“房价涨停板”释放变盘信号

　　南京“有保有压”稳楼市设定12%最高年涨幅

　　新华报业网讯　4月12日，本报刊发题为《宁苏楼市火爆，调控何去何从》的报道。昨日，记者从权威渠道获知，南京楼市调控新思路已经拟定，“有保有压”是政策主基调，房价涨幅过大、捂盘惜售等将受“打压”，限价将成为主要手段，并将首次明确房价控制“红线”；合理住房需求则将得到支持和鼓励，高校毕业生租房将获得补贴。

　　昨日早7时许，南京一个本地政府部门微博“玄武发布”发布消息称，“南京将加强房地产市场引导，主城六区以及江宁、浦口商品住宅项目，申报均价每平方米2万元以下的，年化涨幅不宜高于12%；每平方米2万-3万元的，年化涨幅不宜超过10%；每平方米3万元以上的，年化涨幅不宜超过8%。”尽管这一微博很快被删除，但却迅即牵动坊间敏感的神经，记者也最终证实了限价的真实性。

　　事实上，4月上旬《省政府关于供给侧结构性改革去库存的实施意见》出台，已明确我省房地产市场去库存将“突出分类指导、因城施策”，其中有这样一段表述：“目前房价上涨较快、去化周期较短的南京、苏州两市重点区域，要重点支持刚性住房需求，鼓励引导改善性住房需求，遏制投资投机性住房需求，防范市场风险，避免房价大起大落，着力保持房地产市场稳定。”随后记者从省权威部门了解到，宁苏两地将有供给侧结构性改革的落地政策出台。“地方政府和银行都在密切关注两地市场，但我们并不希望两地重启限购这样的行政手段。”相关负责人表示。

　　19日，本报记者进一步获知，南京相关落地政策已经拟定只待正式公布。而在21日召开的“南京推进供给侧结构性改革工作会议”上，该市围绕“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”而精心打磨的“1+5+3+3”文件同步出炉，这些文件虽然没有公开，但记者从权威渠道获知，“去库存”文件中对“加强房地产市场引导”进行了具体阐释，其中写道：“履行好房价调控主体责任，稳定房价预期，避免房价大起大落。加大普通商品住房用地供应力度，适时适度调节土地出让的区域、时序和节奏，推动房地产市场供需基本平衡。今年，全市新建商品住宅用地供应不低于500公顷。”

　　文中最引人注目的是，南京将“加强普通商品住房价格指导，鼓励企业加快普通商品住宅上市节奏，有效增加中小套型住房供应，保持房地产市场合理适度价格水平。对主城六区以及江宁、浦口商品住宅项目，按照价格区间分类指导，申报均价每平方米2万元以下的，年化涨幅不宜高于12%；每平方米2万-3万元的，年化涨幅不宜高于10%；每平方米3万元以上的，年化涨幅不宜高于8%”。同时提出，将及时开展新建商品住房成本调查，对供应偏紧区域的典型楼盘，了解房价成本构成，对竞拍取得的土地，溢价45%部分不作为准许成本调查内容。

　　从南京新一轮调控思路看，分类调控、有保有压的特征十分明显。“限价”更是成为最大亮点。去年3月至今年3月，1年时间内，南京房价涨幅已达17.8%。虽然此前南京暗中已对房价上涨祭出“限价”手段，不过，官方却从未正式承认过限价。因此，这也是南京第一次非常明确地、分类分项地设定房价限涨目标。按此目标计算，南京河西中部目前均价4.5万元/平方米的楼盘，如果设定8%的涨幅，则意味着1年后房价上涨不能超过3600元/平方米，均价在4.86万元/平方米左右。而河西中部一些楼盘此前已持有年内房价站上5万元高台的预期。

　　南京的“限价”思路实与苏州如出一辙。3月18日，苏州出台十条有关房地产市场的意见，其中最大的亮点就是提出房价控制目标，即同批次房源价格6个月内调高幅度不宜超过6%、12个月内不宜超过12%。南京林业大学社会学系主任孟祥远表示，相比之下，南京的限价划分更为细致，越是房价高的楼盘，涨幅控制就越厉害。“这释放出重大信号：南京火热的楼市已逐渐迎来变盘节点，大变局正在路上，不可轻视。”

　　孟祥远认为，房价快速上涨再不控制，未来对土地出让、房地产成交都将构成伤害。“限价”机制将稳定市场各方预期，“有助于缓解买房人恐慌情绪，同时，明确‘游戏规则’后，开发商将积极推盘，捂盘待涨意义已不大。更重要的是，因为在售房源限涨，开发商拍地时也会有所警醒，太离谱的天价地遭遇房价‘涨停板’，将面临诸多开发风险。”

　　南京工业大学房地产经营管理系主任吴翔华也坦言，限价仅是权宜之计。要给“热得发烫”的楼市降温，真正的实招只有两个，一是收取个人所得税20%，并提高二套房贷款门槛；一个是加紧投放共有产权住房以增加市场有效供给。“限价毕竟还是扭曲了价格形成机制，带来了寻租机会。”

　　记者注意到，此次南京限价与苏州一样采用了“不宜”的措辞，实则也体现出了政府尊重市场的心态，当然，这一并不强硬的表述是否会减弱政策效应，还有待进一步观察。截至记者发稿时，权威部门尚未透露政策正式公布及执行时间，权威人士称，“也可能就只做不说了”。

　　本报记者 汪晓霞

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　　南京楼市多板块供不应求

　　本报讯昨日召开的“2016南京改善置业格局论”论坛上传出消息，由于改善需求大量喷发，当前南京多个区域房源供需比已低至0.5：1甚至更低。河西成交房源中，91%的房源总价在200万-500万元之间。

　　365网尚数据研究机构研究员卢佳楠分析说，一季度南京全市住宅供应222万平方米，环比下跌29%，同比上涨136%。环比下跌的原因主要与2015年第四季度各家房企积极上市冲量，以及2016年一季度春节假期有着很大关联。不过从成交面积来看，在供应量环比下滑的情况下，全市住宅成交面积却达到357万平方米，环比上涨5%，同比则上涨166%。

　　据分析，随着南京土地市场高价地频出、品牌房企自身的产品升级革新，以及目前宽松的政策环境，压抑多年的改善需求快速入场，一季度，南京90-120平方米以及144平方米以上的房源成交数据同比和环比都有一定增长。也因此，一季度南京房源供销比严重失衡，除溧水外，各板块均供不应求，其中城中、河西、江宁、城北供需比均不足0.5：1。

　　河西是南京热门高端改善板块，一季度新房成交面积中，120-144平方米改善型房源最为畅销，占比32%。供需严重失衡使得河西房价涨势在全市格外明显，成交房源中91%为总价200万-500万元的房源。 (汪晓霞)