苏州楼市疯涨房价环比增幅超深圳 居全国之首
[“十二五”期间，园区的地区生产总值年均增长10%（不变价）；园区居民的人均可支配收入由2010年的34424元增加到2015年的56696元；区域常住人口由2010年的69.28万人增加到2015年的80.4万人。]
[此前苏州每年住宅的成交面积都在600万~700万平方米，2014年为800多万平方米，但去年这个数字暴增至1200万！]
去年底至今房价飞涨的一二线城市中，上海周边的苏州异常抢眼，该市2015年11月的房价环比增幅一度超过深圳，跃居全国城市之首。去年第四季度，随着大量投资客的进入，苏州楼市火爆的程度赚足了人们的眼球。
为何苏州在这波楼市中有如此惊人表现，是经济发展的厚积薄发，还是人为的炒作效应？为何是苏州？这波火爆的楼市能持续多久，是否会迎来拐点？《第一财经日报》记者实地走访调研了苏州楼市。
疯狂的楼市
苏州这波楼市的爆发原因，既有国家去库存的大背景，也有苏州自身的因素。
据中国房产信息集团（CRIC）的数据，2015年苏州商品房共成交1268万平方米，和2014年相比大幅上升48%。其中住宅成交1177万平方米，成交金额1549亿元，较2014年分别增长52%和65%，均达到历史峰值。
今年年初，苏州房价还在加速上涨。至今年2月，苏州住宅平均售价已经达到了16681元/平方米，较2015年年初增长了34%。不少项目售价更是较2015年初翻番，如苏州工业园区（下称“园区”）湖东板块的九龙仓时代上城、天地源七里香都，2015年初售价仅为14000元/平方米左右，但在火热楼市和几次土地招拍挂的助推下，目前售价都达到了28500元/平方米。
火爆的园区还出现了无房可售的状况，热盘新加推的房源也遭到了哄抢。据苏州市商品房管理网站的数据，截至2月2日，园区的库存仅剩下3479套房源，是全市除姑苏区以外库存最少的区域。
2015年是房地产利好政策频出的一年。在国家政策的大背景下，苏州市政府也在相关政策方面跟进。早在2014年9月底，苏州实施3年多的限购开始松动；同年10月，苏州市政府再推新举措，规定申请房贷的借款人缴存公积金期限从12个月调整为6个月；2015年5月，苏州将家庭公积金贷款的最高限额统一调整至70万元。
与此同时，厕身于上海的光环下、本是二线城市的苏州，在去年下半年似乎好运连连，规格升级的猜想引来了关注。
2015年7月，《江苏省城镇体系规划(2015-2030年)》经国务院同意获得批复，到2030年江苏省将形成2个特大城市——南京和苏州。随后，11月24日，第四次中国—中东欧国家领导人会晤在苏州举行，国务院总理李克强出席。
当时，市井中不乏苏州要晋升“副一线城市”的传言，贴吧和微信上也广为炒作，苏州楼市跟着水涨船高。
“面粉贵过面包”正是苏州楼市开启疯涨模式的导火索。“苏州这波楼市热潮是由去年密集的土拍把房价推高而开启的，有些区域土拍价格甚至高于同区域的售房价。”苏州市同策房地产经纪有限公司（下称“苏州同策”）市场研展部总监张晓晨告诉《第一财经日报》记者，自2015年4月开始，苏州住宅库存已经处于较为良好的状态，6月份以后存销周期均处于6个月以内。去年6月份，苏州土拍的成交住宅用地溢价率集中在60%以上，由此拉开了暴涨的序幕。
在住宅类土地中，姑苏区留园路北地块拍出了3.1万元/平方米的楼板价，成了苏州的单价地王。在园区的湖东板块中，2015年7月拍出的苏园土挂(2015)02号（海亮地块）宅地最终楼板价为15991元/平方米，而2014年11月出让的同板块金辉宅地成交楼板价仅6000元/平方米，价格大涨167%。
与此同时，苏州市政府对进入市场的土地在量上也做了控制。2015年苏州市共成交经营性土地建筑面积达到652万平方米，较上年下降34%，是近5年土地成交的最低点。
苏州工业园区领涨
这波楼市的暴涨由土拍拉开序幕，而苏州土拍的领涨最先由园区开始。张晓晨告诉记者，去年年中的时候，园区拍了2块地，楼板价一块1.3万，一块1.5万，紧接着其他几个区跟涨。
相应地，园区的房价涨得也飞快，增幅仅次于老城区姑苏区。
苏州同策提供的数据，2015年下半年市场供不应求，价格迅猛增长，但区域分化也较为明显：姑苏区、园区价格增幅达20%以上；其次为高新区，价格上涨15%。其中，园区在2014年全年成交均价为14459元/平方米，2015年的全年成交均价达到17598元/平方米，增幅为12.1%。
中海·双湾锦园的一位高级客户经理告诉记者，他自己于2015年3月在园区买了一套房，当时单价1万元左右，现在已经涨到3万元了。苏州人现在有个共识，认为园区学校好、规划好，儿童医院、体育公园都有，就连银行地区总部都在那里，“园区已经成为苏州的一张名片，大家都想往那边挤”。
为何园区能领涨，园区究竟有着怎样的魅力?
园区是中国和新加坡两国政府间合作项目，改革开放试验田、国际合作示范区，中国发展速度最快的开发区之一。
2015年，园区全年共实现地区生产总值2070亿元，同比增长8%；公共财政预算收入257.2亿元，增长11.7%，其中税收占比达93.6%，各类税收总收入超670亿元。
园区管委会提供的《苏州工业园区经济和社会发展“十三五”(2016~2020)规划纲要》显示，“十二五”期间，园区的地区生产总值年均增长10%（不变价）；园区居民的人均可支配收入由2010年的34424元增加到2015年的56696元；区域常住人口由2010年的69.28万人增加到2015年的80.4万人。
二十余年来，通过抢抓全球产业布局的机遇和高标准的选商择资，园区吸引了三星、博世、日立、西门子等世界500强企业，成为了亚洲乃至世界知名的先进制造业基地。截至2015年，已累计吸引外资项目超5550个，实际利用外资超283亿美元；全区投资上亿美元项目149个，其中10亿美元以上项目7个；93家世界500强企业在区内投资了154个项目。
厂区位于园区的金红叶纸业集团发言人徐正文告诉《第一财经日报》记者，当初园区之所以吸引他们，主要是基于对新加坡管理模式的信赖，同时，园区对进来的企业实行“五免五减半”，即五年免营业所得税，五年后营业所得税减半。此外，园区还有良好的产业配套。博世中国一位前高管也表示，园区是国内最早做产业链的开发区，在高新技术产业上有配套聚集效应。
园区的发展也自然带动苏州市整体经济水平的起飞。
2015年苏州地区生产总值1.45万亿元，按可比价计算同比增长7.5%，在长三角城市中仅次于上海，良好的经济实力是其楼市上行的最根本动力。
更为重要的是，园区扩大了城市版图，吸引越来越多的外来务工者进入苏州。
苏州的开发原本局限于“一核四城”：老城区是核心，园区、新区、吴中、相城是四城。但从2012年开始，苏州的版图就慢慢发生了变化。当年，沧浪、平江、金阊等几个老城区合并设立姑苏区；吴江市撤市设区，一部分划到吴中区，一部分划到园区；再加上新区的外溢效应，苏州的整个城市版图得以扩大，可使用土地越来越多。
莱蒙房地产苏州公司营销总监赵建华告诉记者，现在苏州每年的外来务工人员都约有100万人的增长。
2012年，苏州的人口总量1300万，其中外来人口已超过本地户籍人口。据苏州统计局研究报告，苏州常住外来人口占常住人口的比重在全国名列前茅，仅低于以“移民城市”著称的深圳，是典型的人口导入型城市。
这样的城市，其活力不言而喻。大量的外来人口提供了充沛的刚性购房需求。
