海安法院出台审理物业费案件“新规”

　　物业公司能否通过对业主停止供应水、电、气或不恰当的限制门禁、电梯使用实现物业费收取，一直争议较大，有人认为用物理方法或新科技手段收费无可厚非，有人则提出纠纷可以合法方式解决，不应妨碍公民基本生存权利。今年7月，江苏省海安县法院出台的《关于审理物业费纠纷案件的指导意见》中，对物业公司上述行为画出“红线”，明确不予支持。指导意见公布后，引起广泛关注。

　　近年来，物业费纠纷呈大幅上升趋势，不仅涉及到业主、物业公司的利益，同时也反映出城市管理中所存在的问题。然而，由于法律对很多问题没有统一规则，司法实务部门甚至同一法院内对某些问题把握尺度不一，严重影响公平正义和司法公信力。为此，海安法院由院长王平率队，广泛开展调研活动，博采众家之长，对主要争议问题确立了该院审理规则。

　　物业服务经营应当具有资质。物业公司应当具备相应的资质等级，没有资质或者资质等级低于其所从事的物业服务标准的，其与业主或业主委员会签订的物业服务合同无效。物业公司与业主委员会存在人员混同，或者物业服务中存在虚构业主大会、业主委员会情形的，所签订物业服务合同不成立。没有签订物业服务合同或者物业服务合同无效，但业主事实上接受了物业服务的，当事人不能就取费标准达成一致意见，以不超过当地政府规定的取费标准的最低限额予以处理。物业公司可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业服务委托给他人或者肢解分包给他人；否则，业主可以此抗辩拒付或减付物业费。

　　可向物业使用人直接主张权利。有些房屋所有人将房屋出租后，长期销声匿迹，导致物业费难以收取。指导意见明确，业主存在将物业出租、出售或交付他人使用情形的，物业公司可以向物业使用人主张物业费，也可要求物业使用人与业主承担连带责任。物业服务合同中约定的滞纳金视为违约金，业主认为约定的违约金过高可根据法律要求调整。房屋已经出售但尚未交付使用的，物业公司向买受人主张物业费不予支持，但买受人拒绝接受或拖延接受物业的除外。坚持先服务后收费原则，如物业服务合同约定先交费后服务，预收物业费的期限不得超过一年，物业公司就下期物业费起诉催要的，业主可就上期物业服务中存在的瑕疵予以抗辩。

　　未经催缴直接起诉不予受理。物业公司起诉催要物业服务费，应当向法庭提供书面催缴函及有效的送达证明；否则，物业公司坚持起诉的不予受理，已经受理的驳回起诉。催缴通知书可以采取在欠费业主物业门口和小区显著位置张贴公告的方式送达。经书面催缴后，物业公司可依程序申请支付令。

　　业主对公共部位经营收益等享有知情权和监督权。物业公司应当将企业资质证书、从业人员基本情况、物业服务内容、收费标准、公共部位经营收益及行政管理部门投诉举报电话，在物业服务收费地点的显著位置公开并及时更新。物业公司未能就公共部位的经营收益等给出合理解释及说明，或提供的服务与收费标准不符的，业主可以要求减免部分物业费。物业公司侵占小区公用空间进行经营，或将业主提供的物业服务用房出租或者用于经营，所获收益通常应当用于小区物业共用部位、共用设施、设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会或者业主的决定使用。

　　不得采取不当手段收取物业费。不当手段收取物业费，很可能激化矛盾，甚至使矛盾升级变性。指导意见规定，物业公司为收欠费，停止对业主提供水、电、气等或不恰当地限制业主对门禁、电梯等使用，影响业主正常生活的，业主要求物业公司赔偿损失或排除妨碍的应予以支持。物业公司接受供水、供气、有线电视等专营服务单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费、水电周转金等额外费用。

　　物业公司对小区私搭乱建等负协调处理义务。物业公司对小区存在的违规经营、乱贴广告、噪音污染、擅养大型犬类、乱停车辆、私搭乱建、私自更改楼体结构等应承担何种义务争议颇大，甚至有少数业主对物业公司提出超其能力范围的要求。指导意见将物业公司的义务确定为“协调处理”，对于超出其服务范围的事项应当向环保、治安、城管、城建等职能部分反映，并将处理结果书面告知当事人。诉讼中，业主对此提出抗辩后，物业公司未能提供已经完全履行协调义务的相关证据，法院将根据物业服务的实际情况酌定减免物业费。

　　业主无法指明服务不达标具体情形不能抗辩减免物业费。业主以物业服务不达标为由抗辩要求减免物业费，应当说明不达标的具体情形，其无法指明，仅笼统抗辩的不予支持。业主指明不达标具体情形后，物业公司能够提供证据证明履行了合同主要义务，仅部分服务内容不达标的，可采取继续履行等补救措施予以消除，业主要求减免物业费的不予采纳，但滞纳金或违约金可酌情减免。物业公司没有履行合同主要义务，服务内容严重不达标的，业主可以拒绝支付物业费。

　　采访中，不少法律专业人士认为，海安法院出台指导意见统一争议问题处理规则，能够为物业管理提供“标杆”，促进物业公司与业主“双赢”，保证同案同判，也对相关法律或司法解释的制定具有借鉴意义。