“两学”不忘初心 “一做”方得始终——海安县城管局实现物业管理工作全覆盖

海安县城管局深入开展“两学一做”学习教育，在“学”的同时，将“做”落细、落小、落实。物业管理事关民生，城管局把实现物业管理全覆盖作为践行“民生利益无小事、民生情怀落到实处”工作理念的重要内容，全面实施物业管理“老旧小区‘扫盲’、农民安置房‘达标’、新小区‘创优’”。

一、抓机制构建，齐心协力，动实招

近年来，在县委县政府的正确领导下，我县物业管理正形成以县城市管理综合委员会牵头，城管局行业主管，区（镇）属地管理，住建局、市场监管局、物价局、公安局等多部门联合监管机制。一是建立物业纠纷调解机构，由县社会治安综合整治办公室、城管局、社会矛盾纠纷调处中心、司法局联合发文，制定调解和处置程序，建立联席会制度、纠纷调解联动制度，信息报送及统计分析制度和培训制度等，基本建立了物业矛盾纠纷协调机制。二是整合街道、社区管理力量，继续推进依托街道、社区公共服务中心实行物业服务企业、社区居委会、业主委员会“三位一体”的小区管理模式。三是明确住建局、公安局、城管局、市场监管局、物价局、环保局、法院等部门的职责并通过综合执法进社区的办法集中解决小区物业管理的问题。四是稳步推进业主委员会的工作。城管局对成立的106个业主委员会，持续开展培训，指导业主委员会成立、换届和规范运作，让业主委员会会当家、会做主，当好家、做好主。

　　二、抓分类推进，线动成面，真实干

　　（一）老旧小区“扫盲”。一是持续改造老旧小区基础设施，改善居住功能。自2009年至今，县区（镇）两级财政投入资金6200多万元，用于老旧小区道路、雨污管网改造和小区围墙、路灯、安防技防、住宅立面、物业用房、停车位等配套设施的建设，改善老旧小区基础设施，保障居住基本功能。二是健全管理网格，实现基本保障“无盲区”。高新区、开发区通过招投标择优物业，服务企业开展“保洁、保绿、保序”为主要内容的基本物业服务，建立“无盲区”网格化基本物业服务保障体系和“干管分开”的监管考评体系。通过环境专项整治、“和谐家园”创建活动，老旧小区的居住环境得到了逐步改善。目前，县城规划区内三万多户老旧小区的居民基本物业服务达到了全覆盖式的保障。三是积极探索物业基本保障发展新思路，试点开展托底服务向物业服务市场化转型。润洋花园、苏建花园两个老旧小区通过业主委员会选聘物业企业的方式实施市场化物业管理服务，各项管理和服务工作有序开展，业主满意度、舒适度得到较大提升。四是以分块分类分性的方式，实现老旧小区民生保障维修工作无缝保障。按照《海安县物业管理老旧小区“扫盲”、农民安置房“达标”、新小区“创优”实施方案》要求，区分维修工作的责任主体、维修资金、应急等事项，杜绝扯皮推诿现象，保障居民群众的切身利益，受到居民群众的好评。城区两区（镇）、城管局分别通过招投标方式，确定居民维修保障单位，建立健全维修保障机制。城管局通过预算应急维修资金、建立完善物业110服务中心等方式，建立健全民生维修托底式保障机制。

　　（二）农民安置房“达标”。一是合力推动主体责任落实到位。农民安置房物业管理工作建立县、区（镇）、街道社区三级考核监管机制并有效运作，形成各级组织机构建立健全、管理体制良性运行、日常考核奖惩到位、管理经费持续保障的良好局面。二是“三位一体”式小区内部管理体制基本形成。全县10个区（镇）70多个农民安置小区基本实现了“三位一体”的小区内部管理模式。三是高标准推进安置房“托底”式物业服务。今年以来，高新区、开发区整合安置房区域，通过公开招标的方式强势推动农民安置房物业管理工作，着力提升农民安置房政府“托底”式物业服务的标准和质量，切实保障安置群众的居住生活质量。目前有12个农民安置小区通过全县物业管理优秀项目验收。

　　（三）新小区“创优”。一是规范物业企业的市场进入过程。严格按照《江苏省物业管理条例》等法规要求，前期物业管理通过招投标方式，选聘具有相应资质的物业服务企业，实施前期物业管理服务。目前，我县前期物业管理招投标率达100%。二是规范物业企业服务的管理服务过程。出台《海安县物业管理履约保证金管理规定》，推行物业企业在新承接物业项目时均需交纳履约保证金制度，以保证物业服务企业信守合同，诚信经营。推动“质价相符”的物业服务体系建立，以分项分级的菜单式物业服务收费标准，明确、细化物业管理中的各项服务内容、要求和相应的收费标准，让业主明明白白地放心消费。三是规范物业企业的退出过程。出台《海安县物业服务企业退出项目管理暂行办法》，规范物业退出程序和应急办法，防止居民物业服务出现真空状态，影响正常的生活和居住秩序。四是持续邀请物业管理行业专家学者，对物业企业长期开展业务知识培训，指导物业企业规范管理服务过程中的各项管理和服务工作。五是政策引导，创建驱动，创建与提升相互促进。出台《关于创新推进物业管理工作试行办法》、《海安县物业服务企业考核奖惩扶持试行办法》，鼓励扶持物业企业提档升级、积极创建。我县有国家级物业管理示范项目2个，省级物业管理优秀项目4个，市级物业管理优秀项目21个，创建通过的数量、质量在县级城市中位居前列。通过行业创建活动，激励了企业的对标找差，提升了企业的管理水平和服务能力，促进了行业的发展。目前，我县物业企业的数量和资质等级在县级城市中名列前茅，管理服务标杆性企业明显，亮点纷呈。

　　三、抓宣传教育，持之以恒，用实心

　　近年来，城管局为构建健康和谐的物业管理服务生态，大力开展物业管理知识系列宣传活动，增进社会各界对物业管理的认知度，前置疏导化解物业管理服务中矛盾和纠纷。每年面向社会组织开展物业知识有奖竞赛活动，调动广大市民参与物业管理活动的主动性和积极性。在老旧小区、农民安置房小区、商品住宅小区分类制作宣传公示牌174块、56块、112块，为实现小区精准管理、精准施策营造强大的宣传攻势。召开全县物业管理宣传工作现场会，在全县商品住宅小区建立统一标准化的宣传栏、意见箱。编印10万本《物业114便民服务手册》，让全社会学习物业、了解物业、参与物业。今年5月份开通的“海安物业资讯”微信公众号，成为物业管理信息公开和公众参与的重要渠道。持续关注民生诉求，及时回复和引导物业管理方面的网络舆情，宣传引导共建和谐物业的理念。

　　四、抓考核推动，动真碰硬，求实效

　　城管局按照县委县政府的要求，落实“三类小区”的考核奖惩措施，推进“三类小区”的物业管理工作落实。一是加强领导，落实责任。成立了以主要负责人为组长，分管负责人为副组长的物业管理工作领导小组，形成了主要领导亲自抓，分管领导具体抓，各职能科室全面抓的工作格局，明确工作职责和任务分工，做到机构、人员、责任“三到位”，为有效推进物业管理工作提供坚强的组织保障。分别成立老旧小区、农民安置小区、新小区3个考核小组，实施管考一体、专人负责，实现全县174个老旧小区、70个农民安置房小区、123个新小区“每季度1次全面考核”的工作目标。二是细化考核标准，合力推动。形成县、区镇、街道社区三级考核监管机制，各司其职、合力开展考核监管工作。城管局制定《农村居民集中居住区小区物业管理工作考核评分标准》，对组织机构、基本设施管理、基本秩序管理、环境卫生与绿化管理5个大项、30个小项制定考评标准，考核结果纳入县委县政府“城镇建管理设杯”竞赛和各区镇年度“经济社会发展目标责任书”目标绩效考核。老旧小区基本物业考核结果与以奖代补经费拨付挂钩。新小区按照《海安县物业服务企业考核奖惩扶持试行办法》进行考核兑现。三是建立健全物业企业诚信档案，将所有在我县注册和在我县范围内从事物业服务的企业，全部列入诚信档案考核。四是出台《海安县住宅小区业主委员会考评奖惩试行办法》，落实属地政府对业主委员会的监管职能，会同街道社区进行日常考核，通过专项以奖代补的方式调动业主委员会的积极性，促进物业管理活动的稳定有序。

　　物业管理涉及到千家万户，城管局将树牢抓物业管理就是抓民生、抓服务的理念，持续不断地为广大人民群众提供更合理、更相称的物业服务，努力营造整洁有序的人居环境。（海安县城管局：颜小智）