深圳楼市高温调查：投资客加速返场 置业需求被透支

　　      2015年6月1日 深圳楼市行情“红火” 登记中心排队过户 6月1日，安保人员在深圳市房地产权登记中心维持秩序。新华社记者毛思倩摄

　　  编者按

　　　　9.30和3.30政策的出台，成为了深圳楼市火热的契机。政策的转机和持币观望的购房者涌入成为深圳楼市领涨的两大主因。当前，香港资金和投资客的积极进入又为深圳楼市再添一把火。同为一线城市，北上广却难紧随深圳脚步，但总体一二线城市易涨难跌，而三四线城市仍在去库存战线挣扎。

　　在深圳此轮房价暴涨中，购房者普遍的“投资”心态加剧了住宅供需的不平衡，即普通购房者正以投资的心态在买房。同时，投资客重返市场势头明显，增加了供求关系中的“需求”数量。而限购政策则成为最后的有力防线。

　　在房地产市场几近消失三年的投资客，忽然再次出现在深圳。

　　3.30新政后，深圳多个项目均价暴涨30%-40%，全市整体成交均价则有10%左右的上涨。在很多开发商及业内人士看来，此轮深圳房价暴涨透着些诡异。因为无论是从房价水平还是真实的供求，都不支持如此幅度的涨势。

　　变量来自于投资这一特殊的需求和投资客这个特殊的群体，以及自住型购房者的“投资”心理，3.30新政释放了投资需求重新入市，而正是他们的存在，大大增加了供求关系中的“需求”数量，追涨追高，导致供不应求。

　　美联物业研究中心人士指出，当前深圳楼市需求已大量透支，预计二手房市场6月份将进入调整期，新房市场年中以后或进入稳增长期。

　　 多个片区火热

　　自“3.30新政”出台以来，深圳房价一路高歌猛进，衍生出来的话题占据了各类房产新闻最显眼的位置。

　　据美联物业全国研究中心的统计数据显示，深圳一手住宅新推、在售项目价格升幅显著，助力5月成交均价非结构性走高；二手住宅市场成交价格稳定上涨，4月成交量环比上涨48.95%，蓝筹价格上涨3.44%；5月成交量上涨12.94%，蓝筹价格上涨2.16%。

　　一手住宅推盘中涨势较快的片区包括西丽、龙华、龙中等片区，其中最引人注目的是龙华区域，今年3月以来该区域推出的三个项目星河传奇、钢铁天颂、中海锦城均价接连上涨，单价越过了4万。

　　相关数据显示，龙华区域中涨幅为23.08%的中海锦城二期项目，推出的719套房源以4万/平的均价在开盘后两个半小时内皆已售罄。

　　区域配套提升可能是房价上涨的原因之一。被称为龙华刚需楼盘价格标杆的中海锦城，主打地铁上盖物业，项目商业二层将直接连接龙华线，交通便利；随着项目所在上塘片区楼盘增多、红山片区入住率增高，商业、生活配套也日渐齐全。

　　西丽片区5月23日开盘的博林天瑞，当天推出480套房源，均价5万/平方米，创下片区新高。开发商方面表示，所推房源已全部售罄，临时加推80套房源也已清光，收金40亿。

　　刚刚过去的上个周末推出的万科云城，公寓价格均价为5.5万元/平方米，当天销售额达20亿元。

　　与一手住宅市场对比，二手住宅市场对“3.30新政”的反应显得更迅速。“3.30新政”对二手住宅免征营业税的期限由超过5年下调为超过2年，更是推动了二手房市价的上涨。其中，罗湖的翠竹、福田的农科、香蜜湖，南山的后海、蛇口，宝安的龙华等片区皆录得高位涨幅。

　　以南山后海的招商海月为例，3月-5月其涨幅高达12.65%，5月价格达到44870万/平方米。招商海月位于蛇口自贸区内，大幅涨价时点便在在自贸区挂牌前后。

　　另以福田片区竹子林香诗美林项目为例，该项目在年初单价约4万出头，但6月初便冲高到6万多/平方米。附近中介门店电源表示，由于该项目放盘极少，目前仅有两套在售，一套单价5万多，有人前去看房；另一套业主叫价6万多，目前还无人应价。

　　 “投资”入市下的供需失衡

　　绝大多数接受采访的业内人士，均将深圳此轮房价暴涨归因于供求关系，他们称深圳的土地供应太少了。

　　但事实是，根据美联物业数据，近年来深圳的供销比一直大于1，按前推8个月的销售速度计算，2014年9月，深圳的一手住宅库存去化周期高达17.96个月，而至年底已降至12.04个月，今年以来则持续走低，5月底低至7.05个月。

　　从深圳中原的数据来看，截至2014年底，深圳新房库存超过400万平方米，达到近5年来的最高水平。2015年一季度也基本保持这一水平。

　　如果说供应基本稳定，就表明需求一方出了问题：需求瞬间增大了。

　　这个突然出现的需求即是投资客。在2012年限购限贷出台后，投资客基本已被剔除出住宅市场。但3.30新政后，首付最低可至两成，二套房可还清贷款变首套，且限外政策取消，现在这部分人群又入市了。

　　据中原最新数据显示，截至5月26日，今年深圳共卖了16118套房，一二手房成交同比去年5月均翻番。值得注意的是，今年以来投资置业占比逐月上升，5月占比为18%，环比上涨18.01%，同比上涨9.81%。

　　另据中联链家地产统计，近期投资客重返市场势头明显，深圳二手房成交中投资客比例已近三成，达到28.1%。而在去年市场低迷期，投资客的比例只占一成。

　　除了专业投资客，中联链家二手房研究院总经理肖小平认为，深圳此次房价热中，刚需者表现出了投资客般的特性，为了能在不可预测的未来中买到真正适合长期自住的住宅，刚需者也开始以投资的眼光先买“够得着”的住宅，再在未来看涨时将房子套现，换一所更大、更适合自住的房子。因此，刚需也开始追逐热点项目、关注房价预期和升值。

　　肖小平指出，在深圳此轮房价暴涨中，购房者普遍的“投资”心态加剧了住宅供需的不平衡，即普通购房者正以投资的心态在买房。

　　“这种心态是非常可怕的。”肖小平表示，“3.30新政”中使用住房公积金贷款购买首套普通自住房的首付最低可降至20%、降低二手住宅免征营业税期限“5改2”等政策的出台，放松了购房者的心理负担，但也使需求在一定时期内变得非常集中。当所有人都追求利好的片区，就会让这个片区的供需变得不平衡，从而推高了热点片区及其项目的价格，热点片区的榜样作用又会领导周边项目甚至是整个楼市的跟随，最终可能引发全市楼市的暴涨。

　　肖小平表示，根据中联链家二手房研究院对二手房市场的调查分析，现在的市场需求主要来自三个部分，一是当前市场的正常购房需求，二是去年楼市低迷被抑制了的那部分需求现被释放了出来，三是出于房价上涨预期而将购房计划提前了的需求。与此同时，深圳的供应并没有同步地放大，因此进一步加剧了供需的不平衡。

　　 楼价涨幅或将放缓

　　接连的暴涨之后，深圳业内人士均在担忧：上涨速度太快了，应该缓一缓。

　　据最新数据显示，5月深圳一、二手住宅成交量高达19484套，接近2009年的峰值。深圳规土委数据显示，5月新房价格创下历史新高，环比上涨8%，达28487元/平方米。

　　深圳二手房成交量已连增3个月，5月份再创新高，共成交13378套，环比增长28%，同比更是增长181%，创下2013年3月以来的新高，接近2010年楼市调控前的高峰；二手房均价更高达35741元/平方米，环比上涨6.02%，同比上涨19.82%。

　　如果从房价历史来看，深圳房价一直保持在高位。即使在市场低迷的2014年，深圳新房成交均价也为23973元/平方米，同比仍上涨11.0%；2014年深圳中原统计样本二手房均价达到30322元/平方米，全年累计涨幅6%，为全国最高。

　　如果再与北京作对比，深圳房价与北京已经持平甚至稍微高了一点。2014年北京新建商品住宅(不含保障房)价格为24143元/平方米，比2013年上涨6.2%；另据伟业我爱我家市场研究院统计，2014年北京二手房成交均价为29964元/平方米，低于深圳的3万单价。

　　如今，深圳房价经过了两个多月的疯狂上涨之后，似乎有收敛的迹象。

　　上周末，位于前海片区的万科云城、龙岗的颐安都会中央二期开盘，吸引多名购房者到场。但到场购房者看到价格后，出现了弃购现象。

　　与此同时，福田、南山等成熟区域的二手房挂牌房源，由于业主动辄涨价百万，也开始“有价无市”了。

　　美联物业研究中心人士指出，3.30政策以来，深圳部分区域的楼价的确出现了跳涨现象，而40%的涨幅也确实存在于少量楼盘，数据面上一直领涨全国，且由于供求关系、经济规划等原因，深圳的优势有望持续。

　　但另一方面，部分楼盘或区域的增速并不存有普遍性，3.30政策以来，除了新推项目外，一手在售项目的涨幅多在10%左右，而美联物业监测的月度蓝筹住宅价格环比涨幅亦有少许放缓。“一线城市成交已达近年新高，大幅上涨的局面或不存在，但整体趋势在短时间内掉头的可能性也不大”，美联物业预计6月份二手市场或将进入调整期。

　　此外，考虑到深圳楼价在2014年长期处于平行通道，而年底虽成交走好，但房企意在冲量，普遍未做出相应价格调整，可以说近期楼价的上涨部分程度是源于2014年以来的补涨需求。此轮提价过后，楼价涨幅或将放缓，有望于年中以后告别快速增长，进入稳增长期。

　　上述美联物业研究中心人士认为，限购政策作为最后的有力防线，有继续存在的必要，年内深圳松绑限购的几率极小，亦必然会发挥其重要效用。21世纪经济报道 记者 张晓玲  实习记者 郑凯婷