沉睡的住宅维修资金待唤醒

　　许多小区电梯从发生故障到维修耗时要8个月以上，由于近半数业主不同意，有的小区电梯维修搁浅了近1年，有的物业公司经理工作10年仅2次成功启动此笔资金，许多房屋“应修未修”或者修缮不及时，大多数地方的住宅专项维修资金还沉睡在银行账户里……

　　今年夏天，全国多地遭遇强降雨，很多房屋遭到损害。面对房屋漏水、电梯故障、公共设施设备损坏等情况，住宅专项维修资金就该派上用场了。这笔钱的使用情况究竟怎么样？如何更好地予以使用？

　　普遍存在的资金支取难

　　住宅专项维修资金，通俗来说就是房屋的“治病钱”。我国物权法规定，建筑物及其附属设施的维修资金属于业主共有，经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。按照物权法规定，决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。“两个2/3的指标操作起来比较困难。部分业主参与公共事务的积极性不高，‘事不关己’现象较突出。还有部分业主并不在当地居住，难以书面签字表决。”南京市一家物业公司的王经理说。

　　支取难还受到其他多重因素的影响。据有关专家介绍，专项维修资金属于业主的共有财产，物业管理公司应该按照规定启动业主委员会机制并召开业主大会，保证信息公开透明，进一步征得业主的信任和同意。但是笔者随机走访了南京市多个小区，被访业主纷纷表示几乎没有参加过业主大会。这就导致该笔资金使用情况不公开透明，很多业主担心钱款被挪用，进而增加了资金使用的阻力。

　　此外，王经理还透露，部分房地产企业未能全额缴存代收的住房维修资金，票据结报也不及时；住宅信息录入有误，导致无法核对；住宅转移登记时维修资金余额补缴和过户管理不到位，这些都进一步增加了资金支取、使用的难度。

　　部分城市已采取“特事特办”

　　如今，为解决住宅专项维修资金使用率低、支取不畅等问题，全国多个城市专门制定了应急政策。比如，北京市制定了应急使用住宅专项维修资金的政策，规定如果出现电梯故障危及人身安全等6种紧急情况时，无需2/3业主同意，维修资金最快时间48小时到账，但应事前告知业主；浙江省出台相关规定，房屋维修方案公示以后，只要建筑物内所有权人不超过1/3的业主书面提出反对意见，就视为公示同意。

　　“尽管是应急维修，但也要完善事中和事后监督。问题的关键在于政府对社区房屋管理权的下放，并不是说把权力下放给了业主，业主就会使用了，而是教育引导物业管理公司和业主依法使用。”物权法专家张冬光律师说。

　　专家还建议，物业管理公司应当提高办事效率，遇到房屋修缮等问题，及时通过微信群进行通知与商议，同时定时公示住宅专项维修资金余额及使用明细，保证资金使用安全透明。政府相关部门也应进一步加强监管，确保专项资金的安全和合理化使用。

　　根本之策是业主自治

　　多位专家建议，可在住宅维修资金中拿出一部分汇集成“资金池”，由房管部门统一调拨资金，每年定期对全市的物业管理进行维修，并严格核算。同时，建立适当的“花钱”机制，相关部门对于不合格的小区共用设施应该督促整修，让资金使用具备主动性。

　　“在我代理的案件中，很多业委会成立后积极行使权利，拿回了业主共有的物业管理用房、小区共有车位的管理权等。如果没有业主委员会，做到上述事项就很难了，遑论召开业主大会表决支取使用住宅专项维修资金了。”张冬光介绍，“实践中，因为要由开发商提供前期物业服务，物业单位往往就是开发商的子公司，相对业主来说是强势，物业公司基于自身利益通常不愿意业主成立业委会。”

　　加强维修基金的使用管理，关键是推进小区尽快成立业主委员会，实现业主自治。有关专家建议，物业管理公司应按规定激活业主委员会及业主大会机制。这一方面有利于业主之间通过公开透明的平台进行沟通，另一方面便于业主监督物业管理公司的相关工作，确保住宅专项维修资金不被乱用和挪用。

　　针对通过立法变更表决比例的问题，张冬光认为，互联网时代，政府部门主动帮助业主建立业主委员会，并通过网络表决机制，能降低表决成本。“对于紧急维修项目，我们还可以尝试由政府设立专门账户先垫付，再向公共维修基金追偿；或者设立一种诉讼机制，赋予业主诉讼的权利，胜诉后可以直接使用维修基金。这些都能比通过立法变更表决比例更快捷解决问题。”任敏