英国伦敦商业地产市场显韧劲

　　在去年脱欧公投之后，多家英国地产投资基金暂停投资者赎回的事件曾经一度引发投资者和监管部门对英国商业地产市场的担忧。当时甚至有声音认为商业地产市场遭受的冲击有可能引发新一轮金融危机。但是，最新数据显示，英国商业地产市场的核心——伦敦市场在脱欧之后展现了强大的韧劲。

　　日前，英国著名房地产顾问第一太平洋戴维斯公司公布数据显示，2016年伦敦商业地产市场交易额总计159亿英镑，虽然较2015年的历史峰值下降了17%，但是比过去20年平均水平高出45%。

　　回顾2016年商业地产市场发展，第一太平洋戴维斯公司英国和欧洲首席执行官马克·莱德利表示，在脱欧公投之前，英国商业地产展现出了前所未有的强势，虽然市场交易量有所下降，但这是因为市场流动性缺乏而非投资者意愿下滑。在公投结果公布之后，商业地产市场经历了短暂的停滞期，并由市场重新定价。在此之后，商业地产市场再次恢复了活力。

　　分析认为，当前投资者仍然将商业地产作为安全性较高的资产类别。2016年伦敦商业地产投资回报率为4.4%，预计2017年至2019年的年均回报率将在5.2%左右。这一高水平的投资回报率使得投资者将伦敦商业地产视为长期资产保值的重要手段。

　　数据显示，在去年6月份脱欧公投结果公布之后，机构投资者对于伦敦商业地产的态度确实发生了巨大转变。出于对未来国际企业在英人员安排不确定性的担忧，机构投资者在伦敦市场的活跃度有所下降。不过，海外投资者的大规模进入弥补了上述缺口。

　　受脱欧公投后英镑大规模贬值影响，海外投资者在伦敦商业地产交易的比重大幅上升。其中，亚太区投资者在去年伦敦商业地产市场投资规模达到了历史最高纪录的47亿英镑，占总体交易规模的近三分之一。脱欧公投后伦敦金融城商业地产交易总额中，亚太区客户投资占比更是高达惊人的85%。

　　今年一季度数据显示，伦敦金融城商业地产市场企稳态势明显。数据显示，一季度完成33笔交易，交易总额高达26亿英镑，为2007年以来最优一季度表现。其中，3月份完成交易13宗，交易规模为196亿英镑。在一季度总体交易中，亚洲投资者仍占据主要地位，交易金额占总体规模的64%；英国本土和欧洲投资者占比均为13%，美国和中东投资者占比均为5%。

　　在当前英欧谈判箭在弦上之际，未来伦敦商业地产市场何去何从成为各方关注焦点。第一太平洋戴维斯公司认为，英欧双方当前已经基本明确了各自强硬立场，但未来谈判结果仍然有巨大的不确定性，不能过分夸大伦敦流失就业岗位的可能性。与此同时，市场供给正在形成新的平衡。虽然2016年和2017年的商业地产空租率总体将呈现平缓上升趋势，但是当前商业地产开发数量正在下滑。这限制了未来供给扩张速度，并对商业地产租金形成支撑。

　　值得关注的是，即使在脱欧冲击之下，伦敦作为全球商业地产投资主要目的地的地位仍然难以撼动。英国房地产投资平台布瑞克·维斯特公司近期对3000家全球房地产投资者调查显示，伦敦仍是全球投资者的首选。数据显示，其中30%的投资者倾向于将英国视为未来投资首选。同时，将德国、美国和法国列为首选的投资者比例分别为25%、18%和18%。

　　受脱欧不确定性影响，德国、法国和美国投资者中将英国列为商业地产投资首选的比例有所下降，分别从去年同期的24%、22%和23%下降至19%、19%和22%。然而，英国本土投资者比例却从去年同期的44%上升至46%，亚太区国家的投资者兴趣也得到大幅提升，弥补了部分市场缺口。

　　布瑞克·维斯特公司首席执行官伊曼纽尔·鲁米努表示，虽然受到脱欧不确定性冲击，但是投资者对于商业地产的总体态度并没有出现大幅下滑。第一太平洋戴维斯最新数据也显示，当前伦敦金融城商业地产市场内仍有60宗潜在交易正在接洽，总体金额为34亿英镑。其中，26笔潜在交易已经有买方出价，总体规模为13亿英镑。未来伦敦商业地产市场发展或将延续当前的韧劲。