温州小区业委会独立起诉开发商 系全国首例

图为温州嘉鸿花园小区

　　业主维权一直是个难事，成立了业委会后有所改观，但仍有解不开的结。

　　法律规定，业委会起诉房开商，必须要争得70%以上业主的授权，并且所有授权业主的房产面积必须达70%以上。

　　有的业主不住在小区，有的将房产证抵押了……实际操作难度极大，近乎“不可能完成的任务”。

　　2013年3月，温州南塘五组团和嘉鸿花园两个小区业委会，由温州市鹿城区民政局核准登记为社团法人，具有独立法人资格，从而可以参与诉讼。这在当时是全国首例。

　　就是这个“嘉鸿花园”小区，如今因开发商想拿回小区会所产权，业委会将开发商告上法庭。

　　业委会以独立法人资格起诉开发商，这同样是全国首例，意义无须赘言。

　　10月10日上午，鹿城法院公开审理此案，没有当庭宣判。

　　房开商想拿会所产权

　　业委会法人代表出面请律师起诉

　　“嘉鸿花园”是温州一家中高档小区，位于温州市鹿城区学院中路，占地面积5.6万平方米，建筑面积15万平方米，13幢高层共819户，于2006年交付使用。

　　王茂友是嘉鸿花园业主大会主任，也是嘉鸿花园业主大会的法人代表。他和业委会理事叶崇华等介绍事情经过：

　　小区有一处会所，建筑面积约1015.64平方米。当初交付时，会所、网球场、幼儿园这些，一同被认为是小区的公共配套设施。平时，业主们也把会所当作文娱活动场所使用，并在里面设置了业主大会办公室。

　　但今年3月，一张房管局的通知单贴在会所的墙上，要求会所里的办公室两个月内搬出去，因为开发商向温州市房屋登记中心申请，要求将会所所有权登记在房开公司的名下。

　　业主们认为，开发商的行为侵害了全体业主的利益。随后，全体业主大会召开。主任王茂友和副主任高明洁、理事叶崇华、毕建楼等一起，来到房管局交涉。但工作人员说，得先与房开公司协商。

　　接下来，王茂友等与房开公司协商，没有结果。不过，房管局没有再来贴通知，大家以为这事不了了之了。

　　不料，5月，房管局通知单又贴出来了。

　　王茂友召集开了业委会第二次会议。随后，他和业委会几个伙伴再次去了房管局。

　　房管局人士说，像这种情况，得业委会出面起诉房开商，不然会所的房子恐怕得收回去。

　　随后，王茂友、叶崇华等四人驱车前往杭州，聘请律师应诉。

　　2015年8月18日，作为全体业主的代表，嘉鸿花园业主大会以独立法人资格，向鹿城区人民法院递交了民事诉状，要求法院判令涉案会所属于小区公共配套建筑，属于全体业主共有。

　　10月10日，法院开庭审理此案，嘉鸿花园业委会的两位代理律师出现在原告席上。法院没有当庭宣判。

　　独立发起诉讼，拥有专门账号

　　独立法人身份，大大提高维权效率

　　昨天，王茂友告诉钱江晚报记者，此次维权的发起非常迅速，多亏2013年业委会取得了独立法人的身份，“走法律途径，我们有法人代表、有代码证，直接复印交给法院就可以起诉”。

　　“而如果业委会没有法人资格，就不能单独起诉房开公司，事情将变得极为复杂。”王茂友说，按照法律规定，像本案中业主起诉房开商，必须要争得70%以上的业主的授权，并且所有授权业主的房产面积必须达70%以上。

　　而在实际操作中，要得到7成以上业主联名签字授权，困难极大。比如有的业主在外地做生意，有的将房产证抵押在银行，操作起来极度繁琐不说，有时候简直让人绝望。

　　这里有一个案例：

　　2007年，温州东方大厦业主起诉原物业管理公司。业委会副主任蒋成富牵头做这事。总共380多户业主，按照法律他必须得到250多户的授权。

　　为了这事，他和业委会几个人挨家挨户作工作，结果发现这几乎是不可能完成的任务。后来由律师以律师证作为抵押，搜集业主签名的授权书，才算把这个流程走完。但因为这事耽搁，等官司判决下来已经是2010年了。

　　那么，聘请律师的费用哪里来？业委会专用账号上支取。这也得益于独立法人这一身份，没有这个身份，是不能拥有专门账号的。

　　王茂友说，以前没有对公账户时，所有收入都是打入私人户头，很难进行监督。现在小区经营用房、广告、车位出租等收益，都统一汇入对公账号，账面一目了然。

　　业主大会还聘请了两位会计和出纳，对这些账目进出监督。

　　此外，尽管这是嘉鸿花园业委会首次发起诉讼，不过，这一点在平日维权中的威慑力不容小觑。

　　用南塘五组团的业主大会主任金巧梅的话说：“现在我们作为独立法人，一旦与房开公司出现矛盾，维权时耗时更短，也更有力度。”

　　此案关乎每个业主切身利益

　　10月10日，深圳市物业管理学会的业务事务委员会主任万吉生，专程从深圳赶到温州的庭审现场。

　　万吉生说：“我们也在关注这个事情。嘉鸿花园的事情并不是个例，对于所有业主来说，这都是一个大事。”

　　万吉生说，业委会成为独立法人后，就具备了独立和开发商对簿公堂的身份，对于业主维权，意义重大。

　　此外，物权法对于小区公共配套的规定很模糊，业主的公共物权（比如小区会所产权）并不是非常明确，“我们希望通过嘉鸿花园这个事情，推动法律明确业主的公共物权。”

　　温州已有七小区业委会成独立法人

　　昨天，钱江晚报记者从温州市民政局社会管理科了解到，温州目前共有七家业主大会登记为独立法人，分别在鹿城区、瓯海区、乐清市三地。

　　2013年，民政部与温州市民政局决定，在温州探索业主大会的管理新模式。

　　2013年3月18日，鹿城区民政局确定温州市南塘五组团和嘉鸿花园两个小区为试点。

　　“这两个小区是当时鹿城区呼声最高、规章相对较严格的。”鹿城区民政局社会管理科曾科长告诉记者，当时是根据《社会团体登记管理条例》将两小区业委会登记为独立法人。

　　2013年6月8日，乐清市上海花园业主大会也被登记为独立法人。

　　2013年6月20日，瓯海区电镀园区业主大会登记为独立法人。

　　2013年10月23日，瓯海区梧田街道南塘一组团业主大会登记为独立法人。

　　2014年3月17日，瓯海区三垟街道铂金家园业主大会登记成立，2015年5月21日，瓯海区三垟街道新京都家园业主大会登记成立。

　　“业主大会要登记为独立法人，必须要符合《社会团体登记管理条例》的规定。”温州市民政局的沈主任告诉记者，业主大会登记程序并不复杂，它是基层社区事务类的社会组织，主要对业主负责，并为业主委员会提供帮助。