【新华观察】楼市：二线过“火”三线“温”
新华报业网讯 5月6日，苏州一楼盘推出700套房，平均每套总价500万元左右，2小时就一售而空，开发商揽金35亿元。
35亿，是很多楼盘一两年都难以企及的销售额，竟然2小时完成，这一销售“神话”记录着当下苏州楼市持续火热与疯狂。不过，业内却认为，在库存持续走低、可售房源稀缺的背景下，出现这样的“奇景”也在意料之中。
昨日来自苏州市住建局网站的统计，苏州市区可售住宅仅21681套，按照当地楼市的销售速度，只不过可供销售两三个月，而如此库存量在一二线热点城市中也是最低的。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，对苏州楼市来说，当前最关键的问题是补库存。
据统计，在2015年3月兴起的这一波市场升温之前，苏州楼市库存一度逼近800万平方米，但仅仅14个月之后，库存量就降到了361万平方米。
记者注意到，今年春节后，苏州住宅可售量就基本维持在3万套以下低位，近期大致在2万-2.1万套之间徘徊。面对持续不断的需求，供应量却一直上不去，供需矛盾无法缓解，房价当然上窜。
同样亟需“补库存”的还有南京。春节后南京新房库存只降不增，至昨日已降至26566套，仅次于2009年时曾出现的2.4万余套库存的历史最低纪录。
去年“330新政”至今1年多时间里，南京新房成交量突破了14万套，月均成交量在1万套以上。当前库存，如不考虑新增房源，只够销售2个多月。南京城北、仙林两个板块由于鲜有楼盘应市，库存房源更是仅够销售1个多月，供需矛盾已十分尖锐。相比之下，当前南京炙手可热的河西和江北板块近期倒是不断有楼盘推新，有助于平抑市场需求饥渴。加之“限价”政策出手，当前河西市场的量价起伏不大。而江北库存“底子厚”，虽然近1年来快速卖出了5万多套房，但目前库存还有9000余套，依然是南京各板块中的“库存大户”。
库存如何补？加大土地供应是主要渠道，但从开发商拿地到商品房建成上市至少要1-2年，远水还难解近渴。所以，政府还需拿出实际举措促使已拿地房企加快开发节奏。
另据了解，国家鼓励三四线城市去库存大背景下，我省一些三线城市楼市库存高企的情况也有所缓和。统计数据显示，无锡楼市库存已降至10个月，而常州楼市库存也降到了9个多月。
无锡近年一直是我省高库存代表城市之一，库存去化周期长期在20个月以上。但去年以来，无锡为控制商品房上市量，已缩减了土地供应计划，同时通过棚户区改造货币化安置方式，鼓励安置居民拿钱买库存房源，给予一定优惠。
目前，无锡新增商品房供应量正在回落，至4月底，无锡商品住宅新增供应面积24.88万平方米，同比下降45.66%，环比下降63.67%。市场全面回暖，加之苏州等城市的投资需求向价位相对低的周边外溢，促成无锡新房成交量保持了历史高位。4月无锡商品住宅成交面积109.02万平方米，住宅均价8483元／平方米，环比增长2.74%，万元住宅成交比例上浮较为明显。难得一见的是，4月无锡商品房成交突破了万套，其中商品住宅成交9168套，同比大增109.17%。
与无锡相似，常州楼市自3月以来升温也十分明显。土拍网数据统计，4月常州市商品房总成交8915套，环比3月10240套的成交量下降12.94%，但4月常州商品住宅成交均价却达到7195元/平方米，创下了近3年以来月度成交均价的最高值。当前常州楼市库存可售周期已降到了9.8个月左右，供求关系更趋合理。
值得一提的是，当前一线城市和宁苏楼市均出台了收紧政策，处于“退烧”阶段。而无锡、常州等三线城市仍处于政策宽松阶段，购房门槛较低，无论是商业贷款还是公积金贷款，首套房首付比例仅为两成，二套房商贷三成、公积金贷款两成。相比之下的政策利好，加之宁苏等热点城市房价已上升到相当高位，或将进一步刺激购房需求在三线城市释放。
而可以想见的是，“限房价”和“去库存”将在很长一段时间内成为全国楼市并行的两种政策思路。
本报记者 汪晓霞
编辑: 廉昕朦