改善型需求暴涨 老旧二手房退居“二线”

　　今年“330”楼市新政出台后，南京市民王大妈觉得自己在市中心的地铁房有了出手机会，没想到一直挂到年底还是没有成交。这当中，单价还曾下调过一次。“又在地铁旁，又是成熟小区，配套好，总价也不高，为什么今年来问的人都很少？”卖房艰难，换房计划也被搁置，王大妈觉得自己“心好累”。

　　事实上，改善型需求今年在二手房商场上的爆发更为“彻底”——统计数据显示，11月南京主城小区成交前20名的榜单中，单价2万元/㎡以上的小区有14个，改善型小区占比为70%。而在两个月前，这个比例为50%。

　　没有学区“傍身”的老旧二手房

　　降价了也不好卖

　　“我们家的房子以前一直出租，因为配套齐全，交通方便，所以不少房客都排队来租，非常抢手。”王大妈怎么也想不通的是，自己的房子到了想卖的时候，却一直难以出手。

　　原来，王大妈的房子位于莫愁湖地铁附近，是个70平方米的小三房，位于七楼的顶楼。“我看了一下，一街之隔的莫愁新寓二手房，很多都是挂在2万元/㎡以上，房源的自身条件还没我家房子好。”她告诉记者，考虑到自己是顶楼，而且是建邺区，所以她只挂了1.7万元/㎡的单价。“有一些客户来看过，但是都嫌价格太高，中介建议我调低价格试试，于是我降了一次，报价只有1.65万元/㎡，但还是没卖掉。”

　　旁边的金基唐城二手房价格一路飙升，单价站上了3.2万元/㎡。可王大妈家所在的小区虽然只有一墙之隔，价格降了却仍然无人问津，这让王大妈很着急。她说：“以前一直觉得市区的老旧二手房虽不指望有增值空间，但也不至于贬值，但现在看来，这个观点要变一变了。”

　　“王大妈这个房子我们也带客户去看过，但上个世纪90年代的房子户型落后，外立面也老化，停车紧张就更不用说了，加上又是七楼。”附近的一家房产中介表示，前几年，一些年轻人在“过渡”时会选择这类房源，但是现在则少了很多。“其实无论是地王频出还是豪宅林立，和周边的老房子都关系不大，只能说明这个地段好。一些老旧二手房如果没有学区傍身，就其本身价值来讲，并不会有太大的升值空间。”

　　改善型小区表现“凶猛”

　　上月TOP20榜单中占比70%

　　改善型需求的势头，无疑在今年的二手房市场上越发凶猛。记者了解到，在11月南京主城小区成交前二十名榜单中，按照20000元/㎡的价格界限进行划分，超过这一价位的小区共有14个，即改善型小区的占比达到70%，而在9月份的比例只有50%。其中，单价25000元/㎡以上的小区有9个，占比为45%。相关人士指出，南京二手房市场改善型小区成交占比明显上涨，在一定程度上可能是受到新房市场的影响，“改善风”从新房刮到了二手房，一些在开发商那里没抢到房子的买房人关注起了二手房小区。

　　“栖霞区的汇杰新城、鼓楼区的宁工新寓、雨花区的梅山生活区，在上个月分别成交75套、55套和53套。排名前三的小区以中低价商品房和经适房为主，价格偏低且房源充足。”365找房的相关人士表示，不过，从榜单来看，占绝对优势的仍然是改善型房源。

　　而记者也发现，单价超过30000元/㎡的小区，包括西堤国际、育才公寓、拉德芳斯和邮政世纪花园，上榜的高端改善盘无疑都是名校学区房。

　　业内人士分析认为，不论新房还是二手房，改善型客户确实有增多迹象，而去年的“9050”政策抑制了改善需求。“在南京二手房市场也出现了改善型小区受青睐的现象，预计这股热潮还将持续至年底。”

　　卖房

　　故事

　　不热门的二手房怎么卖？

　　房主写“十大理由”24小时就成交

　　如果不是热门区域或是降价急卖的房子，挂牌十天半个月没成交是普遍现象。但南京一位二手房主，为卖房很拼，她写出“十大理由告诉你为什么要买这套房”，结果第二天就成功卖出。

　　“南京绝版，挑高房源，一层当两层用，小户型大空间；精装两房，养用绝佳，适合新人过渡，拎包即可入住……”记者看到，这位房主介绍了楼市政策、房子区位、房型性质、适合人群、周边配套等等，更重要的是借鉴了开发商的营销思路，重点强调小区周边的地价和品牌房企的入驻，明确指出升值潜力。卖房人称，这“十大理由”是其有感而发，不存在吹嘘。

　　而这套房挂出之后，24小时之内就有买家上门交了定金。对此，业内人士表示，现在没有特点的二手房并不好卖，房主写的“十大理由”确实给房子加分不少。