记者调查"花园式工厂":绿地面积偏大 土地利用偏低

　　厂区真大——沿一家汽车制造企业绿树成荫的围墙，以40公里的时速开车绕一圈，足足一刻钟；从4号厂门到距离最近的冲压车间，目测有五六百米。放眼望去，除行政区外，偌大厂区多为单层厂房，一块块足球场大小的草坪点缀其间，十分养眼，也将厂区映衬得更加空旷。记者近日在全省多地调查发现，这样的“花园式工厂”大多“盛开”在各类工业园区中。

　　厂房建得比别墅还稀疏

　　该企业一期占地1919亩，南面二期项目空地上，已竖起该市国土资源局建设用地许可公示牌：“用地面积197938平方米，容积率≤0.7，绿化率≥15，建筑密度≤40。”

　　省建设用地指标(2014年版)规定：交通运输设备制造业工业用地容积率≥0.8、绿化率≤13、建筑密度≥40。显然，该企业二期这3项指标均超标。

　　“那一期呢？”记者电询该市国土资源局。工作人员答：“一期容积率只有0.6，比二期更宽松。按照省和国家标准都超标，超多少，要问市规划局。”

　　容积率≤0.7是什么概念？国土资源部、国家发改委2012年印发的《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》规定：“别墅住宅项目容积率不得低于1.0(含1.0)。”也就是说，该企业一期二期项目规划建筑密度，比别墅的还要小，难怪有空间广种草、遍植树。

　　市规划局工作人员说：“如不建单层厂房，厂区更空旷。好像建单层厂房，是汽车行业惯例。”

　　东风汽车(江苏)设计研究院高工刘炜说：“国家对汽车企业厂房建设并无强制规定，只要满足工艺、消防和结构荷载等需要，建用多层厂房完全可以。不过，单层厂房造价要比多层低得多，不排除企业有降本考虑。”

　　苏北、苏中一些园区厂房虽是多层，但“花园”占到工厂面积的三分之一以上，甚至对半分，绿化面积过大。如一家制药厂，两层厂房五六百米长，而厂房前的草坪与厂房占地面积几乎相当。女保洁员不无抱怨地说：“草坪中看不中用，每天洒水、除草、清理草坪，累死了，还不如铲草种菜实惠。”

　　名为旅游点实为“后花园”

　　2004年以来，国家一直限制“花园式工厂”的建设。有的企业便以“弘扬企业文化，发展工业旅游”为名，大量圈地，大兴土木，建造“后花园”，内部封闭享用。

　　占地408亩的一家卷烟企业，是集生产、仓储、办公、宾馆、休闲于一体的花园式现代化工厂。厂区风景如画，建筑风格中西合璧，早在2005年10月就成为全国工业旅游示范点。然而门卫却告诉记者：“几年前厂区就不对散客开放，只有团体预约才能参观。”

　　沿江一家占地7991亩、厂区绿化率超过60%的造纸厂，另一家占地3500亩、厂区绿化率40.5%的钢铁厂，同为省工业旅游示范点，但都不开门迎客。

　　占地近3000亩的一家药业集团，厂区有8个景观广场、11个景观园林以及135亩人工湖。名贵观赏树木比比皆是，如上百年的罗汉松、桂花树，直径1米以上的香樟木、楠木等，厂区绿化率超过40%。但这个“著名工业旅游景点”却“不对外，只凭介绍信参观”。

　　不仅如此，一些“花园式工厂”的行政办公及生活服务设施面积超大，内外装修富丽堂皇，普遍突破“工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积，不得超过项目总用地面积7%”的国家标准，明显违反“严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施”的规定，应在清理之列。

　　“花园”里创新要素不集聚

　　在一周时间里，记者对全省汽车、化工、钢铁、造纸、医药、酿酒、卷烟等10家“花园式工厂”初步调查发现：高新技术企业数量偏少，企业占地面积与科技贡献率明显不匹配。按照省里规定的投资强度(万元/亩)、产出强度和纳税额限计算，绝大多数企业不能同时达标。应该说，这些“花园式工厂”的生产空间还比较粗放低效，高端要素分散还不够集聚，创新驱动转型升级的压力还不小。

　　“摊大饼”式发展方式难以为继。在某港口开发区，占地718亩的一家国际洗化企业花团锦簇。但5年前所征的二期200多亩土地，一直晒太阳、长野草。无独有偶，某工业园占地100多亩的东区，12栋总面积超过2万平方米的标准厂房空置。园区杂草有一人高，几只山羊，正悠闲地啃草嬉戏……

　　通常，高新技术企业土地集约利用水平，要高于非高新企业。记者对10家“花园式工厂”的调研结论，与南京大学地理与海洋科学院副院长黄贤金团队最新发布的科研成果相吻合——调查发现，食品、纺织、机械3类企业的土地利用集约水平“基本集约”，化工、医药、冶金、制造和造纸类企业“不集约”，而10家“花园式工厂”土地集约程度多属后者，存在“多占地、低高新”的无效供给。

　　“‘花园式工厂’空间大，也是转型的包袱。”黄贤金说，土地投资占固定资产投资比重高，其技术、资金等要素对土地要素的替代性差，内涵动力不足，很容易对粗放发展产生路径依赖。因此，背上土地包袱的“花园式工厂”，更要增强倒逼转型升级的危机感，善于将空间优势转变为创新优势。

　　该追求节约紧凑的“精明增长”

　　去年，江苏的土地开发强度已达21%，居全国各省、自治区之首，其中多个设区市超过或逼近30%的国际警戒线。到2020年，全省建设用地总规模仅为3335.5万亩，目前所剩无几。土地资源已亮“红灯”，“花园式工厂”必须尽快终结。

　　首先要规范招商行为，不能把“多批地”作为吸引投资的筹码。黄贤金认为，要通过技术进步替代对用地的过度依赖，多引进高新技术和非制造类企业，通过产业提升带动土地集约化利用。他提醒政府部门，不能企业一来就承诺给地，要通过加强工业用地预审，给企业逐步放地，防止企业在正常工业生产利润外，追求土地的增值效益。可以借鉴浙江工业项目供地的竞争机制，从源头上遏制“花园式工厂”。

　　“土地督查要全程跟踪，坚决按规划监督用地。”南京大学城市规划设计研究院院长甄峰教授调研中发现，尽管企业报批用地时“层层把关盖章”，但土地一旦到手，是否按规划的容积率、绿化率、建筑系数建设，就没有哪个部门再管了。

　　省社科院农村发展研究所副所长张立冬也认为，“花园式工厂”多生长在监管“盲区”。我国近年工业用地面积占城市总供地面积比例达40%-50%，高出发达国家20%-30%，与“各管一段”的监管机制有关。如工业项目立项在发改委、经信委，容积率归规划部门管，项目投资强度又是统计部门和工业园区自身核算。土地部门供地后，很难综合监管。

　　对于目前粗放用地的“花园式工厂”怎么办？甄峰建议，要么补足投资额，要么退地给政府回购，不能让多占地企业“两头讨巧”。同时要求“花园式工厂”限期整改，使多层厂房比重和建筑物容积率、产业设施密集度成正比。对于圈而不用、产能低下等低效用地企业，应建立“黑名单”制度，禁止其新批、扩大现有建设用地规模，帮助其“二次开发”，挤掉土地“水分”，实现“叠加式”发展。

　　本报记者 林 培 黄 勇 徐冠英

　　原标题：绿地面积偏大 单层厂房偏多 土地利用偏低 花园式工厂，莫陶醉快转型