深圳房价暴涨违约增多 法院重罚判强制过户

　　“3·30”新政引发深圳房价暴涨，不少卖家考虑到违约成本要远远低于房价涨幅，因而选择违约，引爆违约潮。最近，深圳南山区法院一审审理一宗卖家违约纠纷案，除判决继续交易外，还判决卖家按每日万分之五支付违约赔偿。也就是说，卖家面临每月接近4万元的违约赔偿。对违约的卖家而言，这份判决不可谓不严厉，既拿不到房产又要赔偿不低的违约金，违约成本显著增高。

　　 房子刚卖“3·30”新政就来了

　　此案中，涉事房产位于深圳南山西丽的德意名居小区，建筑面积74平方米。3月23日，业主与买家通过中介签订协议，以262万元出售。协议签订之后，买家支付30万元定金，剩余首期款49万元则由买卖双方共同委托农行做了资金监管。银行也出具贷款承诺函，承诺发放贷款183万元。与此同时，卖方也委托担保公司办理赎楼。

　　一切看似顺利，但进入6月之后，卖方委托律师连续发函，开始是催促要在七天之内支付房款或办结按揭手续。但熟悉二手房交易流程的人知道，按揭手续办理速度往往取决于银行，并非个人。七天之内办结按揭手续并非个人能掌控。业主并不理睬，又以交易迟迟没完成为由提出解除合同。6月底，卖方向担保公司发函终止委托该公司办理赎楼业务，交易彻底终止。

　　不容忽视的是，合同签订几天后，“3·30”新政发布，深圳房价暴涨。卖房之时，涉事房屋单价约3.5万元/平方米。而搜房网历史成交数据显示，新政之后该楼盘房屋单价已跃升到每平方米4万至5万多元不等，以这套74平方米房产为例，总价攀升超百万元。

　　 违约成本低促成“违约潮”

　　不少业主面对房价暴涨选择毁约，法院也迎来诉讼高峰。违约潮背后的原因之一正是在于，通常二手房买卖合同约定，若卖方逾期不履行合同，买方可解除合同，要求卖方支付违约金，违约金为双倍定金或合同成交价的20%。在实际判决中，法院还会根据不同情况调低违约金比例。

　　以这套262万元成交房产来看，若业主毁约，双倍赔偿定金为60万元，按合同成交价20 %赔偿违约金则为52.4万元。但此时房价暴涨百万元，赔了违约金，仍有几十万元进账。合同通常还会约定，若卖方违约，买方可要求对方以合同成交价为基数，按每天万分之五支付违约金，同时继续履行合同。

　　此前，多名律师在接受南都记者采访时说，法院判决继续履行合同非常谨慎，比较倾向于支持赔偿违约金。背后原因也在于，二手房交易往往涉及赎楼、按揭贷款等复杂手续，需要买卖双方严密配合，在闹崩情况下，即便法院判处合同继续履行，也难以执行。

　　随着违约潮爆发，法院判决也发生变化。早前，深圳中院房产庭法官在讲座中透露，二手房交易中，若买家同意一次性付款且具备购房资格，法院通常会支持继续履行合同。

　　 毁约者既无房又要赔偿

　　前述交易中，买家就将业主诉上南山法院，同意一次性付款，要求继续履行合同，还要求对方支付违约赔偿。南山区法院一审判决认定，买方不存在任何违约，卖方单方面终止赎楼手续的办理构成违约。鉴于买方同意一次性付款，且具备购房资格，法院支持买方诉求，判决交易继续，卖方还要按合同约定，每天按合同成交价万分之五支付违约金，直到交付房产为止。

　　此外，法院还判决卖方要协助买家办理申请减免税务的手续，承担案例受理费1 .3万元、财产保全费5000元。在违约时间计算上，法院判决以业主发函撤销担保公司赎楼委托之日，即6月29日开始计算。依照此判决，截至10月，卖家违约已3个月，每月支付违约金近4万元。

　　若卖家选择上诉，不交付房产，且二审仍败诉，这就意味着房产交付周期被拉长，违约金也将每天增多，直到交房。代理此案的张茂荣律师告诉南都记者，他代理的多宗二手房纠纷案，法院在处理违约金时往往会调低违约金比例，但此份判决全额支持未调低违约金比例，会让业主违约成本增高，达到惩戒目的，有利于二手房交易秩序的恢复。