【治国理政新实践·江苏篇】江苏加快去库存， 紧扣“人”的城镇化

　　新华报业讯 去年底召开的中央经济工作会议将楼市去库存上升为国家任务。今年4月，江苏省对楼市去库存节奏做出具体安排：到今年底，各设区市商品房去化周期原则上不超过20个月；到2018年底，各市去化周期原则上控制在18个月左右；2020年底，全省实现房地产市场供求基本平衡、产品结构基本合理。

　　楼市去库存，是全局性战略问题。江苏省去库存更多着眼在“人”的城镇化进程中展开，成效明显。省住建厅统计显示，至6月底，全省商品住宅库存面积较去年底净减2562万平方米，去化周期10.2个月，较去年底缩短5个月。

　　打出“组合拳”，农民进城来买房

　　8月18日下午，徐州市贾汪区紫庄镇农民李伟夫妇来到贾汪新城区的楼盘验房。今年4月，他首付15万元，买下紫金雅苑小区一套130平方米的新房，9月入住。“儿子眼看着要上小学，花60多万买个学区房。”

　　李伟家的3亩地都已流转出去，两口子在城区打工。眼下，各地大力推进新型城镇化，释放了农业转移人口的城镇购房需求，李伟们越来越多。当地地产销售商分析，贾汪农民购房已占一半。

　　石头阵村60岁农民孟庆云，儿子买下传世经典小区120平方米的房子，喊她搬过来一起住。“出门就是广场和超市，环境好，我就在这儿养老了。”

　　这几年贾汪房价年均涨幅在5%上下，目前均价约3800元/平方米。对农民来说，这价位他们觉得“咬咬牙”可以承受，而他们最看重的还是孩子上学、就业等因素。

　　一面是城区的库存压力，一面是农民进城需要，如何让他们买得起、住得好，成为现实课题。徐州市政府6月发布的《关于供给侧结构性改革去库存的实施意见》明确，重点解决农村学生升学、在城镇就业等4类农业转移群体落户问题。该“意见”还提出，对进城购买新建商品住房的，取得房产证(不动产权证)一年以上且实际居住，同时在城镇有合法稳定工作的，各级教育行政主管部门按当地招生入学政策安排其子女就近入学就读。

　　今年春节，睢宁县沙集镇农民沙俊文住上了县城瑞凯国际城小区新房。沙俊文说，积蓄加上东拼西凑，“县里面又给了5万块购房补贴”，30多万元房款，一把付清。睢宁县对在农村土地增减挂钩范围内并自愿放弃宅基地进城入镇购房的居民，县城区购房每户补贴5万元，镇区购房每户补贴3万元。

　　沛县也探索农村宅基地有偿退出机制，按照每亩12万元给予补偿，进城入镇购房则按每亩15万元补偿。同时，在沛县城区购房的，在享受开发商各项优惠的基础上，再给予每平方米100元的优惠。“组合拳”作用下，今年1-6月睢宁县共消化库存商品住房25.226万平方米，库存下降23.76%，居徐州五县市第一。

　　徐州市住房保障和房产管理局权属市场管理处处长魏林如表示，徐州房地产市场一直比较平稳，“市政府出台去库存的措施是政策延续，比较温和，也比较适应徐州市场。”

　　 商品住宅库存，半年净减2562万平方米

　　江苏省去库存，初心是“人”的城镇化。

　　省住建厅住房改革与发展处负责人介绍说，今年4月省政府出台《关于供给侧结构性改革去库存的实施意见》，因城施策、分类指导，将去库存工作与完善住房保障体系、推动常住人口市民化、推进新型城镇化、促进房地产行业转型升级结合起来，精准去库存、联动去库存、转型去库存。

　　《实施意见》的重点举措第一条即提出，“深化户籍制度改革，有效释放农业转移人口城镇购房需求”，明确全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市、严格控制特大城市落户条件，促进农业转移人口进城落户。到2020年，新增城镇常住人口800万人，常住人口城镇化率达到72%，与户籍人口城镇化率差距缩小到5%。要求各地积极支持农业转移人口进城购房，鼓励房企给予优惠折扣，各商业银行给予贷款优惠，各级教育行政主管部门按政策安排其子女入学。

　　今年5月泰州去库存相关政策提出，进城农民和外来务工人员在市区购买新房，契税补贴50%，购房后子女在市区就读义务教育阶段学校的，享受与市区户籍学生同等待遇。

　　截至目前，全省13个设区市均已制订去库存实施方案。泰州棚户区改造全部推行货币化安置，连云港、盐城将棚改货币化安置比例提高到60%以上，徐州、淮安、镇江、宿迁提高到40%以上；无锡、南通、扬州发放购房补贴；常州市提高商业办公类商品房预售门槛；南京、苏州在推动去库存任务落实的同时，出台了控制房价过快上涨的政策。

　　至6月底，全省商品住宅库存面积较去年底减少2562万平方米，去化周期为10.2个月，较去年底缩短5个月。记者算了一笔账：根据省统计局官网统计数据，上半年江苏省商品住宅销售面积6150.22万平方米，同比增长46.3%，净减的2562万平方米库存，占到了同期商品住宅销售面积的42%左右。

　 　市场分化加剧，去库存是场“持久战”

　　去库存并非一蹴而就。当前三四五线城市由于交通条件相对弱、产业集聚度有限、需求不足等原因，去库存存在不少现实困难；另从结构来看，宁苏等地房地产市场供不应求的局面，短期也难以化解。

　　全省房地产库存去化期总体上持续下降，但城市间、区域存在差异。到7月底，有10个设区市商品住宅去化期高于全省平均水平；8个县(市)商品住宅去化期超过20个月。经济活力强、外来人口增量多的中心城市产生“虹吸效应”，而多数三四线城市尤其是县城前几年商品住宅建设量普遍较高，再加上已供应未开发的土地量多，去库存压力较大。

　　针对市场分化现状，下一步，江苏省将更加注重因城施策、分类指导。库存量仍然较大的城市和县城，继续控制新增土地投放，提高棚改安置的货币化比例；商业办公类库存大的地区，鼓励优化调整功能和发展众创空间、养老产业等新型业态；宁苏等房价上涨较快的热点城市，着力改善供求关系，合理投放土地，加大普通商品住房供应力度，加强公租房和租赁市场建设，强化房地产市场综合监管。同时按照住建部的要求，在密切跟踪研判市场变化的基础上，加强政策储备研究，确保完成去库存任务并努力保持房地产市场的稳定。

　　无论如何，去库存背后暴露出过去城市发展依靠土地出让、房地产投资拉动经济快速增长的发展模式已难以持续，而改变这一模式需综合施策，久久为功。迎难而上是唯一选择，特别是在中国经济新旧动力转换的关键阶段，打赢去库存这场持久战，降低市场风险，推动市场健康可持续发展，意义重大。

　　本报记者 王岩 汪晓霞