房价上涨　二手房纠纷九成系卖方违约

　　 姑苏法院一季度受理73件二手房买卖合同纠纷，数量超去年全年

　　中国江苏网4月15日讯  去年以来，房价上涨大幕在苏城拉开。房价上涨直接导致二手房买卖合同纠纷数量激增。昨天下午，姑苏法院召开新闻发布会，通报了今 年一季度二手房买卖合同纠纷的审理情况。今年一季度，该院共受理二手房买卖合同纠纷73件，而去年同期只有9件，2015年全年该院受理的二手房买卖合同 纠纷总计50件。也就是说，该院今年一季度受理的二手房买卖合同纠纷数量已超过去年全年。

　　新闻发布会上，姑苏法院民五庭庭长沈录印介绍，二手房买卖中存在以下亟待解决的问题：一是不靠谱的房东;二是不着调的中介;三是不规范的合同; 四是不过户的房屋。其中，由于房价上涨过快，在巨大的利益面前，房屋出卖方往往缺乏契约精神，置合同于不顾，恶意不履行二手房买卖合同。

　　在该院一季度受理的73件二手房买卖合同纠纷案件中，仅有4件是因房屋买受方未及时支付房屋价款引起的;其余案件均因出卖方不愿意继续履行房屋买卖合同所致，占94.5%。

　　该院总结出了卖方意图违约的八大不靠谱表现：(一)拒签居间协议;(二)拒收定金;(三)拒签买卖合同;(四)签买卖合同时提出不合理要求; (五)签订合同之后拖延过户;(六)愿意双倍返还定金;(七)共有房屋某些所有权人签合同时不露面;(八)干脆要求赔违约金而解除合同。

　　沈录印介绍，除了房屋出卖方缺乏契约精神外，一些房产居间方(中介)也不着调。在二手房买卖交易过程中，房产居间方对房屋交易流程的熟悉程度、 调处纠纷的能力等，对二手房买卖的影响非常大。然而，很多纠纷是因中介未能居间到位导致的。该院受理的一起案件中，双方当事人在去年9月就已签订了三方合 同，而房产居间方对于买卖中的抵押权涤除的时间预算不够，导致买卖双方网签时间一再拖延，而此时房价已经涨了不少，卖方拒绝履行合同导致双方产生纠纷而诉 诸法院。

　　另外，不过户房屋也导致纠纷发生。拆迁安置房和定销房需满一定年限后才能交易过户，很多买卖双方仅签订了买卖合同但并未过户。现阶段房价大幅上涨也涵盖了此类房屋，买房一方为防出现变故诉请出卖方协助过户，而出卖方在时隔几年甚至十几年后反悔的纠纷不在少数。

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　　二手房交易维权五招

　　中国人讲究“居有常业无变”，房子一直是老百姓生活中的大事。那么，在二手房交易过程中如何保障自己的合法权益呢?姑苏法院民五庭庭长沈录印提出了5条建议。

　　□记者张帅

　　合同中明确约定事项，预防纠纷发生

　　根据近来二手房买卖合同纠纷的特点，沈录印特别提醒：一是网签时间要具体明确，避免因约定时间不明导致网签事宜久拖不决;二是对于出售房屋上还 存在银行抵押贷款的，涤除银行抵押权的责任要落实到人;原则上涤除抵押权的责任在出卖人。部分房屋买卖合同中约定买受人替出卖人提前归还贷款的，则买受人 最好不要将提前还款的款项直接支付给出卖人，而宜由双方一同至银行，由买受人将款项直接付至出卖人的还贷账户，确保涉案房屋银行抵押权已涤除，为继续履行 合同扫清障碍。

　　出卖人反悔的，买受人可主张出卖人继续履行合同

　　法院是否可以判决履行合同，还需具体问题具体分析，主要看双方当事人是否已按交易中心的交易规则办理网签及资金托管手续。如果买卖双方已办理存 量房网签手续、签订资金托管协议，在此情况下，继续履行合同一般来说不存在障碍。买受人只要按资金托管协议约定履行支付购房款义务即可;如买卖双方仅在中 介处签订三方协议，且该协议对房屋坐落、房款等有明确约定，但双方并未办理网签手续，则在出卖人不配合网签的情况下，买受人可能无法通过银行办理贷款支付 购房款。

　　如买受人不能自筹资金解决购房款，则继续履行可能存在障碍。在此情况下，人民法院将对买受人主张继续履行合同的诉讼请求行使“释明权”，告知买受人可主张违约责任或损失赔偿。

　　卖方违约，买方不坚持购买的，买方可依据合同主张权利

　　沈录印说，如出卖人违约，买受人也不坚持继续购买涉案房屋，像这种情况下，买受人可依据双方合同约定，主张违约责任或定金双倍返还。

　　如合同约定的违约金、定金罚则不足以弥补其实际损失的，买受人可按实际损失主张赔偿责任。当然，实际损失一般是指如能成功买受房屋的房价上涨增 值部分，确定增值部分还需要结合出卖人告知买受人不同意继续履行的时间点的房价进行判断。换言之，买受人在明知出卖人不同意继续履行或履行确有障碍的情况 下，则也应当及时止损，可以考虑购买其他类似房屋。买受人所主张的房价上涨损失不可被任意、无限放大。

　　交易双方应对户口问题作出明确约定

　　根据相关法律规定，户口迁移问题并非人民法院的主管范围，当事人无法在民事诉讼中主张要求对方迁移户口，因此，建议买卖双方在合同中对于交易房屋中是否存在户口、

　　何时迁移作出明确约定。对于逾期迁移户口的违约责任也应明确约定。特别是购买房屋用于孩子读书的，建议对交易房屋有无用于过学区房、现在可否用于学区房进行明确约定，并约定一个合适的违约金，以免将来出现争议后主张赔偿违约金缺乏法律依据。

　　出现纠纷后，守约方应尽快固定证据

　　沈录印说，如果在二手房买卖过程中已经出现合同纠纷，那么，守约方应尽快固定证据。守约方应该收集包括短信往来、语音通话录音、

　　中介人员证明等可以证明出卖人原因违约的材料，及时向人民法院起诉;必要时可以通过诉讼财产保全的方式，查封涉案房屋，限制交易，以保障自己的合法权益得到最大的维护。