江苏司法拍卖房产推出预告登记制度 法效排他杜绝“节外生枝”

　　中国江苏网4月16日讯(记者 米格)江苏法院司法网拍房产程序又进一步完善，受买人可先以拍卖房产作为抵押物向银行申请贷款并预告登记，此环节具有排除其他在先抵押登记的法律效力。拍卖款付清后，再办理房产过户和抵押登记。这是记者今日从江苏省高级人民法院、中国银行江苏省分行联合举行的新闻发布会上得到的消息。

　　省高院副院长褚红军介绍说，2014年2月底，江苏在全国率先实现全省所有法院入驻淘宝网司法拍卖平台。截止2015年2月，全省法院已上网拍卖29486次(含一拍、二拍、三拍)，成交4734次，成交金额逾120亿元，较往年大幅提高，是2011年的近3倍，位居全国实行淘宝网司法拍卖省市自治区第二位。网上围观人数超过3900万人次，为当事人节省佣金逾4亿元。除常见的标的外，甚至成功拍出活体金龙鱼、生猪等特殊标的，在社会上引起广泛影响。

　　记者了解到，在网拍实践中，江苏法院发现司法网拍中约80%的拍卖标的为房地产。2014年9月，房产拍卖“E拍贷”业务开展至今，全辖“E拍贷”业务共发起贷款154笔，总金额1.14亿元，但是实现放款仅仅59笔，放款金额4197万元。这是因为贷款发放、产权过户和抵押权办理环节上存在着一定的衔接困难。

　　据介绍，法院与中国银行江苏分行的“E拍贷”协议在操作中并不顺畅，容易导致法院在没有收到全款时，拍卖房产再度遭遇其他法院因其他案件冻结的情况，在这一情况下，法院将不出具确权裁定书。也容易导致银行尚未来得及办理抵押登记，被买受人的其他债权人抢先抵押房产。

　　据褚红军介绍，房产拍卖中，有26个法律关系需要法院来平衡，比较复杂，有意想不到的风险，一旦出现风险，权利人的权益得不到保障。根据相关法律规定，房产买卖设计抵押权登记，首先要解押再过户，过户后办理新的抵押，过程约一个月时间。

　　过户办理时间过长，“夜长梦多”。为了弥补这一“漏洞”，3月31日，江苏省高级人民法院与江苏省住房和城乡建设厅、江苏省国土资源厅共同下发了《关于司法拍卖房产涉及物权登记有关事项的通知》。要求买受人通过“E拍贷”支付成交款时，以拍卖房产作为抵押物向银行申请贷款，并通过房屋预告登记防范风险。

　　褚红军介绍说，这一制度推出后，贷款业务量猛增，这59笔的放款，很多都是3月31号之后的。

　　记者了解到，这一制度要求买受人凭拍卖成交确认书，人民法院公函和其他相关材料向房屋登记中心申请办理拍卖房产的所有权转移预告登记，并同时由买受人和贷款银行凭所有权转移预告登记证明书、主债权合同、抵押合同和其他相关材料申请办理抵押权预告登记。抵押权预告登记具有排除其他在先抵押登记的法律效力。

　　拍卖款全额付清后，买受人凭法院的执行裁定书、协助执行通知书和其他相关材料向房屋登记中心申请办理拍卖房产的所有权转移登记。登记完毕后，由买受人和贷款银行凭房屋所有权证、主债权合同、抵押合同和其他相关材料申请办理抵押权登记。

　　省高院表示，司法拍卖贷款是一个开房的市场，其他银行如果有意加入，这块蛋糕将会做得更大。