房价断崖式下跌的概率有多大？

04.12.2015 12:33

本文来源: 中国江苏网

　　中国社会科学院12月3日发布的最新报告称，房价在经历较快上升后，2016年第二季度后，有出现一波断崖式下跌的可能。报告认为，2016年住房市场回暖基础不稳，波动风险较大，分化趋势严重。在整体经济趋势没有重大变化和没有重大举措出台的情况下，有鉴于2015年商品住房销售接近2013年的峰值，改善性需求大幅释放，商品住房销售增长比较乏力，库存压力缓解有限。

　　虽然“断崖式下跌”的话，听起来有点让人毛骨耸然，甚至会被有人看作是危言耸听。但是，冷静想想就不难感到，这样的分析不无道理。按照目前房地产市场的实际情况，明年出现房价断崖式下跌的可能并不是不存在。一定程度上，还存在不低的概率。

　　要知道，目前出现的房价上涨甚至是市场回暖现象，并非市场正常运行的结果，更多情况下，是政策的强刺激以及一线城市投资、投机活动再度活跃的结果。因为，从三、四线城市房价变动、尤其是市场活跃度来看，一线城市的房价快速上涨又是泡沫泛滥的结果，并给三、四城市的“去库存”带来了极大压力。

　　必须看到，一线城市所以出现房价快速上涨的现象，除了开发商从二、三、四线城市向一线城市转移，以通过制造一线城市的房地产市场兴旺假象，从而弥补在其他城市的投资损失之外，投资客和投机者借机进行炒作，也是不可忽视的重要因素。要知道，一线城市也不具备房价再度快涨的条件。特别对普通居民来说，这样的涨法，根本就不可能有接受能力。显然，失去房价上涨的，就不可能是当地居民，而只可能是投资客或投机者。如此一来，房价的上涨过程，就是泡沫的积累过程。一旦其他城市的房价不能配合一线城市上涨，一线城市房价的上涨也就会变成空中楼阁，最终泡沫破裂，导致房价出现断崖式下跌。

　　相反，由于开发商、特别是有实力的开发商纷纷转战一线城市和主要二线城市，并在一线城市的房价快速上涨中获取更多利润。那么，对在其他城市的住房销售就失去动力，导致“去库存”的效率更低，“去库存”的效果也更差。自然，三、四线城市的房地产风险也进一步加剧。一旦一线城市的房价出现回落，甚至较快下跌，就必然会引发三、四线城市房价的断崖式下跌，最终出现全域性房价断崖式下跌。

　　更加令人担忧的是，面对一线城市房价上涨带来的整体房价虚旺，包括三、四线城市在内的地方政府，也似乎看到了新一轮“土地财政”的到来，开始蠢蠢欲动，启动新的土地供应。即便没有接盘者，也会通过政府融资平台开发来满足政府的需要，从而使商品房的库存压力更大。在这样的情况下，“去库存”就变成了“增库存”，并为房价断崖式下跌增添新的动能、加大新的压力。

　　必须注意的一个事实是，在商品房库存压力相当大的同时，很多城市的烂尾现象也十分严重。也就是说，这些烂尾工程随时可能成为新的库存，并给“去库存”增加新的压力。相关数据显示，截止今年10月底，商品住房过剩库存已高达21亿，其中，现房过剩1亿(超过18个月外)；期房过剩19.923亿(超过两年外)。如此规模的商品房过剩库存，对“去库存”的压力有多大，应当不难判别，且不断有新库存加入进来。

　　不敢想象，如果房价真的出现断崖式下跌的现象，将给房地产市场带来怎样的冲击和影响，并传递给经济，后果不堪设想。要知道，明年的经济形势并不乐观，房地产市场的稳定，对经济稳定也十分重要。很显然，房价断崖式下跌，对稳定经济增长是会产生极为不利的影响的。必须采取切实有效的措施，避免房价的断崖式下跌。首先，在政策方面，必须积极稳妥，切不要再给房地产市场打激素。实践证明，房地产市场已经到了饱和状态，再过度使用激素，只会令泡沫泛滥。控制泡沫，就是控制房地产市场风险。这一点，必须形成共识。

　　其二，有效遏制一线城市房价的无序上涨，高度关注投资客和投机者对房价的炒作，控制房价泡沫的泛滥。在此基础上，稳住三、四线城市的房价，避免眼风上涨。

　　再者，严防地方政府重拾“土地财政”，特别是三、四线城市，要严格控制新增房源，把工作重心放在“去库存”上，减轻库存压力。

　　最后，高度关注房地产企业资金链风险，避免单个企业风险演变成区域风险，特别是互保联保现象比较严重的城市，更要随时关注可能出现的房地产企业风险爆发，切实维护地区金融安全。