江苏住宅维修资金利用率低 728.9亿仅用不到3%

　　2013年5月1日起实施的《江苏省物业管理条例》（以下简称《条例》），给每个江苏人的生活都带来了改变。今年10月，省人大常委会组建执法检查组，到南京、淮安、扬州3市实地检查了《条例》的实施情况。11月28日，执法检查组向常委会会议报告有关情况。报告指出，《条例》实施后，虽然江苏的物业管理工作取得了一定成效，但突出的老问题依然不少，如业主的法治观念和自治意识亟待提高；物业企业的管理和扶持力度仍需加大；法规政策支撑有待完善等。

　　 小区业主自治难

　　今年，江苏有10家物业服务企业入选全国物业服务百强企业。截至去年底，全省共有2700多个旧住宅区得到整治，受益群众超过300万户。

　　虽然成绩不少，但从检查情况看，物业管理仍然存在一些突出问题。

　　检查组认为，业主法治观念和自治意识亟待提高：

　　1。一些业主法治观念淡薄，“要权利不要责任，要服务不要收费”的思想仍普遍存在，找各种理由不交物业费，致使物业费收缴困难，一些小区物业费收缴率只有30%~40%，严重影响物业服务水平的提高。

　　2。不少业主自治意识不强，主动参与物业管理的积极性不高，导致业主大会召开难、决策难，业委会成立难、运行难。宿迁市市区共有住宅小区282个，成立业委会的小区仅有119个，不足43%。

　　3。业委会成员大多是兼职，专业人士匮乏，业委会不作为、乱作为的情况屡见不鲜。

　　4。因为业委会法律地位不够明确、权责不够清晰、政府介入的强制手段和约束监督机制缺乏等原因，目前小区业委会监管难、换届难问题还普遍存在。

　　 对物业扶持不到位

　　针对物业企业的管理和扶持力度，目前看还需要加大。在全省7190家物业服务企业中，一级资质176家，仅占2.4%，二级资质650家，仅占9%。

　　部分物业服务企业“重利益，轻服务”倾向严重，存在管理水平不高、服务标准不规范，诚信经营不足等问题，尤其是财政收支透明度不高、侵害业主权益的现象时有发生。

　　《条例》明确，县级以上地方政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划，享有相应的政策优惠。

　　但在实际操作过程中，全省大部分地区没有制定为物业服务企业减负的实施细则，有的地方对物业服务中的代收代缴费用同样征税，加重了企业负担。

　　 法规政策不完善

　　检查组发现，在实际操作中，法规政策支撑有待完善：

　　1。专项维修资金使用难问题仍然突出。从全省来看，专项维修资金使用难问题没有得到根本解决。据统计，全省住宅专项维修资金代管机构账面余额728.9亿元，2015年度仅使用20.8亿元，使用率不到3%。《条例》虽有住宅专项维修资金续筹的条款，但缺少具体的操作措施和机制。

　　2。物业服务收费标准调整也很困难。《条例》虽然规定价格行政主管部门应当每3年内对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。但从实施情况看，普遍不够理想，大部分城市仍然长期沿用老标准。

　　3。小区人防工程停车位收费标准不明确。《条例》明确规定，人防停车位管理办法和具体收费标准由省价格行政主管部门会同物业管理、民防等行政主管部门制定并公布，《条例》实施已3年多，但这个配套文件迟迟不能出台，导致这方面的矛盾较为集中。

　　 物业纠纷案件高发

　　另外，层出不穷的物业管理矛盾纠纷也需要有效化解。

　　近年来，各地物业管理纠纷案件快速增长，如南京市法院全年受理的各类物业纠纷案件约占全部民事案件总数的17%以上，常州市法院2015年物业纠纷案件受理数量比2013年上升了93%。

　　而引起物业管理矛盾的诸多“老大难”问题依然存在。由于承接查验不到位，不少开发建设遗留问题导致的责任和矛盾转嫁到物业服务企业，成为物业管理矛盾纠纷的重要原因；由于业委会解聘更换物业服务企业，新旧物业交接矛盾频频发生，出现旧物业不愿走、新物业进不来的情况，甚至引发严重的暴力事件。此外，小区停车难、经营网点扰民、业主违建等仍然是物业管理矛盾纠纷的焦点。

　　 多管齐下

　　促进良性发展

　　检查组建议，各地要强化宣传引导，形成全社会参与的良好氛围。例如要加强对广大业主的宣传，引导广大业主树立“花钱买服务”的消费观，提升自治自律、依法维权的意识，及时缴纳物业费，维护小区环境秩序。

　　同时，加强指导监督，提高业主自治能力和水平。加强对业委会的监督管理，健全业主大会和业委会选举、议事规则，完善业主大会和业委会工作机制，增强工作规范性和透明度。提高业委会人员的整体素质，积极吸纳有热情、懂法律、会管理的业主代表参与业委会工作；探索业委会有偿聘请专业人员参与管理模式，提升业委会工作效率和水平。

　　各地政府应出台针对物业企业的扶持措施。建议省政府加快出台促进物业管理行业发展的指导意见，各地要将物业服务纳入现代服务业发展规划，尽快落实各项税费优惠政策，帮助物业服务企业加强从业人员培训，切实减轻企业经营负担。

　　要定期公布物业服务相关标准。探索引进第三方进行物业服务质量考核评估，制定等级标准及服务价格，使物业服务真正实现“质价相符”，为规范物业服务、解决物业费缴费纠纷、落实物业价格调整机制提供制度保障。

　　另外，建议省政府和有关部门抓紧制定和完善与《条例》相配套的办法措施，针对人防工程平时用于停车位收费管理、物业服务收费政府指导调价机制等事项尽快出台配套文件，把《条例》的原则规定具体化；建议省人大常委会适时启动《条例》修改的立法调研，将实践证明行之有效、立法条件成熟的改革措施及时上升为地方性法规。（马乐乐 项凤华）