常州淮安尝试公租房共有产权 租房族愿变有房族吗？

　　新华报业网讯 在保障房领域常有探路之举的常州又“投”出了一枚“石子”——10月13日公布的《常州市市区公共租赁住房共有产权试点方案》提出，在天宁、钟楼两区试点公租房共有产权。在此之前，常州曾率先在全国展开过经济适用房货币化补贴、公租房社会化收储等，此番试水公租房共有产权，经过江苏省住建厅批准，意欲为省内其它地区提供一些借鉴。

　　鲜为人知的是，在全国率先推出经适房共有产权的淮安，眼下也正将其共有产权思路低调向公租房领域推进，虽未列入省内试点，但步子却稍早于常州。

　　 提高资产使用率：1200套公租房首试常州新举

　　常州从政府集中建设的保障房小区金润家园拿出1220套公租房用于试点。符合保障条件的1人家庭可以购买一套一室一厅，2人以上家庭可以购买一套二室一厅，面积45—69平方米，售价为政府核定价打9折。保障对象首次购买产权份额不低于50%。首次购买产权5年后，可上市交易，届时须按计税价与政府按产权比例分成。

　　常州市住房保障和房产管理局副局长吴玲忠说，当前各相关部门正协调实施细节，比如定价的敲定等，“10月底11月初会再对外公布操作细则”。

　　不过坊间更关注此番常州试水公租房共有产权的缘由。在此之前，经适房共有产权已深入人心，但公租房产权属性与经适房不同，“公租房”定位在“租”，产权在政府，经适房保障方式为售，产权在保障对象。公租房改租为售，是否有违初衷？

　　常州主管部门阐述称，此举是为了提高公租房的资产使用率，实现政府投入和回收的住房保障资源可持续用于解决群众住房困难。在试点基础上，还会逐步向面上推广，以满足中低收入住房困难家庭多层次需求。“出售公租房所得资金，将全额缴入住房保障资金专户，实行‘收支两条线’管理，专项用于住房保障。”吴玲忠说。

　　显然，在地方政府普遍面临保障房建设资金瓶颈的当下，快速回收再投入，确实不乏为一条现实出路。

　　江苏省住建厅住房保障处副处长汪享生透露，之前常州、南京等城市均表达了试点公租房共有产权的意愿，但考虑到南京房价高，公租房承租人购买部分产权比较困难，而常州房价较低，所以选择常州率先试点。

　　去年8月，常州公租房、廉租房并轨，统称为公租房。汪享生强调，低保家庭享受的公租房也就是原来的廉租房部分，此次并不纳入共有产权试点，也即常州公租房共有产权试点仅针对中低收入住房困难家庭，在当地，这部分人群申请公租房的条件是家庭人均月收入低于3290元且无房。

　　 从经适房到公租房：淮安探索共有产权新模式

　　“共有产权”的概念8年前发端于淮安，其经适房共有产权经验已在多地推广。去年3月，淮安被列为全国6个共有产权房试点城市之一，记者查阅当年9月《淮安市共有产权住房申购管理实施细则(试行)》时发现，淮安其实早于常州已提出公租房共有产权的思路。

　　统计显示，淮安共已建成公租房3004套，目前1503套已承租。该市保障性住房建设管理中心主任刘远胜告诉记者，与常州公租房保障之初即出售所不同，淮安公租房共有权房拟定的思路是“先租后售”，即在承租满2年后，根据自身条件按照出资不低于60%申请购买，形成共有产权住房。之所以推行这一政策，也是出于实际需求。“有的困难家庭在公租房里一住就是好几年，离他上班、买菜的地方又近，住习惯了，就不想再动。家里积攒了一些钱，可以出去买个房子了，第一个想到的还是现在住的房子。”转租为卖的思路由此而生。

　　“对政府而言，也是件好事，如果这么多公租房全卖出去了，也能让政府盘活积压资产，回笼大量资金，从而减少财政投资，并投入下一轮保障房建设中去，形成良性循环。”刘远胜坦言。而这，与常州的出发点不谋而合。

　　2007年以来，淮安市区共向1164户家庭供应了经适房共有产权房，其中有265户家庭增购了政府产权。通过购房人增购政府产权，共回笼资金1387.5万元，回笼数额并不太显著，如能同时以公租房共有产权形式加快资金回笼，对缓解地方政府资金无疑将更为有效。

　　当前淮安正抓紧落实公租房转租为售的相关工作。主管部门已请来3家评估机构，对荷达雅苑、福星花园、东风小区三个小区里的公租房进行评估，售价将很快出炉。当地已接受被保障对象相关申请。

　　 “租房族”变身“有房族”：市场似乎还难买账

　　虽然是依据实际需求出台的政策，但目前看，市场对淮安公租房共有产权政策反应平淡。记者发稿时，1503户承租家庭中，还没有一户有买的想法，“一单申请也没收到”，刘远胜坦言。常州市场对此反应也并不太积极。

　　其实原因很简单，租金便宜，买不如租。在此之前，常州公租房最长租期为5年，租金为市场租金的65%，在承租一定年限后承租户方才有一定资本积累，一上来就买，显然不太现实。再者，常州房价在省内相对平实，虽然公租房售价打9折，但与市场价相比性价优势恐也不明显，所以政策恐怕一时还难以唤起市场热情。同理，淮安公租房承租者承租两年后，能买得起房的人应也是少数，大家难免存在观望和迟疑心理。

　　另值得指出的是，这几年江苏各地加大住房保障力度，加之常州、淮安这样的城市住房自有率已经很高，外来人口相对有限，所以公租房需求已不太旺盛，2013年起，常州公租房实物配租需求已从“人等房”变成了“房等人”。一方面，公租房供应充裕，另一方面，需求已显乏力，靠有限的租金回收成本过程更为缓慢，政府资产负担进一步加剧，如今借出售化解矛盾，但有限的需求似乎仍难支撑起可观的资金回收，依然有“远水难解近渴”的隐忧。

　　共有产权房是住建部倡导的保障房发展方向之一，去年国家列出6个相关试点城市后，住建部总经济师冯俊曾表示，通过共有产权方式，可以使得一部分群众通过自己支付一部分钱解决住房问题；另一个是规范现有经适房和限价商品房制度，以此遏制在购置型的保障房里的牟利空间，使得房子购买后主要是解决住房问题，而非投机牟利。

　　公租房尝试共有产权，此前并不在住建部视野之内，但无论如何，实践应会是最好的试金石。

　　新华报业全媒体记者 唐传虎 蔡志明 汪晓霞