“一张房票”，这样化解7万平方米库存

　　——房地产“供给侧改革”的天宁实验

　　新华报业网讯　上个周末，常州天宁区市民蒋建芬一大早就带着亲戚，兴冲冲来到位于该市香溢俊园的新家参观。“这里打通一个套间，阳光小花园改造成书房”，她指点着憧憬新家的模样，准备年后就开始装修。购买这套110平方米的新房，蒋建芬用的不是现金，而是一张“房票”。

　　“房票”，是常州在楼市去库存探索中出现的新事物。它承载着许多征迁户的安居梦，承载着地方政府在老城升级、棚户区改造和楼市去库存健康发展方面的制度设计和美好愿景。常州天宁区区委书记宋建伟说，打通通道，实现去库存与市场化棚改相结合，“房票”这一创新方式也给老百姓增添了选房购房的便利。

　　签约即获安置

　　棚改市场化新实践

　　“二五三厂”项目消化5.2万平方米存量商品房；陆家村棚改项目18天100%签约、消化改造面积75%存量商品房……截至目前，“一张房票”已为天宁区消化约7万平方米存量商品房，有的居民签约当天即获安置。

　　按照以往惯例，棚改区拆迁由政府自建安置房，面临建设周期长、建设成本高、后期物业管理难等一系列问题。如此大量建设，将挤压商品房市场空间，易造成较多库存积压，一定程度上也是资源浪费。住房和城乡建设部曾提出，将存量商品房向安置房或公租房转化，作为调控措施之一以稳定房地产市场。经过多方论证，天宁区先后出台鼓励在征收安置工作中使用存量商品房、国有土地上房屋征收市场化安置使用“房票”等办法，在保障房和商品房之间打通路径，借市场力量引导资源配置和供需流动。

　　天宁区副区长郑亚介绍说，“房票”面值按照合法拆迁面积的75%乘以被征收房屋基准价，可用来认购辖区范围内房企投资新建并已取得预销售证的商品房，一张房票可认购一套或多套房屋。对使用房票购房的群众，按照使用房票面值给予15%的购房奖励以及3%的装修补贴，住新房还送装修钱，以此进行激励引导。设定“保底”条款，仅有一套住宅且小于80平方米的被征收人，使用房票在一定期限内购买天宁区范围内商品房的，可享受80平方米的房票保障金额，助其改善居住条件。

　　像蒋建芬一家拆迁面积300多平方米，按照陆家村同等区域商品房均价6600元/平方米，获得一张价值150多万元的“房票”。这让她得以在天宁区购买了一大一小两套现房，大的可以三代同堂，小户型当学区房方便外孙上学。

　　搭建“房源池”

　　打通供需两侧通道

　　“以前房企不知道哪儿搞棚改，摸不准潜在市场，棚改居民也不知道哪些楼盘可买。”天宁区房管局办公室主任戴蓉说，在“房票”政策实施前，他们就着手建设房屋征收市场化安置房源库，搭建信息化“房源池”吸引房企进驻，将进驻企业和棚改区居民供需两侧打通。进库房源必须是现房，且验收合格、质量过硬，最终有18家房地产企业、23个楼盘超3000套商品房入选。房管局编印《房源简介》，内容包括户型、技术经济指标、区位图、鸟瞰图等，给居民提供详细参考。

　　以陆家村改造项目为例，使用房票购买的达到143套约16600平方米。香溢俊园因为邻近陆家村，销售火爆，其销售经理张文涛兴奋地告诉记者，“房票”推出后加速解决了库存积压，项目当月清盘，销售达2400万元。

　　去年召开的中央经济工作会议提出，要打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。在省住建厅房地产改革处处长李强看来，常州推出“房票”可谓“一举多得”：“中央已提出棚改货币安置化的思路，而目前省内三四线城市库存仍然高企，有必要利用货币化安置打通保障房与商品房之间的通道，实现住房存量资源的优化配置。”

　　精准刺激

　　积极引导留住购买力

　　一张“房票”就是一张定额购房款，它打通了普通商品房与保障房的界限，让百姓买到更满意的住宅，也释放了棚改“刚需”的购买力。从实际购买商品房的情况看，安置居民的需求各自不同，有的看重开发商、物业或学区，有的更重视生活环境。村民祝志琴告诉记者，她买了两套高层楼房和1个商铺。居民陆家兴透露，有的村民甚至买了别墅。

　　“很多居民既想改造，又不愿新购商品房，可能持币待购或不购。如果把征收款拨付给棚改居民，居民很可能会用作其他方面消费，或去别处买房，这就不利于拉动本地房源消费。”郑亚说，“房票”制度设计中为此明确了使用期限——在发放之日起90日内用完，并用市场化安置面积比例不低于75%这个政策杠杆进行前置引导。

　　南京大学经济学教授刘志彪说，中央经济工作会议提出六条化解房地产高库存的措施，包括靠农民工市民化、本地就业非户籍人口落户买房或租房，让其成为消化库存、稳定房地产市场的主要力量。作为货币化补贴的一种方式，发放房票对于房地产市场推动力最大，有助于刺激居民购房欲望，减少市场存量房数量。但不能靠“单条腿”走路，还需继续完善农民、农民工进城购房政策，减少土地出让规模，完善购房优惠政策，通过专项精准刺激，落实相关税费优惠政策，加大信贷支持力度，充分调动基层去库存积极性，有效化解商品房存量。

　　南京工业大学房地产经营管理系主任吴翔华坦陈，发放“房票”对地方财政的考验较大，“供给侧改革，还应在复合地产化上下功夫，提供市场原来没有的产品，否则同质化竞争到最后只能导致价格战或库存高企。”

　　本报记者 蔡炜 唐传虎 汪晓霞