昆明下马村改造僵局:仇和主政期间启动 复工无望

行至白云路和龙泉路的交叉口时，昆明的公交司机李师傅朝窗外瞥了一眼。即使围墙阻挡了视线，也不妨碍他用一个词描述6年前所购楼盘的现状——大水坑。

一切源于数年前启动的昆明城中村改造。

彼时，在时任云南省委常委、昆明市委书记仇和的强势主导下，昆明有超过300个城中村被纳入改造计划，五华区的下马村也是其中之一。如今，下马村项目却出奇安静，往日喧嚣的工地甚至成了水禽和野狗的家园。

从2009年拿地拆迁开始，承接下马村改造的云南艾亭房地产开发有限公司（以下简称“艾亭地产”）在项目实施中逐渐滞后。最终，窗户纸被捅破，由于资金链断裂、融资困难等复杂原因，工程目前陷入完全停滞。

地产商的“塌陷”引发了一连串问题。项目原名“沸城”被唤作“废城”，下马村也被称为“下马坑”。拆迁村民的过渡费数度延发，最后不得不由区政府垫钱。购房者互称“坑友”，他们的耐心慢慢演变为愤怒，洒向了艾亭地产、昆明公交集团公司和区政府等涉事方，数次出现针锋相对的场面。

9月28日，一则缺少实质性进展的情况说明，再度引爆了购房者积攒已久的情绪，贴在墙上的情况说明随即被购房者们一把撕下。

数年间，下马村逐渐成为曾由仇和力推的这场轰轰烈烈的昆明城中村改造运动的一个注脚。

仇和落马后，困局仍难解，虽有多方力量从中斡旋，却没有人确定“重启键”何时能够按下。

入局

郑樟武（化名）最初看到楼盘“沸城”的售价时，有些不敢相信。

这里靠近昆明市核心区，交通便利、周边生活配套设施完备。在周边房价接近7000元/平方米的时候，“沸城”5000元/平方米的价格“太实惠了”，以至于消息传出时，不少人还认为这是一场“骗局”。

公开资料显示，下马村城中村改造项目总投资约55亿元，预计建设住宅19幢，包括下马村村民的回迁安置房和昆明公交集团公司等单位职工预订的房子，剩下的住宅对外销售。

艾亭地产当时宣称，“改造后的下马村将建设成绿化率达到40%以上，集居住、商业、休闲、娱乐等功能为一体的现代化社区，并形成一个崭新的城市生活公园。改造完成后，还将在改造区域内考虑独立设置18班级幼儿园、社区医疗卫生服务中心、文化体育中心、生鲜便民超市、城市公共绿地、垃圾中转站及污水处理设施等，为片区居民提供最完善有效的服务。”

项目开工前的2009年4月，昆明公交集团公司与艾亭地产签订了下马村项目合作协议。合作的内容包括拆迁、征地及建设等内容，项目合作本质是“艾亭地产获取合作的低资金使用成本，合作方获取低房价优质的住房”。

除昆明公交集团公司外，还有中国平安财产保险股份有限公司云南分公司、昆明物理研究所等单位也与艾亭地产签署了合作协议。其中，昆明公交集团公司参与集资的人数为2727户。最初的房价约定为4300元/平方米，后又提高到5000元/平方米，并承诺2013年年底交房。

期间，有一定数量的内部名额转出。一名知情者对澎湃新闻（www.thepaper.cn）透露，昆明公交集团公司有接近1800个购房指标转入社会，而5000元/平方米便是郑樟武等外部人士需要通过支付转让费才能享受到的“内部价”。

郑樟武告诉澎湃新闻，当时他毫不犹豫地掏了4万块从朋友手里买来指标，目的是改善家庭居住环境。此前他们一家3口住在50平方米不到的旧房子里。

转让费与房屋面积大小、关系亲疏有关，在2万元到10万元不等，多数转让发生在亲戚朋友间，也有一部分几经易手，发生在陌生人之间。

这些外部人士被统称为“社会购房者”，有的购房者为了改善自身住房条件，也有的购房者用作投资。一名昆明百货大楼的退休职工为了给女儿购置婚房，从其弟弟手里花了8万元买来购房名额。

除去转让费，他们和昆明公交集团公司等单位的职工一样，需要支付订金及一部分房款。因此，视房屋面积和数量，大多数购房者掏出了20万—30万元不等，也有人掏出了50多万甚至上百万元。据《春城晚报》统计，所有购房者集资款加在一起，接近10亿元。

多名购房者对澎湃新闻称，他们绝大多数都是工薪阶层，“不是多么阔绰，有闲钱再买第二套。”普通人一口气拿不出这么多钱，为了凑足首付，他们还找亲戚朋友到处借钱。

燃烧瓶

位于昆明市五华区龙泉路一侧的下马村，原是外来打工者的聚居地。城中村改造前，下马村农地已近乎丧失，村民们的主要经济来源是房屋出租和小商品贸易。

下马村村委会主任张永刚告诉澎湃新闻，拆迁前，村民们每月靠出租房屋就能获得4000元—5000元的收入，“加上村里的年终分红，能够保证一家人安居乐业。”

在昆明，类似下马村的地方不少。昆明市规划局2007年底的统计数据显示，在当年主城建成区249平方公里范围内，共有城中村336个。

一名负责下马村城中村改造项目的政府工作人员对澎湃新闻回忆，时任昆明市委书记仇和对于城中村问题曾指出，“如果地震的话，这里就是坟场；如果着火的话，就是火葬场。”

他还记得，2008年汶川地震时，单位附近的城中村就出现过楼房倾斜的险情。“城市改造是社会发展的必然趋势，如果昆明这里来个6级地震，城中村的房子基本上都要倒掉。”

此前，《昆明市关于加快推进“城中村”重建改造工作的指导意见》已在2008年2月29日出台，计划5年内昆明市336个城中村全部改造完成。而在2008年到2010年年底的第一阶段，149个城中村改造项目规划通过审批，120个城中村进入全面拆迁。

下马村城中村改造项目也提上了日程。该项目作为五华区第8个城中村改造项目，由区政府主导，艾亭地产负责施工工程。

上述负责该项目的政府工作人员介绍，所有进入城中村改造项目的企业，都是经过筛选，然后以招投标方式进入的，“艾亭拿到这块地也是按照正常的、正规的方式进入的。”

就在下马村“沸城”项目的购房指标在社会上受到热捧时，原址的拆迁工作也在推进。当地媒体报道称，2009年7月项目启动后，拆迁工作开展一个多月便与95%的村民签订了拆迁合同书。

但是实际情况并不乐观，拆迁工作最后陷入僵局。因拆迁补偿条件存在分歧，仍有少部分村民一直没有签署拆迁协议。

以至于到了2011年10月，一份有200多名下马村村民署名的“申请”，递到了五华区城改办以及相关部门的手上。

在这份“申请”中，村民们表示，签订协议两年多来，广大村民都在外面租房子住，租金不断上涨，生活困难不方便，加上很多村民家有年老多病的老人和需要上学的孩子，都盼着回迁房早日建好回来安居乐业。但因为少数几户村民不搬迁，导致绝大多数村民利益受损，希望政府采取强有力的措施，尽快促成少数几户搬迁，使回迁房能够早日开工建设。

“城中村改造会出现很多矛盾，有些不完全是政府造成的。”一名当地政府工作人员认为，可能有些人觉得，城中村改造中可以获得提高生活品质和解决今后所有问题的金钱，“本来在市场上这个东西值1块钱，但是他要100块。”

李刚家就是村民们提到的“少数几户”之一。他告诉澎湃新闻：“不是不干，而是地产商的政策太苛刻。我们家有六七百平方米，赔偿条件是4层以下4000元/平方米，4层以上700元/平方米，一栋楼只能赔200多万，在附近买不到同样大小的房子。”

停工

虽然下马村的拆迁工作并不顺利，但在拆迁完毕的土地上，楼宇已经开始建设。

2013年年底，原定的交房日期已到，工地上却只有零零散散的几栋楼，层数也和原计划相距甚远。而在2012年8月，艾亭地产还以底价2.613亿元收入了一块51.37亩的下马村城中村改造用地。

其时，艾亭地产改口称“预计2014年底交付使用”，可是，工程建设非但没有提速，反而一天天减缓，最后陷入停滞状态，始料未及的情况出现了。

艾亭地产的老员工也说不清“沸城”项目是如何一步步延缓的，但一名工程部的职工承认，“公司管理比较混乱，很多数据都没有及时整理。”

“沸城”项目之前的承建商之一——江苏广宇建设集团有限公司（以下简称“江苏广宇”）的项目经理曾告诉当地媒体，由于艾亭地产资金不到位的问题，无法满足合同要求，导致江苏广宇的工期一拖再拖，江苏广宇才提出终止合同。

他说，江苏广宇是在2011年8、9月份进驻工地的，但到2014年6月才建了2栋18层楼体，“主要是艾亭地产资金和规划的问题。由于规划和图纸的问题，中途曾停工300多天。”

如今，留下来的承建商之一——江苏省建工集团有限公司在2014年几次小规模建设后，于今年年初也进入停工状态，只留下几名工人看管设备。

资金扼住了艾亭地产的咽喉。艾亭地产董事长安德烈去年7月曾表示，“昆明公交集团公司换了领导后，要求我们达到预售再投入资金，我们只能从去年8月份开始自己融资。今年房市很不好，我们签了三个协议，资金都还没进来。最大的一个协议我们签了6个亿，只到了2.3亿，我们付掉各方面的资金和大家的钱后，后面的资金又到不了，造成了我们的被动。”

多名当地政府人士也认为，艾亭地产开发的时间周期拖得比较长，“你必须达到一定的建设程度，才可以拿到预售许可证。因为近两年整个经济形势不好，特别是房地产市场比较疲软，现在房子没建好，又没达到预售许可，资金回笼上面就出现了问题。”

从2014年开始，艾亭地产先后和四川天赐投资建设公司（以下简称“四川天赐”）、中国京安信用担保有限公司接触，希望获得资金注入。2014年10月还曾传出四川天赐注资6亿重启“沸城”项目的消息，这些公司都被当地媒体冠以“接盘侠”的名号，显得颇具勇气。

然而，屡屡放出的好消息并未最后落地。一名艾亭地产职工对澎湃新闻回忆，四川天赐和艾亭地产举行项目合作签约仪式后，“董事长让我们在院子里放鞭炮庆祝，四川天赐的办公场所、旗帜什么的也弄好了，过了几个月，四川天赐的消息又没了。”

上述艾亭地产职工告诉澎湃新闻，今年曾有好几拨投资商来看工地。“我领着他们绕了几圈，展示了下楼盘的范围，再给他们指一下这里是钉子户，那里是钉子户。”

听到钉子户，投资商们的脸色一下就变了，“笑了笑，跟我们说‘你们都搞不好，我们来肯定也搞不好’。”

新转机出现在今年5月。艾亭地产董事长安德烈当月通报项目最新进展时表示，艾亭地产现在的大股东是普洱源昌经贸有限公司（以下简称“普洱源昌”），艾亭地产曾在2013年向普洱源昌借款2.3亿元，由于艾亭地产无力偿还欠款，现已将艾亭地产80%的股权抵给普洱源昌。

普洱源昌是一家具有国资背景的省属企业，其上级单位为云南省商务厅下属的云南省外经贸投融资担保有限公司。

上述负责下马村改造项目的政府官员告诉澎湃新闻，“目前，普洱源昌跟几家央企、国企签了战略性的协议，有水电十四局，还有深圳的投资公司，大概有三四家。”

而在今年4月，为摸清楚艾亭地产的状况，普洱源昌曾请专业会计师进行了第一次审计。一名普洱源昌驻艾亭地产工作人员对澎湃新闻称，审计的时候没办法把资料整理成册，不能系统性地交上去。“要说有，都有，比方说工程进度各项都列了出来，但没有详细的表格，比较混乱。”

第二次审计开始于今年7月11日，原来预计在8月上旬出具正式审计报告并提交区政府审计局审核认定，但一拖再拖。

至于第二次审计一拖再拖的原因，上述普洱源昌驻艾亭地产工作人员说，“原来预计今年8月份会有一个初步结果，但是因为各种原因，没有办法按预期的出这个报告。所以8月27日就在公司门口贴出了一个情况说明，那不是忽悠大家，确实是因为原因复杂。”

每月的28日是各方商定的定期沟通日，五华区相关部门、昆明公交集团公司会在下马村城中村改造项目现场与购房者见面。

但最近两个月以来，艾亭地产和普洱源昌的行为均未能获得购房者的理解，贴在艾亭地产门口的告示被购房者写上了“谎言”和“大骗子”几个字。

9月28日贴出的公告与8月27日的内容相比，不同之处仅在于“目前会计师事务所已出具审计征求意见稿，公司正按流程向上级主管部门申报审批”。

在多名购房者看来，这又是一次“忽悠”，9月28日的情况说明随即被购房者一把撕下。

谎言

由于房子迟迟未能交付，众多社会购房者在6年的等待中，逐渐丧失了信心。

对于下马村项目不顺一事，五华区政府有官员表示：“就像家里有几个小孩，可能其他的比较乖，有一个调皮的。但不能说得绝对，还是要看主流。”

艾亭地产成了购房者和村民的首要质问对象，在过去一年中，不断有人来询问项目进展等情况。一名艾亭地产的职工表示理解购房者们的心情，“他们希望得到一个准确的回应，而我没有办法给出，只能是模棱两可的答复，可能在他人看来我就是一个帮助艾亭的骗子、忽悠大家，但我确实只知道这些。”

曾有购房者激烈地告诉他，“如果下次我还在这个地方帮助艾亭地产欺骗他们，如果误伤了我就别怪他们。”

“2009年说2012年，2012年说2014年，2014年说2016年，2015年说2018年，2018年说什么静请期待。”有购房者在维权QQ群里这样表达无奈。

此前，昆明市“市长热线”给他的答复是：昆明市政府要求下马村改造项目于2018年全面竣工。

事实上，在艾亭地产资金链出现问题后，便有购房者提出疑问：为什么不找来更有实力的开发商？

对此，五华区政府相关工作人员对澎湃新闻解释，“从初衷来讲，我们也希望引入比较大的房产企业，但是这类实力企业一般不碰城中村项目，它只愿意到二级市场买地，不愿意沾上任何可能对企业造成负面影响的东西，比如拆迁。”

上述五华区政府相关工作人员提出，虽然有退出机制，但碍于下马村体量比较大、涉及的回迁户比较多，“如果企业有能力的话，还是要求他们全力以赴推进这个项目，否则有些历史遗留问题，比如社会上合作建房、转手购房问题，如果别的公司进入这个项目，社会矛盾可能又会激化。”

对此，购房者们并不买账。他们认为，拆迁不是问题，政府在给自己找借口，“这就是招商失败了，你起码要审查这个地产商有没有实力吧？这些都不管，只管拆和建。”

他们摆出众多事例表示，在其他城中村改造项目中，云南当地的实力地产商同样做得很好。

不过，澎湃新闻获悉，购房者们反复提及的一家云南当地实力地产商今年以来也频频出现债主上门讨债的情况。

另一个被反复提及的话题是：如果当初没有昆明公交集团公司参与合作建房，还有人会相信艾亭地产吗？

如今，受访者给出的答案是否定的。“昆明公交集团公司无法与此事划清关系。”一名58岁的女性购房者愤愤地表示，“他们曾在内部大力宣传合作建房计划，不然谁会买那种听都没听过的房地产商的房子？”

不过，昆明公交集团公司方面曾多次否认自己的角色：“既不参与职工自愿购房行为，更无义务督促云南艾亭房地产开发有限公司建房。”

购房者们也不认可昆明公交集团公司的上述说法。就在9月14日，他们携带着反映诉求的布条来到了昆明公交集团公司门口。多名亲历者回忆，“随后两辆双层公交车开到了公司门口，把布条挡得严严实实的。”

临近中午，购房者们陆续散去。

五华区城改办的一位官员此前告诉澎湃新闻，艾亭地产与昆明公交集团公司是在区政府不知情的情况下签订的协议，区政府也没有办法，建议购房者寻求司法途径。

割裂

今年6月18日，几名购房者的一纸诉状，将艾亭地产和昆明公交集团公司告到了五华区法院。

澎湃新闻获得的一份起诉书显示，原告于2009年9月20日通过购买第三人转让名额的形式，认购了二被告合作开发的位于下马村房产，原告向二被告支付了20万元购房款后，多次询问房屋建设情况，并要求与二被告签订商品房买卖合同，但至今二被告未与原告签订任何商品房买卖合同，也未将原告交纳的购房款项退回。

在起诉书中，原告要求返还购房款及利息。这也代表了相当一部分社会购房者目前的呼声，他们不再对房屋交付抱有太多希望，“你不盖的话，把钱退给我们，也可以去交一个首付。”

最初，案子申请了简易程序，后来艾亭地产和昆明公交集团公司又申请转为普通程序。购房者们觉得其中存有“猫腻”，他们说，“有2名委托律师告诉我们，五华区有关部门给法院写了一封信，要求谨慎对待此事。”

五华区有关部门称此事“无法核实”，而五华区法院表示，“艾亭地产非常难通知，这个案情也比较复杂，法官正在商讨中，还没有决定排期开庭时间。”

此外，购房者们会不定期到昆明市政府、五华区政府、昆明公交集团公司表达诉求，但很少获得正面回应。

与此同时，购房者内部也出现了分裂。

一名坚持维权的购房者感到，人心越来越不齐，参与活动的积极性也在逐渐降低。

“自己人都喊不动，甚至自己都不去，也别老指望别人了，各自认命吧。”9月28日到五华区政府表达诉求后，一位购房者对参与人数并不满意，“几千号人的房子，就只有几十个人关心，看来都没把这20多万当回事，那算球，以后我也不参加了。”

昆明公交集团公司的在职职工几乎不出面。一位接近公交职工的信源对澎湃新闻称，每月领工资时，领导都会承诺一定会保障职工的利益。而在2014年，一名昆明公交集团公司的女职工爬到艾亭地产顶楼，声称不退款便要跳楼，最后被昆明公交集团公司的领导劝下，通往顶楼的门随后也被锁上。

与购房者不同，艾亭地产每个季度都要向400多户村民支付过渡费，用于回迁前的安置生活。

过渡费与拆迁面积相关，最初是14元/平方米，30个月后提高到28元/平方米。但从2014年第三季度开始，艾亭地产已经不能如期支付每季度近1300万元的过渡费了。

“我们不可能永远指望房地产商。”下马村村委会主任张永刚说，“既然企业没给我们说法，我们只有去找政府。现在大部分村民的心声是，你不拆我的房子，我跪着去要饭都不怪你，既然是你政府主导拆迁的，现在我过得像流浪狗一样，就有你的责任。”

从2014年第3季度开始，五华区政府已经垫付了4个季度共计5200多万元的过渡费。一位街道办事处负责此事的工作人员说，现在企业资金非常困难，但也不是说一出现问题，政府就马上帮企业垫。“政府也不是大包大揽的，虽然（城中村）是政府主导的，但还是市场投资的行为。”

他说：“（企业）不能说赚钱了就是你的，出了问题就是政府的。”

对村民们而言，当前的最现实的问题就是过渡费能否如期到账。据多位村民介绍，他们原来的平均住房面积都在300平方米以上，以此计算，每户每月的过渡费超过8000元，少数还能破万。张永刚说：“村里85%以上的老百姓都是靠过渡费来维持正常生活的。原来村集体还有分红，现在这方面的收入也减少了很大一部分。”

他点燃了一支烟，“我们希望通过上级政府对地产公司施压，但是每次答复的情况都是那样，等等、等等、再等等，等得老百姓没有耐心，看不到希望。”

伴随着回迁房交付期限的数度更改尤其是过渡费多次拖欠，处在上级政府和村民之间的下马村村委会也进入了尴尬的境地。

一名村委会委员表示，2016年村委会换届时他将不再参选。“一开始觉得自己能给下马村、村民带来一些新气象，后来自己也质疑自己的能力和想法，对一些不必要承受的压力、误解和委屈，感到疲惫。”

张永刚有时候也感到无力，“有些上了年纪的老人，跟我们就说了一句话，‘有生之年，能不能看到自己的房子’，这一句话就让你哑口无言。”

村民们为降低生活成本，会去租昆明三环以外或老旧小区的房子，最远的到了曲靖、嵩明和安宁。此外，带着老人的家庭也不太容易租到房子，“怕老人在他们的房子里过世，非常忌讳。”目前，下马村60岁以上的村民超过200人。

张永刚回忆起村子原先的样貌，“以前有个固定的客堂，四四方方的两层楼，红白喜事一二百桌，全村的父老乡亲都会坐到一起，帮忙做饭，那气氛非常好。拆迁后，感觉邻里之间那一份亲情、友情越来越淡了，连亲戚之间都走动得非常少了。”

去留

大部分时候，坐落在下马村项目工地旁的艾亭房产可谓人去楼空，值班室无人镇守，但监控探头还在工作。

除去极个别科室，绝大多数办公室大门紧锁，透过窗子，可以看见桌椅上铺满灰尘。公司三楼还有一片花园，久未料理，但在昆明独特的气候条件下，各类植物并未显露出衰败的痕迹。

与无法支付村民过渡费的时间相近，艾亭地产已经拖欠职工工资超过1年。有人早已另谋出路，也有的选择留下等待。

艾亭地产的职工陈杉（化名）就坐在偌大办公室的角落里，她的同事们每天早上打过卡后，无事可干，又各自散去。但陈杉说她无处可去，“现在昆明房地产不行，别处也是一样。我同学的单位也差施工单位钱，一天到晚被围着要钱。”

她期待着公司恢复正常后，工资能够补发到位，而不是像现在“全从家里拿”。在她看来，“短时间复工都是奇迹，但公司还没倒闭，大家抱着希望来打卡、上班，等着拿工资。”

此前，9月14日，艾亭地产因拖欠水费，整栋楼遭遇停水。职工们开玩笑称干脆把电也停了，“打卡器用不了，我们就不来了。”

“这样的日子过得稀里糊涂的，有时候星期几我都忘记了。”陈杉拨弄着手指，扭头望向窗外，“工资不发又要做事，填这个表报那个表，这应该是财务干的，我又不是这个专业。”

她说：“就像疯子一样。”

目前，仍有3名保安守在艾亭地产，而在公司正常运转时期，这支队伍多达12人。

今年过年前，艾亭地产董事长安德烈告诉他们正月十五后过来结账，这让3名保安看到了期望。“但到现在也没有。”保安许明友说，“8月26号我遇到他，他告诉我，我们地产又融资了11个亿，让我们再坚持一下。”

“我又问他，到底坚持到什么时候，一个月以后还是明年底。他还是笑着说，‘你们坚持一下’。然后就走了。”

保安们也想过换工作，但他们舍不得之前拖欠的半年工资，时间又将他们带往一个更加尴尬的境地，最后近乎动弹不得。

“我们担心老板突然走掉，新来的人也许会通知我们，但这个很难说，还是自己待在这比较放心。我在这，任何人要来接手，那就必须把我们的问题解决掉。”另一名保安、来自楚雄山村的杨汉福说，“如果过年后我们就走，大约2万块就会拿不到，太不划算了。”

“这点工资还不够老板们玩一晚上麻将，但对我们农村来说，可以生活两三年了。”他说。

去年7月，杨汉福曾打电话回家，把公司里的事情告诉了70多岁的父母，父母让他“好好上自己的班，不要多想”。

“本来我就是从农村来的，坚持就坚持一下。”杨汉福算了算公司拖欠他的工资，有四五万元。

这位一米六出头的男人搓了搓手，听说政府过年前会更重视农民工群体，他准备到时候再去反映反映。