南京房产动辄500万元人民币，转投海外置业如何？

　　交汇点讯 近期南京地王频出，房价涨势凶猛，一套房动辄300万人民币起步，500万元人民币一套的也普遍。人们在叹为观止之余也不无担心。更有精明的投资者出于分散风险的考虑，先行出手提前布局海外房产。交汇点记者调查四位在日本、澳大利亚、加拿大、美国置业的南京人发现，与南京目前的高房价相比，海外房产的售价并不算贵，但其中的风险也不得不防。

　　 80万元人民币投资日本房产

　　 月租金3000元人民币

　　【案例】南京薛女士的表妹已在日本定居。2016年1月，她在表妹的介绍下，通过一家日本房产中介代理，投资了东京新宿区的房产， 20多平方米，房价加上固定资产税(年交市值的1.4%左右)、保险(地震险不强制，火灾险强制投保)、律师费等总计80万人民币。中介负责出租，每月租金3000元人民币。2月份，薛女士到日本签署合同，并拿到当月租金。接下来每半年租金由中介汇到薛女士的账户。若不考虑房价和汇率变动，年租金3.6万元人民币，相当于年化回报率4.5%，至少跑赢CPI了。而且没有产权是永久性的。她觉得这一投资较划算。

　　 【提醒】两类人群适合在日本投资房产

　　湖南电视台驻日首席代表、日本一家上市公司高管欧阳乐耕先生接受交汇点记者采访时介绍：近年来国内一线城市房产动辄一套上千万元人民币，加之日元贬值，不少高净值人群便将国内房产出售后到日本投资房产。

　　在他看来，像上述薛女士购买的房产，或许保值可以，增值有难度。因为这类房子是面积较小的“ONE ROOM”，一般离车站较远，年限久的修缮成本也不低(公寓大楼每户每月要交维修费用，用于电梯、外墙维护)。他认为，有两类人群适合在日本投资房产：第一类是有孩子在日本留学。日本学校寄宿的很少，留学生需自己租房。目前中国有10万人在日本留学，存在市场需求。第二类是经常往返中日、有人脉的投资者。建议投资较新的高档二手房。房龄10年的高档二手房，会比原价下降40%左右，但出于抗震的需要，建筑质量非常好，自住五六十年没问题，出售也有升值潜力。

　　他提醒有意投资日本房产的人士：1.事先了解清楚税费成本；2.最好能频繁往来或有亲友在日本，若全委托中介会有隐患；3.“鸡蛋不要放在一个篮子”，不要把大部分资金用于海外配置。

　　 澳洲西南海岸买套别墅

　　 仅相当南京河西南90平米房价

　　【案例】2014年7月，南京市民刘先生去澳大利亚墨尔本考察了半个多月，住在西南海岸的pointcook——一个正逐步成熟的郊区。这个郊区不同于国内一般意义上的郊区，洋房距离海滨1公里，距墨尔本市区20公里(全程免费高速)，开车25分钟；也可以坐10分钟公交转20分钟的地铁到达市区，周边的超市和医院开车大约5分钟。

　　考察后刘先生也买了别墅，总价300多万人民币，首付130万元，相当于南京的河西南90平方米两房的价格。

　　 【提醒】澳洲房产投资，别墅比公寓更好

　　刘先生介绍，澳洲房地产市场比较健康，因为投机的人很少。业主拥有土地永久使用权，近30年土地价格一直是稳定增长，每年平均10%左右的涨幅。

　　购房人土地终身持有，没有遗产税。所以，作为投资或自住购买别墅(house)比较适合，因为公寓房虽然面积小，公摊下来个人拥有的土地特别少。而且公寓面积小于50平以下，银行不会放贷款。此外总价和别墅一样的公寓还有比较高昂的物业管理费。比如污水排污和市政管理费用，以西南区为例，平均每年2000澳币(人民币9800元)左右，自愿购买两种保险，但不是强制，“房屋险”和“房东险”，每年共900澳币(人民币4410元)，如果是自住只需要购买“房屋险”。

　　刘先生介绍，刚开始以为境外投资买房很麻烦，事实上交给正规的、规模大的中介和服务机构就行，因为国外的违法成本很高，中介不敢乱来。地区选择来看，墨尔本是内海湾，东海岸相当于老城区，规划也开始往西南区域倾斜，很像以前的上海浦东、南京奥体河西板块，配套越来越齐全，吸引了大量中产阶级居住。目前西区还属于价值洼地，土地面积400-500平方米的别墅，价格约为50到60万澳币(245万元-294万元人民币)。

　　 约240万元人民币买渥太华别墅

　　 加拿大房产适合保值增值慢

　　【案例】南京女婿洪先生现在是美国通讯局工程师。为了妻子和孩子移民方便，4年前他们在加拿大首都渥太华购买了一栋联排别墅。在加拿大购房要请委托人，要么是房地产经纪人，要么律师。洪先生请了一位信得过的律师。房屋售价约60万加币(240万元人民币左右)。房子和价格在渥太华都是正常水平，在缓慢的稳步升值中。

　　 【提醒】加拿大购房风险不大，但增值也慢

　　洪先生介绍，在渥太华购房虽然风险不大，但从投资的角度，意义也不大。首先，加拿大政府有规定，外国人要在加拿大买房需要进行信用评估。信用评估过去可能简单，只要首付达到总房价25%，外国人就能在加拿大银行贷到款。在美国次贷危机后，首付比例大约提高到35%，而且至少要求贷款人在加拿大以及北美地区有5年信用记录。洪先生是留学生，在美有稳定工作，但一般投资者不具备这样的条件。

　　此外，在加拿大购房交易，买家要交土地转让税，大概是房价的1.3%。每年要缴纳房产税，最低约总房价的1%，每年购买维修保险，大约是总房价的0.2%，如果是有物业公司统一管理的房屋，还要交管理费。以洪先生的房子为例，每年要缴纳房产税6000加元，购买房屋保险200加元/每年。如果房屋的增值速度，不能超过每年6200加元，那么投资就毫无意义。

　　还有个小提醒，西方人大都会在夏天大规模修缮房屋周围的绿化草坪，作为空置房屋的东方投资者如果不做，邻居很可能以你的房屋绿化影响城市市容为名报警，甚至因此吃上加拿大的官司。

　　 南京80后运营海外学生住宅投资基金

　　 观察发现美国房地产已出现分化

　　【案例】南京80后谭尚轩是海众网创始人兼CEO，毕业于美国迪金森学院(Dickinson College)经济学专业。海众投资是专做海外投资的企业平台，同时也运营着国内规模较大的海外学生住宅投资基金。谭尚轩表示，近年来，海外房产投资以每年接近3倍的速度在增长，主要原因在于，国内资本市场、楼市疯狂的态势下，很多人寻求各种安全的投资渠道，海外置地成为家庭资产配置的一种方式。

　　然而，谭尚轩表示，本轮房地产周期的最高峰已过去，美国部分地区的房地产呈现下滑的态势，具有一定的投资风险。现在投资美国房地产已出现分化，前几年买房都很赚，现在只有在特定地区、特定投资类型的房产才有可能会增值，主要细分以地区和物业类型而定。比如纽约、加州、西雅图、芝加哥等地的房产已出现较为明显的泡沫，投资市场趋于饱和，行业预期走到顶峰，当前楼市较火的地区主要有迈阿密、德州、北卡等。当前美国的大房子、小公寓主要是集中在自住市场，而商业地产如酒店、办公楼、零售类的商铺等，在经济较好的地区还处于上升的通道。

　　 【提醒】海外房产投资别超总资产的20%

　　谭尚轩表建议，投资的时候，要根据家庭情况做判断，最好避开一线城市，而寻找那些稳定可靠的地方，投资额最好占总资产的10%-20%为妥当，而根据当前美国的房地产市场，综合回报在10%左右的收益预期相对较为合理，不可要求过高。

　　虽然美国的房产是永久产权，但每年所收的税务等支出是一笔很大的开支。在美国将房产进行空置有很多隐患，除了要交房产税、物业费等，以独栋别墅为例，房产所有者在法律上有义务进行房产维护，如房顶漏了，水管爆掉等事情，都要承担责任，而国内的投资者还未意识到这点。

　　交汇点记者 沈春 宁贾晓宁 徐兢 李冲 马燕