规避租房纠纷 法官指点迷津
房价不断上涨，对于那些在大城市打工、漂泊的人来讲，租房、拼房成为更为实际的选择。但由于租赁行业尚不够规范，部分市民法律意识淡薄，租房中产生的纠纷时有发生。记者昨天从苏州虎丘法院获悉，2014年该院受理房屋租赁合同纠纷115件，2015年受理156件，2016年前两个月已经受理27件，呈逐年上升趋势。如何解决争议？如何提前预防？虎丘法院法官通过实际案例为广大租客支招。
签了租房合同 为啥却进不了门？
2015年，被告魏某与案外人杨某签订房屋租赁合同，为期一年。租期届满前3个月，魏某却将房屋转租给原告毛某，收取了毛某租金和押金5400元，并将其与杨某签订的《房屋租赁合同》原件交给了毛某。可当毛某持魏某提供的钥匙进入承租房屋时，却发现该把钥匙根本无法打开大门。与杨某联系后才得知，魏某转租事宜根本没得到杨某的同意。毛某在多次电话联系魏某未果后，诉至法院请求判令魏某返还租金和押金5400元。
法院经过审理后认为，被告魏某未征得房屋所有权人同意，擅自转租并收取原告毛某房屋租金及押金共计5400元，也未按约取得房屋所有权人同意，将房屋实际交付原告毛某使用，故应当退还原告毛某交付的5400元。
该案法官提醒，未经出租人同意，承租人私自将房屋转租，其转租合同无效。承租人在租房时，要注意房屋转租时是否具备三个条件：经出租人书面同意，订立转租合同并办理备案手续，转租的最后期限应当在原租赁合同规定的期限内。
签合同的不是房主 租房陷骗局
原告小周到被告孙某处承租房屋，但当小周要求查看孙某的房产证时，孙某却称房屋系其父亲购置，两证都留在老家父亲那儿，只能将身份证复印件交给小周保管。信以为真的小周遂和孙某签订了为期一年的房屋租赁合同，并按约缴纳了3个月的租金和押金共计9600元。可就在小周搬入“新家”15天后，一位自称是“房屋所有权人”的李先生前来收取房租。此时，小周才搞明白之前和自己签订合同的孙某根本不是房东。在向孙某索要租金和押金无果的情况下，小周只能诉至法院请求帮助。
法院经过审理后认为，被告孙某既非房屋所有权人，也未征得房屋所有权人同意，擅自转租并收取原告小周房屋租金及押金，导致原告仅居住15天被迫搬离，理应退还小周房屋押金及相应租金。除去小周的实际居住天数，被告孙某应当退还原告小周房屋押金及租金8400元。
法官提醒，承租人需要注意与你签订合同之人是不是房屋的产权人；如果不是，则可能存在着代理关系或者转租关系。若存在代理关系的，需要有产权人委托签约人的授权委托书原件(最好经过公证)；若存在转租关系的，则需要产权人同意转租的书面证明文件原件，并在合同中约定如产权人同意转租的书面证明文件不真实时，转租人应承担何种责任。如若没有上述两种关系，极有可能是骗局。
未按约提供配套家电承租人怒解合同
原告范某和被告陆某签订了一份为期一年的房屋租赁合同，约定该房提供洗衣机、电视机、热水器等家电设施，范某遂当即缴纳了三个月房费6600元及押金2200元。但当范某入住后，被告陆某却迟迟未按照约定添置生活配套电器，导致范某生活受到严重影响。经过半个多月的催促，陆某安装了洗衣机和电磁炉，但其他说好的电器还是没有提供。无奈之下，范某要求退租并解除合同。双方经过协商，陆某同意支付给范某6000元。但没过多久，陆某却称范某违约，只愿意支付给范某2000元，范某遂诉至法院。
法院经过审理后认为，双方明确约定被告作为房屋出租人应提供洗衣机、液晶电视等家电作为配套设施，但被告仅为原告配置了洗衣机，该行为构成违约。后双方约定范某搬离，陆某支付给范某6000元的口头协议为合法有效，故判决被告陆某返还给原告范某6000元。
“依法成立的合同，自成立时生效，双方当事人均应按约履行。如若合同中明确规定提供配套家电，出租方应按约履行，不然就是违约，承租方有权要求退租。”该案法官在接受记者采访时提醒广大承租人，在签订合同之前一定要实地考察，看所租房屋是否如合同中描述的那样，避免日后产生不必要的纠纷。
江苏经济报记者 耿文博 通讯员 何梦丹
编辑: 金勇