调控政策持续深入，市场逐渐回归理性

——2017年南京房地产市场运行分析

2017年，在国家“房子是用来住的，不是用来炒的”政策指导下，南京调控政策不断收紧，限购范围扩大至六合、溧水、高淳；加大楼市监管力度，规范市场秩序，开启公开摇号购房模式；严禁个人消费信贷资金违规流入房地产市场；积极推进住房租赁市场发展。政策调控下的南京房地产市场呈现出平稳发展、理性回归的特点。

一、房地产开发市场主要特点

（一）投资快速增长，增速有所回落

2017年，南京市房地产开发投资完成2170.21 亿元，占全社会投资的34.9%，同比增长17.6%，增幅比全社会投资高5.3个百分点，较2016年回落11.6个百分点。

从全省来看，我市房地产开发投资总额居第二，次于苏州（2305.82亿元），占全省房地产开发投资的比重为22.5%，比2016年度高1.9个百分点。增幅高于全省增幅10.1个百分点，位列全省第二（低于盐城19%）。

从投资结构上看，住宅投资依旧占主体地位，全年住宅开发投资1569.52 亿元，同比增长12.7%，占房地产开发投资比重为72.3%，比2016年降低3.2个百分点。办公楼、商业营业用房和其他商品房完成投资同比分别增长55.3%、34.9%和16.4%。

从月度数据来看，全年房地产投资额有序增长，前四个月增幅逐渐扩大，达到32.2%，之后增幅逐渐回落。年平均增幅为24.1%，比2016年高3.4个百分点。

（二）土地费用快速增长，占比创近年新高

在投资完成额中土地购置费占比高、增速快。2017年全市房地产开发企业土地购置费高达774.49亿元，占比35.7%，比上年同期高0.7个百分点。从近五年的数据来看，2017年土地费用占比为历史最高。

从分区数据看，鼓楼区、高淳区土地购置费占开发投资的比重分别为57.1%和51.5%，分列全市第一、第二位。

（三）房企投资趋于理性

2017年全市房地产开发企业本年购置土地面积为288.62万平方米，同比增长1.9%，增速比2016年大幅回落140.5个百分点。2017年南京市土地出让采取了多种控制措施，如土地拍卖改成网络竞拍、限制最高限价、突破最高限价需要竞拍保障房、增加租赁用地的供应等，在这些政策的严控下，本年土地市场较为平稳，在12月的土地拍卖中，大多数地块没有达到最高限价，地块溢价率明显降低，开发商们在拿地方面更加趋于理性。

二、房地产销售市场运行特点

（一）商品房销售面积持续负增长

延续2016年末楼市低迷状态，2017年南京市商品房销售面积1429.61万平方米，比上年下降8.3%。从全年各月数字来看，年初受春节及2016年政策影响，各月降幅较大，之后降幅逐渐收窄，下半年基本稳定。

（二）商办销量上升，住宅销售占比下降

2017年全市办公楼销售面积76.92万平方米，同比增长44.4%，商业营业用房销售面积106.6万平方米，同比增长32.4%。商品住宅限购，部分投资性需求转向商办市场，带动商办用房成交量快速增长。同时，住宅作为商品房销售主体，占比持续下降。2017年住宅销售占比为84.6%，比2016年下降5.7个百分点。2017年住宅销售各月平均占比为88.5%，最大值为93.6%，最小值为84.6%。从近三年的销售数据来看，2015年和2016年的平均占比分别为92.4%和93.4%，且两年当中仅有2015年1-2月占比低于90%，其余各月均高于90%。

（三）去库存持续推进，出清周期仅需2.93个月

截止2017年末，全市商品房待售面积322.18万平方米，同比下降26.2%，其中住宅待售面积208.7万平方米，同比下降26.1%。从当年逐月数据来看，截止11月底，各月待售面积持续下降，并在11月底达到全部商品房和住宅待售面积的五年来新低。11月-12月份，大量新盘入市，可售存量稍有增长。按照近6个月平均销售情况计算，库存仅2.93个月消化完毕。

2017 年各月待售面积情况表

三、2018年展望

就目前来看，调控政策下的房地产市场呈现平稳健康发展的走势，未来一段时间，“房住不炒”和“租购并举”的大政方针不会变。总体来看，2018年南京房地产市场处于调整期，房地产投资预计保持平稳增长态势。销售市场由于投资需求被抑制，刚性需求释放量有限，且随着土地价格水涨船高，多宗宅地被迫打造高端楼盘，导致刚需楼盘放量也相对有限，预计2018年销售不会出现大幅增长。

（拟稿：查雯）