扬州金凤苑小区业主告房管局：涉嫌违规登记

　　10多年前，扬州庆松房地产发展有限公司(以下简称庆松公司)通过竞拍获得一家破产企业的房屋产权和土地使用权。此后，庆松房地产公司利用这片土地建设住宅小区，前企业一栋旧办公楼被保留下来做小区物管用房。然而，小区房屋交付后，该物管用房却被租给其他公司商用。更为蹊跷的是，当地房管局还为这栋房屋办了一张产权证，业主就是庆松公司。此举引起小区业主不满，2014年底，10名小区业主代表将房管局和庆松公司一起告上法庭。目前，法院尚未给出结果，现代快报对此事进行了调查。

　　因果

　　2014年底，金凤苑小区业主发现，小区东侧的物管用房有了房屋产权证，业主正是开发商庆松公司。2014年底，10名业主组成维权团队，将扬州房管局告上法庭，要求撤销房产登记。

　　破产鞋厂成了小区，老办公楼留了下来

　　金凤苑小区位于扬州市相别路与瘦西湖路交汇处，小区所在位置原为扬州鞋厂。2001年，鞋厂破产，其全部房地产被拍卖，庆松公司通过竞拍获得鞋厂所有房屋产权。此后，庆松公司对大部分土地依法进行重新开发，建成金凤苑小区。但其中一栋总建筑面积约2802平方米的三层办公楼被保留下来。

　　刘方俊是最早一批搬入金凤苑小区的居民。“大概2001年前后开建的，建成后我就买了，时间不长就住进去了。”刘方俊说，2003年秋天，他作为第一批居民入住金凤苑小区，当时那栋被留下的老楼在小区最东面，规划中的用途就是“物管房”。

　　慢慢的，这幢老楼被隔在了小区外面

　　入住后不久，刘方俊就感觉到有些蹊跷，当时开发商承诺的物管用房存在，却始终未投入使用。此后，小区内发生的变化让人越来越想不明白。“东面的出入口被封掉了，规划中的物管用房被隔离出去，中间还被砌上了围墙。”刘方俊介绍，再往后，那栋被隔离出去的，原本承诺做“物业用房”的老楼就被租给其他企业商用。

　　4月23日上午，现代快报记者在相别路与瘦西湖路交汇处找到了涉案房屋。记者在现场看到，这是一幢三层楼房，楼顶放置的广告牌显示，目前，该楼房正被一家刻印社所租用。附近一居民介绍，早在几年前，刻印社就搬到了这里。另外，在该房屋和金凤苑小区之间隔着一道围墙，情况正如刘方俊等业主所描述的那样。

　　这房子有了产权证，开发商是业主

　　近几年，小区居民与物业公司间纠纷不断，“反反复复不知道打了多少官司。”刘方俊介绍，随着维权业主的增多，金凤苑小区物业用房的猫腻也逐渐浮出水面。

　　2014年，金凤苑小区业主梁金文在搜集小区建设材料时意外发现，扬州市住房保障和房产管理局(以下建成扬州房管局)为小区东侧的物管用房办理了房屋产权证，且业主正是开发商庆松公司。随后，她到扬州市城建档案馆调取了金凤苑小区的存档资料，其中一份小区规划图显示，如今已办理至庆松公司名下的房屋正是小区的物管用房。

　　这一发现让梁金文不解，身为律师的她怎么也想不明白，小区的物业用房怎么就成了开发商的房产？

　　10名业主状告房管局，要求撤销房产登记

　　几名业主先后找到扬州房管局及庆松公司讨要说法，希望能够撤销房产登记，然而对方均未理睬。2014年底，金凤苑小区窦勇、刘方俊等10名业主组成维权团队，一怒之下将扬州房管局告上法庭，要求撤销房产登记。

　　在梁金文看来，不管小区物管用房来历如何，既然已经通过规划并被作为物管用房使用，其产权就应该属于小区全体业主所有，而不能轻而易举被登记到开发商名下。如今，扬州房管局将小区物管用房登记在庆松公司名下，此举损害了业主的利益。

　　今年3月份，扬州市邗江区法院开庭审理此案。截至4月25日，开庭已经一个多月，法院尚未给出明确判决。

　　房屋买卖合同涉嫌造假？

　　在庭审现场，梁金文等人除了向法院诉求撤销房产登记外，还对扬州房管局提交的“房地产买卖契约”等材料的真实性提出质疑。

　　扬州房管局答辩材料显示，庆松公司在申请房产登记时，曾提供多份材料，“房地产买卖契约”就是其中之一。这是一份扬州鞋厂清算组和庆松公司之间签订的买卖协议，被买卖的房屋正是涉案房屋。

　　梁金文提供的“契约”显示，其签订日期为2001年8月28日，“契约”第二条却规定买方于2001年8月20日前付清所有房款给卖方。紧随其后，“契约”第二条同时约定，在合同生效后3日内支付购房定金，且购房定金将在最后一次付款时冲抵。“按照约定，合同生效前8天就要付清所有房款，如此看来，合同生效后3日内支付定金根本就无从谈起。”梁金文认为自己找到了疑点。

　　因此，梁金文认为，这份自相矛盾的契约极有可能是为了房产登记而伪造的。而这么一份漏洞百出的材料竟然通过了核准，扬州房管局无论如何都难辞其咎。

　　观点

　　急于维权的业主将房管局与开发商告上了法庭，法庭却迟迟未宣判，现代快报记者调查过程中发现，事件中的每一方都有自己的观点。

　　房管局：

　　房产先登记到开发商名下，业主才能主张权利

　　金凤苑小区业主认为扬州房管局行政登记行为存在错误，属于违法登记。那么，扬州房管局究竟是否存在过错，为何要将涉案房产登记到开发商名下？

　　今年3月份，在邗江区法院庭审现场，作为被告，扬州房管局在答辩中承认涉案房屋为小区物管用房。不过，房管局认为，房屋在扬州鞋厂名下时并非物管用房，扬州鞋厂也不可能申请其成为物管用房。庆松公司以拍卖方式取得房屋后，如果不将该房屋申请登记在庆松公司名下，庆松公司就无法将其申请作为物管用房。也正因此，扬州房管局认为，庆松公司只有先取得该房屋的产权证后，才有权将房屋申请用作物管用房。只有房管局对房屋进行登记后，业主才能向开发商主张权利，将房屋产权变更登记到小区所有业主名下。

　　而对于申请材料涉嫌造假一事，扬州房管局并未给予明确答复。为了弄明原因，4月23日下午，现代快报记者赶赴扬州市住房保障和房产管理局进行采访，该局组织宣传处工作人员高勇自称工作很忙，没时间接受采访，并称“这个事情你肯定已经跟了一段时间了，不是什么要紧事”。

　　此后，现代快报记者根据对方要求留下联系方式和主要采访内容，并表示希望尽快得到回复。然而，高勇却回复称“那你去联系市委宣传部吧”。截至发稿前，现代快报记者尚未得到扬州房管局方面任何回应。

　　开发商与物业：

　　一方拒绝接受采访，一方说不了解情况

　　据了解，扬州三星物业管理有限公司负责金凤苑小区的物业管理工作，而工商部门登记材料显示，该公司和庆松公司为同一人投资。4月23日上午，现代快报记者找到金凤苑小区物业管理人员了解详情。一名自称为金凤苑小区物业经理的韦女士介绍说，小区业主和物业公司及开发商之间的纠纷由来已久，目前已通过司法途径处理，自己不了解详情，也不方便对此事做出回应。

　　4月25日上午，现代快报记者致电庆松公司负责人张元松，接电话的人员先是默认自己的身份，而当记者表明采访意图时，该人员随即称打错电话，并随即挂断了电话。

　　规划图标注：

　　涉案房屋就是物管用房

　　尽管金凤苑小区业主坚称涉案房屋就是小区物管用房，不过，从现场情况来看，该房屋已经被围墙隔开，再加上该房屋和小区住宅楼建设时间不同，看上去有明显差异，根本就不像小区物业用房。那么，这栋房子究竟是不是金凤苑小区的物管用房呢？

　　“这个肯定是物管用房，小区的规划图上有。”梁金文坦言，涉案房屋已被开发商分隔出去很长时间，且已租给其他公司用于经营。也正因此，不知情者很难将该房屋与物管用房画上等号。

　　不过，梁金文向现代快报记者出示的一份金凤苑小区规划图显示，位于小区东侧的涉案房屋被明确标注为物管用房。另外，该规划图显示，该房屋附近还规划有出入口及消防通道，目前均已被开发商封堵。

　　律师：

　　房管局涉嫌违规登记应撤销

　　实际上，在庭审现场，扬州房管局对于涉案房屋就是金凤苑小区物管用房的说法并未否认。

　　不过，该局认为，只有将房屋产权登记到开发商名下，业主才能主张权利。那么，事实是不是如房管局所说的那样呢？物管用房的产权究竟能不能登记到开发商名下？

　　对此，江苏省维世德律师事务所孙兴斌律师认为，根据国家《物业管理条例》及《江苏省物业管理条例》规定，住宅小区必须配备一定面积的物管用房。其产权归所有业主所有，开发商及物业公司均无权私自处理。

　　此外，据孙兴斌介绍，尽管相关法律中没有明确物管用房可否办理产权证，但无论如何都不应该登记到开发商名下。

　　对于扬州房管局在庭审答辩中所说的，要先将鞋厂房屋登记到开发商名下，业主才能主张权利的说法，孙兴斌不予认同。据他介绍，既然在当初的小区规划图中已经明确将该房屋作为物管用房，该房屋就不存在其他方面的争议了。也正因此，孙律师认为，扬州房管局将物管用房登记到开发商名下的行为属涉嫌违规登记，查实后，应予以撤销。

　　小区物管用房属全体业主所有，这一点已经毫无疑问。

　　但是，金凤苑小区的这个物管用房一直没有用在“正道”上，多年前就已经被开发商出租给其他公司用于商业经营。那么，小区的物管用房究竟能不能出租给其他公司用于商业经营呢？

　　“实际上扬州有不少小区都把物业用房出租了，很多都是小区业主拒绝缴纳物业费，物业就把房子出租出去来冲抵物业费。”孙兴斌律师认为，物管用房是可以外租商用的，不过，出租行为要经小区业主同意。物业方面需要将租金等出租情况向业主通报，且出租物管用房所获得的收益归全体业主所有，可用于冲抵物业费用及其他物业管理开销，但绝不能挪作他用。

　　进展

　　法院尚未宣判，但事情已经有了进展，隔绝老楼与小区的围墙被认定为违建，而小区业主也意识到法律的重要性，他们已经开始筹备业委会，准备以更有力的姿态维护自己的权利。

　　围墙被认定违法已立案处理

　　按照刘方俊的说法，金凤苑小区开发商为了将物管用房和住宅房分离煞费苦心，不但通过房管局获得了房屋产权登记，还在该房屋和小区住宅楼之间建了一道砖材质的围墙。

　　如今，这道围墙也成了开发商阻碍物管用房回收的“障眼”物。为了将这道围墙拆除，从去年起，金凤苑小区维权业主就开始陆续向城管部门举报。

　　此后，当地城管局介入调查，并发函请当地房管局及规划局协助调查。

　　前段时间，历经曲折，调查总算有了结果。

　　扬州市规划局对金凤苑涉嫌违法建筑的围墙做出书面认定，目前，扬州市城市管理行政执法局蜀冈-瘦西湖风景名胜区分局已立案处理，正在进一步办理中。“不管怎么讲，能把围墙拆了也算是有了进展了，后面我们还会继续维权的。”刘方俊表情坚毅地说。

　　小区业主已开始筹备成立业主委员会继续维权

　　实际上，早在物管用房维权之前，金凤苑小区居民就因为各种矛盾和物业管理公司“斗”了很多年。由于物业公司和开发商之间有着千丝万缕的联系，业主们本来就对他们心存不满。

　　如今，伴随着物管用房被占用一事浮出水面，业主们对有着开发商“血统”的物业公司更是丧失信心。

　　然而，由于小区未成立业主委员会，在对物业及开发商进行维权时，非常麻烦。

　　“开发商和物业公司同属于一家公司，这个也是不准许的。我们现在正在筹备成立业主委员会，这样以后维权会更方便一些。”刘方俊欣喜地说，金凤苑小区业主委员会筹备工作已经取得一定进展，尽管物业方面对成立业主委员会一事极不配合。

　　但业主们仍旧积极地做着准备工作，在刘方俊看来，业主委员会成立后，如果物业再有过分的举动，完全可以依照相关法律重新选择一家物业公司进入小区。

　　也正因此，成立业主委员会成了金凤苑小区业主们目前最为迫切的希望。(宋体佳）