解读楼市新政：剑指“去库存” 买房省税但房价或涨

龙虎网讯 “去库存”终于迎来了实质性的政策利好。周五，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部三部门联合发文，下调房地产交易环节契税、营业税，2月22日起实施。值得一提的是，该降税新政绕开了北上广深。不过，税是降了，但省的税是不是还抵不上房价的涨幅？新政将带来哪些影响？是否利好股市？交汇点记者采访了业界、专家、学者，看看他们的预测和算账。

【政策】

新华社消息，根据国务院有关部署，自2016年2月22日起，调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策。

财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合发布通知明确该政策。

契税方面，对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。“家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。”通知中称。

在营业税方面，通知中明确，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。

通知中还称，北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施上述个人购买家庭第二套改善性住房契税优惠政策和营业税优惠政策，上述城市个人住房转让营业税政策仍按照之前政策执行。

【专家解读】

新政意图是去库存

或助推二线城市房价上涨

南京大学经济学系主任葛扬在接受交汇点记者采访时表示，新政的主要精神是去库存，影响是降低了刚需和改善性住房的购房成本。由于不同城市库存情况不一样，新政效应也不同，他预测可能会推动一部分二线城市房价上涨，如南京、杭州、苏州等，但对大部分地级市、县城的效应有待进一步观察。

过去144平方米是个槛，超过了就算是“非普通住房”，要交大把的税，而且出手时也远不如小户型好卖。值得注意的是，新政中没有提及“144平方米”、“普通住房”以及“非普通住房”，甚至连“别墅”也只字未提，这是否意味着今后再没有大户型之说了？对此，葛扬分析说：“模糊并不代表取消。相信后续每个城市会根据具体情况出台操作细则和政策解读。”那么大户型会量价齐升吗？他认为，受新政刺激，整个市场的需求将被带动，大户型当然会有一定表现，但未必会表现得强烈。

葛扬提醒道，事实上，出台新政也佐证了一点——去年下半年以来的一系列托市政策效应并不明显，需要继续“下猛料”达到去库存的目标。对于刚需和改善性买房，他认为有需求即可出手，而投资性购房则要谨慎，“目前看不能算是好的投资”。

目前南京绝大多数新楼盘都处于封盘状态，蠢蠢欲动想涨价，有购房者吐槽：在这个时点出台新政是“火上浇油”。对此，葛扬并不认同，因为除限购城市外，房价走势像南京这样强劲的城市在全国很少。从政策角度看，大量三四线城市面临库存量大的压力，出台去库存“组合拳”非常有必要。他还预测，新政出台后很可能会出现大量外地人来南京“抢房”的景象，“县城的房子看不到提升空间，父母年纪大了，卖掉老家的房子来南京买房，不在同一屋檐下却又靠着子女，从家庭资产配置上也是合理的。”他指出，这部分需求将助推小户型去库存。

交易环节减税符合国际惯例

刺激大户型改善性住房销售

南京大学商学院经济学马博士认为，新政是春节前首付比例下调政策的延续，总体来说是国家房地产去库存若干政策组合拳的一部分。首先，新政符合国际通行办法，即交易环节减税或免税，持有环节交费，如房产税、遗产税等。新政鼓励交易，符合市场经济发展规律，所以是件好事。

其次，新政符合市场消费习惯，随着生活条件的改善及“二孩政策”的实施，大户型的需求在逐渐增加，许多人不满足于“够住”，希望能多个独立书房，因而四房成为理想户型。新政减税，直接降低了改善性住房购买成本，刺激了人们改善的欲望。更多人愿意把小房子拿出来卖，房源变多，市场变活跃。

第三，新政短期内促进销售，房价会涨但不会大涨。房价主要还是看房子属性，受地段、品质、配套等因素的影响更大。新政出台后，144平方米以上的大户型会更好卖吗？马博士认为，现在许多新开楼盘顺应市场需求，在户型设计上已做了进化，144平方米以内就能做出四房，无疑对145平米以上大户型四房带来冲击。新开楼盘纷纷放话下月推新房源，房价会飞吗？马博士认为不见得，“新楼盘会合理定价，毕竟人们的购买力有限，无休止地涨价只会吓跑意向客户。”

【市场影响】

南京楼市或“火上浇油”，

专家呼吁分类调控应更彻底

三部委发布的契税、营业税新政令南京房产圈“欢呼雀跃”，本就火热的房地产市场恐怕要“火上浇油”了，记者采访了开发商、中介公司以及部分买房及楼市专家，普遍认为新政后对大户型消费将起到刺激作用。

1、开发商代表：

鼓励市民买房

保利地产相关人士接受记者采访时表示，身边有不少亲朋去年买房都获益良多，如今国家再出刺激政策，将会给南京房地产市场再添“一把火”。营业税调整针对的二手房市场，但是反过来会起到鼓励“卖旧买新”的消费行为，为改善型购房“添砖加瓦”。

河西南的多家楼盘目前房源稀缺，正荣润峯售楼处的营销人士告诉记者，春节期间来看房的客户十分踊跃，开发商也在积极筹备房源上市，契税调整后对购买大户型的买家是一大利好，144平方米以上的住房契税有望减半征收，省去了一笔不小的成本，有客户获知新政出台的消息后，当即就打电话给销售员询问新房何时推出，急切之情溢于言表。

市场需求或被人为放大

采访中记者发现，随着“金三银四”传统旺季的临近，各家开发商都在备货上市，然而新政的出台使得部分开发商认为，市场需求或将继续放大，一些区域可能出现供需失衡。城东板块一家房企的营销负责人告诉记者，契税、营业税双降后，原本不打算买房的市民可能会投入购房大军，市场需求量或将人为放大，而市场货源增加的速度将赶不上需求量的增长。以麒麟板块为例，在售的多家楼盘以存货为主，由于房价相对较低，近期看房客大量涌入，契税降低后进一步刺激出手，板块供应量在“金三银四”将告急。

2、买房人代表：

刺激大户型消费

刘小姐今天上午才去江北的一家楼盘看了房子，销售人员告诉她100平方米的户型目前卖光了，还剩几套144平方米以上的，她当时表示户型太大了，等一等再做决定。结果三部委的新政出来后，她立即跟家人商量了起来，“这是我的首套房，之前契税要3个点，144平方米的房子总价230万，契税将近7万块”，现在契税能省一半，这让她有点犹豫。刘小姐说，大户型确实住着舒坦，但是总价过高，只是现在有契税优惠，不享受的话就“浪费”了，她表示会再考虑考虑。

担心二手房房主加价

相较于刘小姐的犹豫，李先生现在倒是有点担心。“我刚在河西看了房，160多平方米的大户型，房主买了满2年了，但是要按差额交营业税”，李先生说，按照新政满2年的一律免征营业税，他担心房主会不会因此加价。他对记者表示，双方事先约定的是房主净收益，这部分其实没有变化，只不过他自己的成本降低了，他听中介说以往有类似的案例，房主要求加价的，现在李先生只希望房主不要临时变卦。

3、中介公司：

建议客户等细则明确再送件

我爱我家南京公司市场部相关人士告诉记者，下午3点多就有客户来电话要求不送件了，原因很简单：省税。该人士表示，这位客户来电话的时候公司还没有看到政策信息，感叹现在的房主消息真是太灵通了。这套房产是位于河西的120平方米左右的房源，市价400多万元，属于二套房，按照新政可以省下1个点的契税，接近5万元，中介公司跟双方沟通后，决定等南京的落地细则公布后再去房管部门送件。

“我们把近期打算送件的交易全都理了一遍，挨个通知客户”，我爱我家市场部介绍说，告知他们契税与营业税有所调整，不必急于现在送件。链家地产的工作人员也告诉记者，新政将使得买卖双方都受益，因此建议客户等明确了执行方案再送件。

记者了解到，还有个别客户今天上午刚刚送件，得知新政后，立即要求中介公司撤件。对此，多家中介人士表示，会尽量与房管部门沟通，争取为客户节约购房成本。

4、专家：

分类调控还不够精准

南京房地产开发建设促进会秘书长张辉表示，契税、营业税减免新政目的在于降低税费，从而刺激买房需求，显示出中央进一步加大去库存力度的决心。从前期出台的降首付政策，叠加税费减免，将刺激性政策逐步加码，楼市将会迎来越来越突出的上升行情。

他认为，北上广深四大一线城市不在政策受益之列，显示出差别化调控的意图，楼市基本面良好的二线龙头城市成为最大的受益者，其中南京居首。南京楼市目前处在继续上涨的预期中，此次新政必然会推波助澜，希望政策受惠买房人的同时，市场能够平稳发展，过度冒进对楼市不利。

专家还指出，虽然此次新政将北上广深排除在外，不过分类调控还应更精准一些。“以南京楼市、地市的现状，此举无疑‘火上浇油’，房企及买房人的非理性动作将增多，楼市不再健康。”专家认为，新政应将1.5线城市如南京排除在外，以稳定市场。

【股市影响】

新政有利于房地产板块反弹

南京证券分析师徐银斌分析，周五闭市后，财政部发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》，和以往政策相比，通知将首套房面积为144平方米以上的，从3%减按1.5%的税率征收契税；二套房契税则从3%降为1-2%不等——不过这一政策并不针对京沪广深四地。

该项新政对房地产行业构成利好：144平米以上住房此前被定义为“非普通房”，要征收3%的契税，本次新政未有这种提法，有利于144平米以上大户型的销售；二套房契税的下降，有利于促进市场销售。同时，房地产利好政策在一定程度上间接提振房地产行业上、下游的银行、建筑、建材、家电、装饰等产业，利好国民经济，有利于提振市场人气，有利于反弹行情的持续。

操作上，建议关注保利地产(600048)、金地集团(600383)、招商蛇口(001979)、中南建设(000961)、荣盛发展(00214)以及首开股份(600376)等主流地产股。

交汇点记者 马祚波 贾晓宁 徐兢

来源： 新华报业网 　　编辑：刘佳佳