南京物管条例草案中业主无权拒缴物业费条款引激辩

　　8日，南京市人大召开立法领导小组会议，14个政府部门对《南京市住宅物业管理条例（草案）》（下称《草案》）各陈己见。自6日《草案》上网公布征求公众意见以来，引发激烈争论，尤其有条款明确业主无权拒缴物业费，更是击中物管多年乱象，触动各方神经。 

　 　物业服务倡导酬金制 

　　收支每一分钱须公开  

　　南京物业管理水平不高，落后于苏锡常。全市现有封闭小区4129个，物业企业1050家，全市物业费征缴率只有六成稍多，八成物业公司靠开发商补贴和侵占小区公共收益维持运营。 

　　《草案》起草团队牵头人、河海大学法学院副院长陈广华教授认为，物业公司入不敷出，习惯降低服务水平、侵吞公共收益，业主以不缴物业费表达不满，物业收入减少，服务跟着下降，物业管理陷入恶性循环。 

　　其实，业主和物业矛盾很大程度来自信息不对称，双方没有明明白白对上账。《草案》倡导建立公开、透明的账目。今后，物业专项维修资金、物业共用部位和共用设施设备经营收益以及业主大会和业主委员会经费，都应建账并及时入账。 

　　《草案》提倡物业服务实行酬金制，业主将物业服务的成本加上双方约定的酬金，付给物业公司。每一分钱的开与支都向业主公开。 

　　南京市住建委物业办负责人徐成介绍，该市99％以上的物业公司收入都是包干制，即业主提供一定的经费，能不能盈利，看物业公司的本事。而光靠这部分钱，八成物业公司要亏本。物业公司或降低服务标准，或把公共物业收益，如停车费、电梯和小区内广告费等装入自己腰包。 

　　《草案》提出，物业公司要向业主大会公开公共投入和支出以及非商业秘密之外的所有收支情况，向业主大会或全体业主公布年度预决算，每季度公布收支情况。业主可请审计机构审计账目。如果开发商认为物业服务超出政府指导价，可向政府部门申请调价。南京城市治理委员会公众委员王兴宏认为，拿2006年出台的政府指导价衡量现在的物业服务，不合理。此次南京立法，支持物业费最终回归市场，让物业收费更加合理，是终结物业管理乱象的关键。 

　 　业主不得拒缴物业费 

　　服务不达标惩处需明确  

　　对整部《草案》，业主反映最强烈的是第56条，其第一款提出，业主不得以物业企业服务质量未达约定标准为由，拒缴物业费。不少业主直接就此条向陈广华抗议。 

　　目前南京普通小区物业费收缴率不到65%，不少保障房和老旧小区不到60%。据南京市中院统计，物业欠费纠纷占去年全市物业官司的九成以上，仅秦淮法院当年就受理630多件物业欠费诉讼，大多案件以业主败诉、补缴物业费了结。 

　　陈广华解释，国务院《物业管理条例》提出，业主有按时缴纳物业费的义务，如物业服务没达到合同约定，要求其继续履行合同，或提供赔偿，但并没赋予业主不交物业费的权利。 

　　《草案》第56条第二款明确，业主有欠缴物业费等违反物业服务合同行为，录入个人信用档案。不少业主对此同样不满。陈广华表示，不缴物业费不一定就纳入信用档案，而是法律判决生效才纳入。业主马上补交，双方和解，都不会纳入信用档案。 

　　业主不能不缴物业费，拿什么来制约物业公司？仁恒物业公司总经理张家宁介绍，《草案》对企业的约束更严了，今后要建立考核和信用评价体系，主管部门定期检查，向社会公开。对物业公司和物业项目负责人征信更严格，不按合同约定提供服务，同样会被记入信用档案。 

　　对物业公司的约束还体现在，业主大会可委托第三方顾问与评估机构评估物业服务企业履约情况，并向全体业主公布评估结果，以专业评定来代替个体的感受。 

　　大邦紫云阁业委会主任王宏说，《草案》对业主的责任和后果规定很清晰，但对物业公司还没有体现对等的约束力，对物业服务不达标的惩处须在条款中明确。 

　 　前期物业费交开发商 

　　重大“突破”不受待见  

　　《草案》第43条规定，在业主大会成立前，物业费由开发商归集。这是个重大突破。不过，业主和物业公司对此均不待见。 

　　陈广华解释，成立业主大会前的物业公司，由开发商所聘，物业费该由其交给物业公司。这样做，可解决不少问题：开发商建设遗留问题，开发商不愿成立业主大会，物业服务无人监管。 

　　在前期物业中，《草案》要求开发商和物业公司缴纳保证金，并请第三方评估机构。开发商不缴物业费，物业申领开发商保证金；服务评估不达标，扣除物业公司保证金，充实到业主共有资金账户；业主不缴物业费，由开发商依当初售房约定处理。 

　　有业主担心，开发商和物业公司存在裙带关系，他们会联手对付业主，打官司必判输；物业公司也不欢迎此款，他们害怕和开发商较劲，会失去市场。 

　 　九部门执法进小区 

　　能否执行到位存担忧  

　　《草案》确立小区管理以自治为主、政府管理为辅，第75条明确9家行政部门在小区内的职责，首次列出小区行政执法清单。如将住宅改为经营场所、住宅加装电梯的监管是规划部门的职责，改变房屋结构影响安全、供水、排水、燃气等监督检查由住建部门负责。 

　　陈广华认为，物业公司主要的管理对象是“物”，对业主则提供服务。对业主的很多行为，物业公司缺乏管理手段。居民房屋之外部分属半公共区域，是社区管理的重要组成部分，在小区自治失灵的情况下，政府有必要介入。对毁绿种菜、私搭乱建这两个小区反映最集中的问题，《草案》规定由城管负责监督检查；对群租，则要求公安负责查处。环保、质监、规划等部门都有在小区开展执法管理的职责。 

　　多家物业公司负责人表示，上述条款有利于厘清物业和政府之间的职责界限，关键是能不能执行到位。有物业公司负责人直言，对政府部门不作为，企业没多少办法。 

　　对法律落地执行，不少业主同样表示担忧。比如，执法人员不够，行政执法进不了小区；想搞第三方评估、审计，但到哪去找成熟的中介机构？立法出发点很好，但还得集思广益再完善。民生立法需最大限度征求民意，倾听各方“大声说”，以凝聚共识，达成最大公约数。 

　 　社会话题 

　　不缴物业费理应列入征信记录  

　　这两天，《南京市住宅物业管理条例（草案）》（征求意见稿）正在公开征求社会意见，其中“业主不缴纳物业费影响个人征信”引起较大的争议。反对意见认为，业主不缴纳物业费大都事出有因，物业费目前仍然是最有效和最直接制约物业的“工具”，不缴纳物业费影响个人征信是对业主的不公。 

　　这种意见只看到了事情的一面。征求意见稿这样规定是有道理的，一是业主不按时缴纳物业费是一种失信违约，这没有任何借口，对物业服务的不满可以通过包括法律和业主委员会在内的其他路径表达和约束，而不应用不缴纳物业费来“绑架”。二是，现在民居的格局，物业费早已不是一家一户的事了，如共用绿地、保洁、保安和照明等，少数人不缴纳物业费实际上是在影响大家的利益，揩大家的油。三是，这的确属于个人信用问题，不信可以查一查，不按时缴纳物业费的人中，老赖不少。 

　　我国住宅物业管理只有不到20年的历史，无论是法规的建立，还是管理水平，都有待逐步健全和提高，此时就更需要业主和物业彼此之间的宽容、理解和合作。即使从利益角度看，小区既是业主的幸福家园，也是物业公司的稳固“饭碗”，双方是应该能相依相敬和互惠互存的。按时缴纳物业费是一个前提，对大家都好。