调供求去库存，稳楼市靴子落地

　　小户型配比不再限商品房购作保障房

　　东南大学经济管理学院副院长、博士生导师李东认为，两部委对土地、规划做出更适合市场需求的调整，发出了力促住房消费、维稳楼市的强烈信号。

　　有限、有供，从土地源头平衡供求关系

　　两部委通知首条提出要“有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模”，同时要求，供应规模过大的区域减少甚至暂停供地，而对住房供求矛盾较突出的热点城市，应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。

　　对于库存高企的三四线城市而言，当前一方面要控制市场进口，即减少土地供应，另一方面还要打开出口，即增加购房需求，才有可能逐步缓解房地产市场供需矛盾。对一线城市和热点二线城市而言，供大于求的矛盾总体并不突出，需要适度增加中小户型用地和保障房用地的供应。

　　省住建厅相关负责人表示，将根据两部委要求，督促和指导各地加快编制本地区的住房建设规划及年度实施计划，对住房的建设总量、供应结构、空间布局和开发进度等统筹安排，“这几年省里已开展了住房建设规划的研究，还将编制十三五住房发展规划。”

　　南京房地产开发建设促进会秘书长张辉分析，抓土地、调供求、去库存成为楼市新政的一个重中之重。具体到南京，2014年因为2013年的住宅供应紧张而把商品住宅供地量增加到500公顷，增长25%左右，今年随着这些地块的上市，住宅供应开始出现供过于求的趋势，从平衡供求的角度来讲，今年有必要在土地供应上进行调节。

　　无锡房地产业协会副会长沈洵告诉记者，近年来无锡土地供应太多，使得楼盘建设量大。2014年无锡市区土地市场总成交面积222.31万平方米，创下近十年成交新低。而当地不少知名房企持有土地的库存量已可卖2年以上。在这种情况下，政府会继续控制土地供应，不排除一些区域零供地的情况。

　　小户型配比不再受限，未开发房地产用地可转型利用

　　通知最引人注目的亮点，在于提出：在建商品住房项目，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下,可适当调整套型结构,对不适应市场需求的住房户型做出调整。此外，房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，可研究制订未开发房地产用地用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导这类用地转型利用，用于国家支持的新兴产业及养老、文化、体育产业等项目用途的开发建设。

　　“南京的‘90／50’很可能因此取消。”南京林业大学社会学系主任孟祥远分析，此前国家曾制定“90／70”政策，即城市新审批、新开工住房项目，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重须达到开发建设总面积70%以上；去年3月南京又出台“90／50”政策，随着房地产市场“去行政化”，小户型配比限制政策应会逐步退出，户型配比依市场需求实际而定。

　　南京市规划局宣传处处长彭俊说，在供求不平衡的背景下，对用地适当改变用途有积极意义，后期将研究更为细致的政策。

　　据了解，当前不少三四线城市，已经出让还未开发的住宅用地规模庞大，现在楼市面临的问题不仅是去住房的库存，还要去住宅地块的库存，很多企业和资本深陷其中，既无力开发，又转让无门，无人接手。土地用途可变，可以盘活存量，损有余以补不足。