热点网谈聚焦《南京住宅物业管理条例》起草

龙虎网讯 小区车位不允许短期租赁咋办？物业费如何调整、维修资金怎么用？作为今年立法的“重头戏”，《南京市住宅物业管理条例》目前正在起草制订过程中。昨天，南京人大举行“金陵民声-热点网谈”活动，市、区人大代表和法学专家，与网友就“南京市住宅物业管理条例”立法这个话题展开交流。条例起草组项目负责人、河海大学法学院副院长陈广华向记者透露了条例起草的最新进展。

焦点1 车位只售不租建议：开发商应明确车位出租时点和比例

小区车位只售不租，是物业管理中的“老大难”现象。还有网友质疑，小区车位租售“变了味”：“开发商的车位凭啥只接受购买或为期20年的承租，不接受短期租赁？”

江宁区住建局党工委副书记、纪工委书记徐静坦言，2013年实施的《江苏省物业管理条例》中虽然已明确开发建设单位对于小区车位不得“只售不租”，但没有明确租售比例和出租的具体要求。在调研中确实发现仍有不少小区存在开发单位变相“只售不租”车位的情况，造成了不少矛盾纠纷。

对此，徐静建议，在“南京市住宅物业管理条例”中，“要明确开发单位关于车位出售、出租的时点、比例，物价部门要制定车位出租的租金标准或公布租金测算方法。同时，有关行政主管部门应当加大对开发建设单位只售不租，违规出租行为的处罚力度，切实维护业主的权益。”

焦点2 物业费如何设定建议：调价方案需过半业主同意

“网友杉小虎”提出，调价方案应经占建筑总面积过半的业主且占总人数过半的业主同意，物业服务企业才可以调整收费标准。“具体程序应该包括调价预告、公示调价结果等等环节。”对此，秦淮区物价局局长王真理表示赞同。王真理表示，现行的《江苏省物业管理条例》存在两个方面的问题。“一是政府指导价不能及时调整变动，以南京为例，目前实行的政府指导价还是2006年公布的，9年间人员成本已经上涨了近3倍，到标准仍未变动。二是业主大会成立比例不高。目前南京市成立业主大会的小区约占40%。”王真理建议，立法中应建立起在业主大会成立之前的物业收费调价机制。另外，征求业主意见的工作应由街道办事处牵头，物业企业和业主代表参与配合开展，增加征求业主意见公正性和透明性。

焦点3 维修资金使用建议：把资金应急方案列入小区规约

小区维修资金这笔钱怎么花？江宁区住建局党工委副书记、纪工委书记徐静建议：一是建立“应急使用方案”和“年度使用计划”制度。即由资金监管部门会同相关街道，对小区进行指导，通过召开业主大会会议，把维修资金应急使用方案“写进”小区的管理规约和业主大会规则，同时把小区一年内的维修计划及动用维修资金需求一次性向业主征求意见，提高资金使用效率。二是建立业主小组，通过以楼幢、单元等可以划分的最小单位为基础，建立小区内的业主小组。业主小组可以决定本小组范围内所涉及共用部位共用设施设备的维修及资金使用，从而缩小征求业主意见的范围。三是通过业主代表大会制度，降低业主大会决定“门槛”。“这个问题省条例已作出规定，南京立法要再细化和规范。”

焦点4 公共收益咋分配建议：业主有权查阅业委会收益账簿

利用小区公共区域内场地创收的广告费、停车费，这笔钱究竟去哪儿了？网友提出，按照现行法规的规定，这部分收益应当归全体业主所有。可现实情况是，不少小区共有收益模糊，业主们既看不到、也用不着。“我认为首先要实现公共收益透明化。”陈广华建议，企业对小区公共收益部分单独建账，独立核算，定期通过第三方机构审计公共收益账目，并予以公开。同时要加强对业委会使用、分配公共收益的监管。同时，业主可以要求查阅业委会关于公共收益使用、分配的会计账簿，如有疑问的部分，业委会委员应当予以说明。

此外，市人大代表、市人大环资城建委委员徐中潞认为，这次立法有必要建立起一个全面的信息公开制度。“业主不得撕毁公告、毁坏业主大会会务资料，否则要追究其责任。”

来源：金陵晚报　　编辑：李袆晗