出租房装修污染维权难 房东不能因租客明知免责

　　出租房装修污染,租客该如何维权?

　　门诊专家

　　中国人民大学法学院教授  刘俊海

　　南开大学法学院副院长  陈耀东

　　北京市中允律师事务所律师  赵静

　　专家观点

　　◇租客和房东或中介之间的法律关系,属于消费者权益保护法调整的消费关系,中介或房东应当有安全保障义务,包括装修的房屋也不能对消费者产生致害的成分。

　　◇检测结果和患病的病例都可作为证据,但能否被法院采信则是另一问题。

　　◇一要看跟租户签约的实际情况,确定承担责任的主体。二要看出租方的主张,是仅仅主张解除房屋租赁合同以及违约责任,还是要求人身损害赔偿的责任。

　　北上广深,寸土寸金。每年,大量的务工者、毕业生纷纷涌入大城市,住房需求量也随之水涨船高。有媒体曝出,为适应激增的租房需求,许多中介或房东边装修边招租,房子装完就租出去,当租客以室内空气质量不达标为由提出退租时,少有中介或房东接受,更多的是克扣违约金或不予退租。租客缘何维权难?又该如何正确维权?为此,记者采访了中国人民大学法学院教授刘俊海、南开大学法学院副院长陈耀东、北京市中允律师事务所律师赵静。

　　因空气污染引发的租赁纠纷日渐增多

　　前不久据媒体报道,肖女士在入住公寓品牌“蛋壳”一周后感觉身体不适,经检测中心检测显示甲醛超标,但她借此提出退房的要求却被“蛋壳”拒绝,对方还表示,提前退租属于违约行为,须收取2040元违约金。经12315消费者投诉举报专线和媒体介入后,9月6日蛋壳公寓表示,同意肖女士无责退房,退还剩余房租。

　　刚入职场的小陈和小李,也遇到了类似肖女士的烦恼。小陈在北京找到一份工作,通过网站租到一间新装修的单身公寓,入住半个月后感觉头晕想吐、呼吸不顺。他从网上买来甲醛自测仪对房屋进行检测后发现,甲醛浓度高达0.7毫克/立方米,超出国家安全标准0.1毫克/立方米6倍多。为此,他提出退租,但租房网站拒绝退还全部押金,理由是他在入住时就已经知道这是刚装修完的新房。而小李租住的房屋经检测发现,室内空气甲醛超标10倍,当他提出退租时,中介称要扣除其2000元违约金。

　　近年来,承租双方因租赁房屋室内空气污染问题,也成为了法院的诉讼热点。2013年以来,上海市法院一中院共审理涉室内空气污染房产纠纷案件16件。其中12件案件均系当事人以居住房屋内空气质量严重影响人体健康,不宜居住为由提起诉讼,占75%。

　　6月21日,北京市大兴区法院开庭审理了一起因装修污染向中介索赔的案件。怀孕的任女士在入住出租房三个月后流产,并被确诊为白血病。事后,经对租住的房屋进行空气检测发现有两项指标不合格。因认为患病与屋内空气污染有关,任女士将租给其房屋的链家公司诉至法院,索赔近百万元。

　　租客是否有权要求解除合同?

　　“租客和房东或中介之间的法律关系,属于消费者权益保护法调整的消费关系,既然适用消费者权益保护法,租客就享有安全保障权,中介或房东也就有安全保障义务,包括装修的房屋不能对消费者产生致害的成分。”刘俊海认为,即使租客明知是新装修的房屋,中介或房东也不能免责。

　　赵静从合同法角度进行阐释:“出租者应该保证出租的房屋不对租户产生危害。这是房租租赁合同的主要目的之一,即房屋要适合居住。”她表示,对于实施装修的房东或者从房东手里租下房装修后再进行出租的中介公司来说,从装修环保材料的选择、房屋装修后空置通风、采取除污染的措施,到出租前进行室内空气检测,这些都是必要的。

　　“出租方出租房屋,应确保房屋符合居住使用条件,承租人能正常居住使用房屋,此为出租方的一项基本义务。合同中写不写明检测义务,均不能免除出租人的该项基本义务。如果系新房出租,写明检测义务自然会更利于承租人。”陈耀东指出,对于装修后房屋室内空气污染的问题还应区分不同情况,比如到底是生产商或销售商或装修施工人隐瞒装修材料不合格,出租人不知情,还是出租人明知而隐瞒等等。但无论属于何种情形,出租方均应履行其基本义务。

　　受访专家均表示,根据合同法第233条规定,租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍可以随时解除合同。因此,如果出租者交付的房屋含有诸如室内空气检测不合格等情形,则交付的房屋不符合居住条件,即使租客订立合同时明知该租赁物质量不合格,仍有权要求解除合同。

　　租客该如何维权?

　　记者发现,近期媒体曝光的多起关于出租房屋纠纷,在租客以空气污染为由提出退租要求时,多遭到拒绝,不仅被要求承担违约责任,还被克扣违约金或拒退押金。

　　遇到上述情况,租房者是否就只能退租又交钱?受访专家的回答是“NO”。在与中介或者房东协商未果的情况下,如能有公正第三方鉴定机构用科学数据说明房屋确实存在甲醛过量危害人体健康的问题,则说明该房屋无法满足居住要求,合同目的无法实现,租房者有权根据法律规定向出租方发送解除合同的通知。

　　从证据方面,赵静认为,从租客和出租方协商的角度来说,以自行检测结果跟出租者进行交涉,是基本上够用了。但如果进入法律诉讼程序,日常购买的检测仪器的质量、检测的步骤程序等不一定能达标或规范,因此检测结果作为证据的效力就大打折扣。她建议,租客可以联系专业检测机构进行专业检测或者公益环保组织介入协助联系专业机构检测。

　　记者咨询了几家拥有CMA(中国计量认证)资质的第三方检测机构发现,家庭空气质量检测是按检测点收费,一个点通常检测5个项目,即甲醛、苯、甲苯、二甲苯、TVOC(总挥发性有机化合物),检测价格在300-500元/点。

　　“检测结果和患病的病例都可作为证据,但能否被法院采信则是另一问题。因为在法律上是需要进行因果关系判断的。原则上讲,租客患病是‘果’,房屋甲醛超标是致其患病之‘因’,两者是否存在因果关系才是能否作为证据的关键。”陈耀东这样说道。

　　辽宁省沈阳市沈河区法院在7月宣判的一起因甲醛问题引起的房屋租赁合同纠纷案,就给租客如何收集证据提了个醒。法院经审理后认为,房客提供的甲醛检测结果并非正规检测报告,不足以证明检测结果的准确性及客观性。同时,未提供证据证明相关的就医情况以及患病与房屋甲醛超标之间存在因果关系,故依法驳回其诉请。

　　中介和房东该承担怎样的责任

　　刘俊海表示,如果按照消费者权益保护法第23条规定,汽车、家电、包括室内装饰装修等商品或服务存在瑕疵问题时,则适用举证责任倒置。“原则上,租客承担证明损害的存在,中介或房东可以自证清白,但证明不了就得承担责任。”

　　但受访专家认为,责任划分得区分不同情况。刘俊海说,一是要看跟租户签约的实际情况,来确定承担责任的主体。如果中介是以代理人名义,装修是由中介负责,则中介承担全部责任。如果房主和中介直接存在串通行为,则房东可能承担连带责任。二是要看租客的主张,是仅仅主张解除房屋租赁合同以及违约责任,还是要求人身损害赔偿的责任。如果租客因装修污染患病,则可适用《侵权责任法》主张赔偿。

　　“根据对此类诉讼实践的观察,入住空气检测不合格的房屋后得了各种疾病打官司的情况,大多向出租方主张了人身损害赔偿,而法院也支持了一定数额的各种人身损害赔偿,包括精神损害赔偿。”赵静说道。