洪泽：打造物业纠纷多元化解新模式

　　近年来，江苏省淮安市洪泽区人民法院积极践行司法为民、公正司法工作主线，创新探索“3+1”纠纷调处模式，通过转理念、搭平台、明举措等一系列工作实践，扎实推进物业纠纷多元化解，将大量物业纠纷化解在源头。涉物业纠纷案件受理数由2014年的324件、2015年的290件，下降到2016年1-10月的45件，取得了良好效果。

　　转理念  引入多元解纷争。近年来，随着洪泽工业化、城镇化建设的加快发展，中心城区人口目前已达12万，居民小区84个，41家物业公司入驻，相应的法院审理的物业服务合同纠纷案件，由2010年的56件迅猛增长至2013年的430件。通过查阅案卷、实地走访业主、物业公司、社区、住建局等分析成因，并形成书面调研报告，物业纠纷大多为业主拒缴物业费，而这类纠纷诉讼数额虽小，却呈现出涉诉小区多、群体性强、息诉难度大等特点。同时发现，在应对物业纠纷化解方面，缺乏一套行之有效的事前防范、事中协调、事后监督的解决机制，社会多元解纷力量并未形成有效合力。为此，从2014年初开始，洪泽法院在“无讼村居”创建工作中，探索引入业委会、社区、专业调解组织、人民调解组织、住建局等社会多元解纷力量，完善物业纠纷多元化纠纷解决机制，逐步建立起以“自行和解、社区调解、行政调处与司法裁决有序结合”的“3+1”链条式纠纷处理模式。

　　“仅凭法院一家单打独斗，费时费力，有时效果并不理想。引入社会力量参与化解物业纠纷，激活并整合了社会解纷力量，和谐了社区邻里关系，缓解了法院案多人少压力，我院将沿着落实矛盾纠纷多元化解方向，做实做细物业纠纷化解多元联动工作，担负起司法为民的责任与使命。”洪泽法院党组书记、代院长王亚林说。

　　搭平台  对接纠纷解民忧。“房子一天都没有住过，没有享受到物业服务，凭什么还找我要物业管理费，社区、住建局、物价局的各位领导，你们来评评理。”高良涧街道某小区业主朱某与物业公司就是否该交物业费起了争执，对前来调解的工作人员道出了自己的不满。

　　“法官，读了贵院赠送的《法官告诉你》以案释法读本，其中有一个和我相类似的案例，在前面几次调解中，我还没认识自己的不对，现在能否考虑这两年我不在家，确实没有享受到物业服务的特殊情况，请物业公司方面适当减少物业费。”今年10月8日，在多次协调未果后，朱某与物业公司来到法院诉调对接中心，在法官的依法释明下，朱某走出了拒交物业费的“误区”，最终该起矛盾纠纷未进入诉讼，就得到妥善化解。

　　为有效推动“3+1”物业纠纷调处机制落到实处，搭建以社区和法院两个解纷平台，并以此为中心，凝聚解纷力量，实现纠纷发现在早、处置在小。以社区为中心的平台，就是由小区物业服务企业提供场所，作为3层级协调处理物业服务纠纷的办公室，“3”指的是第一层级的物业服务企业与业主委员会（业主、实际使用人）自行协商模式；第二层级在各社区参与主持下的社区协调模式；第三层级在社区服务站主持下的行政调处模式。以法院为中心的平台，就是将“1”对于上述矛盾纠纷未能化解的，依法引入诉讼渠道，进入司法调解，发挥法院诉调对接中心在纠纷引导、分流的作用，利用律师工作站、人民调解室、全国模范法官张贵银调解工作室等平台，做好诉前、诉中调解，如仍调解不成的，则依法予以裁判。

　　明举措  创新机制惠民生。加大普法宣传力度。经过一番调研，发现物业服务合同纠纷业主行使抗辩权不当，存在诸如长期未住人而拒缴、主观归责于物业公司而拒缴等“误区”，该院选取相关典型案例，通过开展巡回审判、组织物业公司和小区业主参加旁听庭审等方式，实现“审理一案，教育一片”。

　　“法院把庭审搬到小区，让我们近距离感受到法律的神圣、法院的威严、法官的庄重。今后的物业管理需要更加精细化，我们只有多关注并回应业主的需要，才能避免物业纠纷。”高良涧街道某小区的物业公司管理人员王某，在旁听庭审后告诉笔者。

　　定期召开联席工作会议。注重搜集、整理调解、审判中发现的有关物业服务中存在的问题，及时以司法建议的形式反馈至有关部门和物业公司，并将受到的反馈信息记入到物业纠纷调处工作记录中。并在每半年召开的联系工作会议上，将其列为重要讨论事项，研究解决问题的方法并制定相关措施。对于矛盾重大的物业服务纠纷，物业服务企业、业主委员会应及时上报，由高良涧街道办事处、社区服务站牵头，其他联动单位参加，及时化解处理。

　　社会调解置于司法介入之前。物业纠纷首先经过“3”的模式化解处理，处理不成的，方才进入司法调解。“这种引导纠纷双方优先选择先行适用成本低、便利、高效的方式，通过双方协商、第三方调解使得一大批纠纷息讼于诉外，有助于最大限度降低纠纷带来的负面影响，和睦小区邻里之间的关系。”洪泽法院副院长朱秀山如是说。