《南京市物业管理条例》立法 小区车位只售不租咋办?

龙虎网讯 物业管理已成为社会普遍关注的热点难点问题。昨天下午3点，南京人大网站举行第十五期“金陵民声—热点网谈”活动，邀请5位市人大代表、2位区人大代表和1位法学专家来到活动现场，与广大网友就《南京市住宅物业管理条例》立法这个话题进行在线互动交流。市人大常委会副主任陈礼勤参加活动。

业主既看不到也用不着的共有收益怎么办？

“现在的小区都会产生车位收益、广告收益等大额的业主共有收益。”网友pl-pl说，但不少小区共有收益模糊，业主们既看不到、也用不着。请问在条例起草过程中，对促进解决这个问题有无打算？

陈广华（河海大学法学院副院长、《南京市住宅物业管理条例》起草组负责人）：我认为首先要实现公共收益透明化。企业对小区公共收益部分单独建账，独立核算，定期通过第三方机构审计公共收益账目，并予以公开。同时要加强对业委会使用、分配公共收益的监管，给予业委会一定的法律地位，追究业委会委员滥用公共收益的法律责任。业主可以要求查阅业委会关于公共收益使用、分配的会计账簿。业主查阅业委会会计账簿中有疑问的部分，业委会委员应当予以说明。

怎么解决小区车位只售不租问题？

网友梨花希望解决小区车位只售不租的现象。

徐静（市人大代表、江宁区住建局党工委副书记、纪工委书记）：2013年实施的《江苏省物业管理条例》中虽然已明确开发建设单位对于小区车位不得“只售不租”，但没有明确租售比例和出租的具体要求。我们在调研中确实发现仍有不少小区存在开发单位变相“只售不租”车位的情形。为此，我建议在《南京市住宅物业管理条例》中，对这些问题进一步细化补充，要明确开发单位关于车位出售、出租的时点、比例，物价部门要制定车位出租的租金标准或公布租金测算方法。同时，有关行政主管部门应当加大对开发建设单位只售不租、违规出租行为的处罚力度，切实维护业主的权益。对于新建小区，建议由市规划行政主管部门制定新建住宅建筑区划机动车停放库（位）与住户数的最低比例标准。

维修基金使用难问题如何解决？

网友张彦国提出，目前维修基金要“三分之二”以上的业主签字同意后才能使用，这是非常困难甚至是不可能的“刁难式”规定。

徐静：关于维修资金使用难的问题，我建议可以在条例中考虑建立维修基金申请使用的分级管控机制，快捷解决业主物业发生的问题，确保业主利益最大化。具体来说，一是建立“应急使用方案”和“年度使用计划”制度。即由资金监管部门会同相关街道，对小区进行指导，通过召开业主大会会议，把维修资金应急使用方案“写进”小区的管理规约和业主大会规则，同时把小区一年内的维修计划及动用维修资金需求一次性向业主征求意见。二是通过建立业主小组制度，充分缩小业主议事表决的单元。通过以楼幢、单元等可以划分的最小单位为基础，建立小区内的业主小组。业主小组可以决定本小组范围内所涉及共用部位共用设施设备的维修及资金使用，从而缩小征求业主意见的范围。三是通过业主代表大会制度，降低业主大会决定“门槛”，这个问题省条例已作出规定，建议我们南京的立法对此再作细化和规范。

如何处罚无故不交物业费的业主？

“对无故不交物业费的业主，如何处罚？”网友MASK问道。

王真理（市人大代表、秦淮区物价局局长）：物业费收缴一直是个老大难问题。据了解，目前南京市的普通商品房小区物业费收缴率约70%，保障房和老旧小区在政府补贴的情况下，也就约40%。每个业主都是小区的一份子，拒交物业费对于正常交费的业主也形成了“侵权”。

为此，我建议在此次立法中应设立相关制度，一是鼓励业主自治组织和物业企业双方进行充分沟通协商，讨论本小区物业公共服务要做哪些事，以及就完成这些事项和所要达到的品质共同询价。二是将业主缴纳物业费情况与社会诚信体系对接；对于经法院判决为欠缴物业费的业主，应当对其实施信用减分，从而加大恶意欠缴物业费业主的违规成本。

据了解，网谈活动结束后，网友们仍可发送邮件至[email protected]、或致电025-83787263，继续发表立法建议。对于大家提出的意见和建议，市人大常委会将提交法规起草方认真研究采纳。本报记者 肖姗

来源： 南京日报 　　编辑：孙婧