被抵押房产换房主 租户拒搬迁遭起诉

近日，靖江法院执行局出动人力物力，将被告公司的物品从标的厂房中强制迁出，将标的厂房返还申请执行人A公司。原被告之间的纠纷终于了结，被告公司负责人因租赁了已被抵押出去的厂房惹出此纠纷，从中得到了深刻的教训。

2018年5月，在2017年11月通过司法拍卖竞价取得某厂房所有权的A公司起诉被告公司，要求确认其与被告公司之间不存在房屋租赁合同关系、判令被告公司立即迁出、返还占用厂房并向其支付房屋占用费。被告公司觉得委屈，拿出相关租赁协议，证明自己早在2016年9月下旬就租赁了该厂房，租期至2019年10月。

一般情况下，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持，即所谓的“买卖不破租赁”。但承办法官审理查明，被告公司是与T公司签订的厂房租赁协议。T公司在2012年4月用其名下案涉房地产在靖江某银行办理房屋抵押登记手续，向该银行贷款970万元。贷款到期后，T公司未按约偿还全部贷款本息。2016年1月，该银行与一家资产管理公司签订债权转让协议，将对T公司享有的到期债权及相应的从权利全部转让给了该资产管理公司。2016年7月，该资产管理公司为实现债权，向靖江法院起诉。靖江法院于2016年9月上旬依法查封了T公司抵押的房屋及土地使用权，作出相关判决。因T公司未按判决履行义务，2017年1月，该资产管理公司申请强制执行。在执行过程中，靖江法院通知被告公司等租用涉案房地产的承租人提供与T公司签订的租赁合同等手续，而后按法定程序对案涉房地产进行司法拍卖。A公司通过司法拍卖竞价取得案涉房地产。

承办法官认为，被告公司与T公司双方签订租赁协议，以及与T公司、相关村组三方签订相关协议均发生在T公司抵押案涉房地产及法院依法查封之后，且案涉房地产所有权发生变动亦是因为抵押权人为实现抵押权所致。这些协议对2017年11月取得案涉房地产的A公司均不产生拘束力，本案不符合“买卖不破租赁”的前提条件。被告公司在A公司取得案涉房地产权利后，也未与A公司就房屋租赁达成一致意见，故双方之间并不存在房屋租赁关系。被告公司拒不返还A公司房屋的行为，侵害了A公司依法享有的物权，依法应赔偿相关损失。被告公司要求以支付给T公司或者相关村组的款项抵算自己应支付A公司的房屋占有使用费，法院不予支持。

2018年9月，靖江法院判决被告公司从原告A公司所有的案涉房地产中迁出，将所占用房屋返还A公司。被告公司赔偿A公司房屋占用费损失（自2017年11月28日起至所占用房屋实际腾空返还之日止，按年租金23万元计算）。

判决生效后，被告公司一直未履行。今年1月，A公司向靖江法院申请执行。执行过程中，被告公司拒不履行，法院拘传被告公司负责人，予以训诫教育，同时告知其次日停止对其厂区供电。近日，靖江法院执行人员到达现场，勘查发现仍遗留部分财物未搬迁。执行人员对被告公司负责人释法明理，被告公司负责人点头表示愿意配合。当日下午5时，厂房内遗留财物基本搬迁完毕。

法官提醒，租赁抵押房产有风险。将房产抵押出去的房主事先应作说明，与租房者在租赁协议中就一旦房产被行使抵押权如何赔偿损失进行约定。本案中，被告公司由于租赁了已被抵押出去的房产遭受损失、引发纠纷，只能向原房主主张无法继续履行租赁合同所遭受的损失。因此，广大租房者、购房者在租赁或购买房屋前，最好主动询问或到相关部门了解该房屋是否依法取得房屋所有权证、是否存在抵押、查封等情况，以免发生不必要的损失。