000元/平方米，单价欲破2万元的消息，但是记者了解到，别看南京楼市经常有楼盘放风涨价，但其实不少楼盘都是“薄利多销”。据一项调查显示，南京8大片区共68家2013年后拿地且在售的楼盘中，有22家楼盘地价占总房价比例大于等于50%。其中占比最高的达72%，最低的为22%，南京人买房最多有7成的钱花在了买地上。

　　2014年，南京楼市不景气，不少“地王盘”就号称在贴本卖，没想到到了如今月月销售量破万的好年景，南京楼市“薄利多销”的楼盘还是有一打。和昌地产南京公司营销总监蒋俊在南京新浪乐居主办的“城市中心、奥体中轴板块居住价值论坛”上就表示，和昌湾景拿地楼面价为7226元/平方米，如果以其对外宣称的均价不过12000元/平方米来计算的话，土地成本将占到60%以上。此外再加上建安、营销等费用，便可以粗略计算得出，和昌湾景首开基本是贴着成本卖。

　　根据新浪乐居提供的一份地价房价比的表格，中粮鸿云、中南世纪雅苑、奥克斯钟山府、恒大翡翠华庭、中国铁建青秀城、中电颐和府邸和恒大华府7家楼盘的地价房价比超过60%，这7家楼盘可谓南京楼市中的“成本盘”，其中城北的中电颐和家园的地价房价比高达72%，可谓“贴本盘”。而在河西、城东、江北、江宁、仙林、城北、城南等板块当中，城东板块的楼盘地价房价比普遍较高，数值均大于等于50%。而令人大跌眼镜的是，房价最低的江北板块，大多数楼盘的土地成本维持在30%—40%，近期单价破2万的正荣润江城，地价房价比反而是江北楼盘中最高的一个，超过了50%。

　　南京房价点评网首席分析师周颖认为：“城东土地资源稀缺，供应量小，所以楼盘的土地成本会比较大。而江北因为刚需盘比较多，开发商的利润空间较小，因而土地成本占比通常在30%左右，最高不能超过50%。否则加上建安、营销、财务等成本后，开发商很难生存下去。而高端产品对地段要求高，所以土地成本占比也会更大一些。”

　　谈及目前南京楼市地价房价比普遍较高时，南京房地产开发建设促进会秘书长张辉表示：“楼盘首开很难获得利润，而跨周期盈利将成为当下楼市的普遍现象。”换句话说，首次开盘是买房人最佳的购房时机，因为房企并不打算在首开的时候就把钱给挣了，甚至在亏本卖房。记者刘娟