房屋实测面积多0.13平米 业主拒绝补缴款

家住我市南片某小区的施先生，在和开发商、物业杠上后，便拒缴物业费。这一风波，竟是房屋实际测绘时超出合同面积0.13平方米引发的。

近日，施先生发现自家大门门锁内被人有意用胶水、牙签填塞，而小区物管公司在门锁损坏的前两天曾上门催缴过物业费，施先生认为这极有可能是物业催缴物业费而进行的恶意破坏。目前，门锁损毁情况已交由警方处理。

2014年，施先生以全额付款的方式买了一套酒店式公寓期房，并与开发商签署了房屋合同，合同上写明房子面积为52.86平方米。在接到交房通知时，施先生被告知房屋面积实际测量为52.99平方米，超出合同面积0.13平方米，需补缴1279元的房款，才能办理房产证。施先生认为房款已全额付清，不愿意再缴这部分费用，和开发商几度协商后仍僵持不下，至今未办理房产证。2014年8月，施先生入住小区后，按规定缴纳了一年的物业费，但之后他以未能办理房产证为由拒缴物业费。

因0.13平方米谈不拢， 开发商和业主谁说了算？

律师：按照双方签订的房屋买卖合同上相关协议进行处理。

“依据住建部门的规定，与业主签订的房屋买卖合同为国家统一文本格式的建设工程合同。对于房屋实际测量面积与合同上标注的面积存在差异，合同上有明确规定。”施先生所在小区的开发商负责人说，公司对外售楼时是按设计图纸预售房屋，所以合同上标注的面积为52.86平方米。大楼盖好后，按照房管部门规定，需第三方（专业测绘公司）出具测绘报告。经过检测，施先生家的房屋实际面积核定为52.99平方米。按照房屋买卖合同约定，对于实际多出的0.13平方米，业主需要补缴1279元。

江苏江豪（靖江）律师事务所律师钱利萍介绍，业主和开发商属于房屋买卖合同关系。当实际测量面积与合同约定面积存在误差时，应根据房屋买卖合同中双方约定的内容处理。该开发商出示的《商品房买卖合同》中面积确认及面积差异处理这部分，双方自行约定了建筑面积为预测面积，最终商品房建筑面积按工程竣工重新测绘、经相关部门审核的面积为准。所约定房屋面积单价不变，房屋总价按最终商品房发证的建筑面积重新计算，多退少补。此外，双方同意按照“面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款”原则处理。施先生的房屋交付后，房屋的产权登记面积与合同约定面积发生的面积误差为0.13平方米，计算得出的误差比绝对值在3%以内。开发商按照“据实结算房价款”原则，通知业主补缴差额房款的行为符合合同规定。

“买房者填写购房合同时，要注意看清关于面积误差的处理办法，开发商也应对条款尽到提示和说明义务。”钱利萍说，施先生当时签合同时，没有提出异议，即为同意以该条款执行，建议施先生及时补缴余款，方便办理房产证。

业主门锁被人恶意损坏， 物业是否要担负责任？

律师：门锁为私人财产，物业公司提供的服务为保证公共财产安全，物业不需要担责。业主如有证据证实为物业侵权，可要求赔偿。

出于保护业主隐私，施先生所在的小区仅在每个电梯口安装了摄像头，楼梯处并未安装监控。而该小区是“商铺+住宅”的格局，人员进出复杂。门锁被破坏后，施先生认为是物业没有尽到相关义务，未保障业主权益。

钱利萍介绍，恶意损坏门锁属于侵权行为，业主有证据证实物业服务企业以暴力或其他不正当方式强迫业主缴纳物业费，可以依法要求物业服务企业就损坏的物品进行赔偿。

“如果是物业服务企业管理不到位，业主可以向业委会反映，督促物业服务企业提升服务水平。”钱利萍说，物业服务企业与业主委员会订立的物业服务合同中，规定了由物业服务企业对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理，以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，即物业企业的服务范畴是保障小区的公共财产，而门锁属于住户的私人财产，且小区内没有出现大规模的门锁损坏现象，因而物业无需担责。

业主因与开发商有矛盾，是否可以拒缴物业费？

法官：物业管理企业自身没有违约或者管理不当，业主不应以和开发商有矛盾等为由拒缴物业费。

负责管理该小区的物业管理公司负责人王荣章介绍，目前，该物业公司采取先收费后服务的收费方式，会通过电话、上门催缴的方式提醒施先生家缴费。截至目前，施先生家已经拖欠了一年物业费。今年，物业公司收取下一年度物业费时，施先生同样以房产证未办理为由，拒缴下一年度的物业费。其提出的房屋面积问题不属于物业公司管理的范畴，如果施先生长期拖欠物业费，物业公司会通过法律途径维权。

市法院代理审判员孙萌萌介绍，业主签订物业管理服务协议时，要认清开发商与物业管理公司是两个独立法人主体，不要将两者混淆为同一个法人主体。此外，物业服务企业与业主之间的纠纷属于物业服务合同纠纷的范畴，而业主与开发商之间的纠纷为房屋买卖合同纠纷。

“物业和业主之间签订的服务合同中明确了其服务范畴，只有物业管理中有重大瑕疵的情况，才可以适量减少物业费。”孙萌萌表示，根据《江苏省物业管理条例》，业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。施先生与开发商之间的矛盾与物业服务企业所提供的服务不相关，其拖欠的物业费应当补缴给物业管理公司。

预测面积 ≠ 实测面积

据了解，现房是开发商已经办理完毕产权证的房屋，不需要测绘可以直接办理过户手续。而期房买的时候是预测面积，房屋交付的时候是实测面积，预测与实测之间可能会有误差，需要在办理入住手续时签署误差协议，按房屋买卖合同约定的相关协议执行。