楼市疯涨，狂飙背后乱象多

　　南京河西新盘半年每平方米竟普涨5000至1万元

　　新华报业网讯　“金九银十”未到，南京楼市先热。先是7月份“江北新区”获批，江北10多家楼盘闻风涨价，最高上调2000元/平方米。接着8月8日，河西“江湾天成”开盘，销售均价接近4万元，大户型每套超过1000万元。本周，位于河西中部某楼盘也将开卖，均价3.3万元—3.5万元/平方米。今年3月份楼市松绑后，河西房价普涨5000元-1万元/平方米！

　　当前经济下行压力仍很大，七八月份也非传统的楼市旺季，南京房价何以“狂飙突进”？记者调查发现，房价高企背后乱象丛生。

　　虚假认筹制造恐慌，一人领了20多个房号

　　“每一轮房价上涨，都有大开发商挑头，江湾城就是河西的领头羊”，市房管局有关负责人介绍。江湾城2009年到河西，均价就从15000元/平方米飙升到20900元/平方米，随后每年涨幅都在两三千元。江湾天成是其四期，规定购房人需先认筹，一个认筹号50万元，虽然房源仅有291套，收筹号却达1376个，“僧多粥少”，仅认筹金就近7亿元，相当于很多项目单次开盘的销售金额了。这其中，不少购房人认筹了多个号，有的甚至认筹20多个房号，一人认筹金就交了一二千万元！

　　如此的营销噱头，购房者恐慌心理弥漫，加之开盘时开发商给出7个点的折扣，每平方米“优惠”了三四千元，高报价高折扣，房子很快去化：291套200-380平方米精装大户型售出八成，其中380平方米房源折后成交均价41000元/平方米，一举揽金24亿元，创下南京楼盘单天销售新纪录。江湾城地块拍于2006年12月，楼面地价3570元/平方米，9年下来，房价比地价涨了10倍！

　　挤牙膏式放盘，注水认筹抢房，这样的炒作在南京“豪宅”营销中屡试不爽。“我们金牌户型早已经认筹完，好几个人抢一套，你只能选其他户型。”记者走进河西的上水云锦楼盘，销售人员一脸倨傲。143平方米的所谓“金牌户型”，预售价480-520万元，均价接近3.5万元/平方米。但记者了解到，该地块早在2001年由南京新百从南京房地产综合开发公司购得，300亩地1.8亿元，新百改制后转交宏图开发，综合地价仅700元/平方米。而附近的G75地块，2013年北京金隅以29.3亿元拍得，楼面价折合16976元/平方米，两块地价差45倍。

　　90平方米做成三房，偷面积变相涨房价

　　在河西的带动下，城中、城东的楼盘全面看涨，除了认筹促销外，还偷面积变相涨价。城中大光路上新开的“跃墅”高层，放眼望去周边还是待改造的危旧房、棚户区，已卖到4万元/平方米，但145平方米户型实际“赠送”了30多个平方米。“我们是跃层，楼上除了客厅，其他面积都是送的，折后，也就3.3万元/平方米左右。”售楼小姐对记者说。城东钟灵街某新开的跃层，6米高的客厅挑高的二楼，也全部“送”给购房者，房价也因此涨到3万元/平方米。

　　“偷面积把分母做小、分数做大，推高房价不容小觑。”南工大房地产系系主任吴翔华介绍，偷面积是一些既让业主利用、又不计入销售面积或只计50%的空间，比如赠送设备间，以管道井等理由报建，业主拿到后可以改造成书房或储藏间，送飘窗，将窗户做成内飘，装修时可将窗台打掉变成房间面积，这样不仅节省以建筑面积为基数的政府税费，更重要的是借此“合理”涨价，并助推了相邻区位房价上涨。

　　“在南京，90平方米做成三房，180平方米的实际使用面积可以达到220平方米，这样的案例比比皆是。”专家认为，偷面积表面上购房者占了便宜，但将来如果房子转手，赠送面积不可能与产权面积同价，另外还变相提高了容积率，比如原本3人住的房子，偷面积后居住空间变大，多住了一两个人，增加了周围环境配套及交通的承载压力。

　　市场失范，越是高烧越要加强监管

　　“无论是‘饥渴式’营销，还是建筑偷面积，带来的房价上涨，透支了房子未来的升值空间，损害了城市可持续发展。”市规划局河西分局副局长李宁认为，目前，河西新开楼盘的新房价格远高于二手房，这在过去是很少见的，买这样的房子，其实也是替前期投资者解套。因而江湾天成热销后，打开二手房网站，仁恒江湾城一二三期不少房源打上“急售”字样，但目前销售均价为29000元/平方米左右，与新房价格几乎相差1万元/平方米，这些大户型、高总价二手房鲜有接盘者，市场抗性明显。

　　房价每平方米半年涨了5000到1万元，涨幅也太大了！偷面积不但违反了建筑规划，也偷逃国家税费，有关部门该不该管一管？对此市物价局服务价格处王阳介绍，他们曾经约谈江北部分开发商和江湾城，“要不是约谈，江湾天成的销许价还不止5万元！但商品房价属于市场定价，政府只能对价格‘异常变动’干预，房价最终还是要靠市场调节。”对于偷面积变相涨价，吴翔华介绍说，虽然2008年起，南京市规划部门数度出台设计规范“禁偷”，比如别墅层高不得超过3.6米，不能用“假复式”改变容积率，但在实际执行中，一些“超规”设计却仍能闯关，“监管睁一只眼闭一只眼，折射出城市管理与公共权益的无奈。”

　　但房价让市场“说了算”，前提是市场信息公开透明、市场法则严格规范。楼市专家认为，目前开发商的种种促销噱头，如虚假注水认筹，加密开盘频次，人为制造紧俏局面，市场信息严重不对称，开发商藉此牟利、大肆炒作，属于违规营销。而像那些囤积十几年的地块才开发，以及建筑偷面积，则属于明显的市场失范(南京规定地块出让后两年内必须开发)，应严格规范。本报记者汪晓霞顾巍钟

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　　7月锡扬徐房价“两平一降”

　　南京房价涨幅居二线城市之首

　　本报讯国家统计局7月70个大中城市新建商品住宅价格变动指数昨日出炉，我省纳入统计的南京、无锡、扬州、徐州4个城市中，南京新建商品住宅价格环比上涨1%，已连续5个月上涨，涨幅仅次于北上广深，位居二线城市之首；无锡新建商品住宅价格环比下降0.2%；扬州、徐州新建商品住宅价格则环比持平。

　　南京楼市自今年3月起企稳回升，至7月，成交更是创下6年来月度成交新高，新建商品住宅共成交10586套，成交量持续放大，助推房价不断上涨，7月1%的环比涨幅也是年内涨幅最高的一次。

　　南京房地产开发建设促进会秘书长张辉分析，7月本是传统淡季，但南京房价反而涨势加速，环比涨幅也由5、6月份的全国第七位升至全国第五位，足见本轮南京楼市回暖势头较猛。房价上涨主要有三大动力：一是豪宅市场房价领涨拉动；二是国家级江北新区批复后爆发的量价齐升效应；三是地王频出对房价预期的提升效应。至昨日，南京商品房库存量已回落至5万套出头，不过依然处于库存高位。

　　据无锡市房屋产权监理处统计，7月无锡商品住宅成交面积50.61万平方米，较6月的64.44万平方米有明显回落。同时据官方统计，6月无锡商品住宅成交均价为8267元/平方米，7月则下降为7781元/平方米，跌幅为6%。因统计口径的不同，这一降幅虽然与国家统计局统计的下降0.2%有出入，但可以肯定的是，7月无锡房价又跌了。扬州和徐州房价7月与6月持平，楼市整体平稳，而两地楼市库存量均不低，房企销售压力仍然较大。

　　中国指数研究院研究报告认为，目前全国楼市三级分化，第一层级的一线城市，量价齐升；受一线城市良性传导，第二层级的部分二线城市楼市也正趋热，但能否持续走热仍待观察；三四线城市则是第三层级，最迫切的任务是去库存。 (汪晓霞)