毛大庆创的什么业:要当二房东 服务创业者的房产中介

　　根据目前《每日经济新闻》记者最新获得的信息显示，万科高级副总裁毛大庆离职后将选择自主创业，试图打造中国版的WeWork，这让创业办公社区这一新颖的商业模式浮出水面。

　　去年12月，位于美国、主打办公场地租赁服务的WeWork宣布完成一笔3.55亿美元的融资，公司由此估值高达50亿美元，这足以显示资本对该商业模式的看好。

　　SOHO中国于今年1月宣布推出短期租赁办公空间SOHO 3Q，而去年获得著名天使投资人雷军投资的YOU+国际青年公寓也将于今年内在四个一线城市推出YOU+国际创业社区，创业办公社区这一新的创业模式，在国内渐露锋芒。

　　这个被戏称为“另类房产中介”的商业模式，到底隐藏着怎样的魔力？

　　         “二房东”有了融资功能

　　从商业模式来看，WeWork的做法是先用折扣价格租下整层写字楼，然后分拆成单独的办公空间，再租给愿意挨着办公的创业型公司。单从这一点来看，WeWork与所谓的“二房东模式”并无区别。

　　2011年，投行出身的苏菂率先开辟了创业者和投资者的聚集办公场地——车库咖啡。据苏菂说，3年间有400多个项目在车库咖啡获得投资，成功IPO的有3个项目。2014年，苏菂以联合创始人的身份加入YOU+国际青年社区。

　　YOU+国际青年社区创始人刘洋向《每日经济新闻》记者表示，随着移动互联网的高速发展，创业者队伍正在不断壮大，近年来政府也陆续出台政策鼓励支持创业。

　　国内到底有多少创业群体？具体数字难以统计。但根据腾讯开放平台于去年11月公布的数据，仅该平台的创业者人数就已达500万，同比增长400%，其中二、三线城市创业者增长率超过200%，超过50%的创业者在25岁以下。

　　“不仅是创业者增多，天使投资者也在增多，他们也在思考如何能提高效率找到好的投资项目。”刘洋向记者表示，建立创业社区的目的不止是为创业者提供价廉物美的办公环境，更大意义在于整合各类资源，为创业者提供创业所需的各种服务，甚至嫁接天使投资者，最终从单纯的办公室租赁，变为带PE(风险投资)性质的创业项目孵化器。

　　         盈利模式需艰苦探索

　　尽管市场需求庞大，但要在其中分羹并不容易。

　　香港粤海证券投资银行董事黄立冲向《每日经济新闻》记者表示，相对于美国，中国的办公楼租赁占企业营运成本的比例较高，这是因为创业办公场所往往对地点与交通便利性有较高要求。如果按照正常的价格，大多数青年创业者承担不起这一成本，这也是像雷格斯这种在美国很成功的短期租赁办公室服务商，却在中国无法成功的主要原因。

　　“如果按照互联网模式去经营，给予青年创业者很优惠的租赁价格，这意味着，办公场地与后续服务基本无法盈利，那么创业社区的盈利模式更接近于风险投资，即通过入股一个成功的项目获取投资回报。”黄立冲告诉记者，但在国内，目前PE/VC股权投资的成功率只有5%，如此低的成功率很难覆盖创业社区高昂的成本投入。

　　一位不愿具名的房企高管也告诉记者，其实近几年国内出现过不少零散的创业社区，但都无法把规模做大，最大的原因就是难以找到盈利点。在国外，所谓的创业孵化社区，多为政府出资补贴，如果完全市场化运作，实现盈利的屈指可数。

　　“当然，毛大庆在行业的影响力与人脉资源，也许有助于其获得较佳的创业项目，但如果没有政府的补贴支持，要实现盈利也并不容易。”上述人士说。（每经记者 区家彦 发自广州）