常州一小区阳台“缩水” 200户业主多掏200余万
9月30日，是钟楼区万泰檀香湾楼盘交付的日子，也是准业主黄强（化名）等人满怀期待的日子：交付、落户、子女上学……在我市打拼多年的黄强等人终于将成为新市民中的一员，可以享受更多的市民福利。
可中秋时，开发商的一个电话，让黄强们没了过节的心情：待交付的房子面积增加2个多平方米，须补交约1.5万元。虽然面积误差绝对值在合同约定范围内，黄强还是通过规划局网站发现了问题：今年6月，开发商变更了规划设计，缩小了原本属于部分赠送的阳台面积。更蹊跷的是，此次变更发生在黄强等人签订合同的一年之后，但在一年前的合同附件里，赫然贴着与变更后方案一致的户型图。
是开发商未卜先知还是黄强认为的“圈套”，本报记者对此进行了调查。
“早产”的户型图
9月19日，记者与黄强等人在距离售楼处不远的一家银行内见了面，地点是黄强特意选的，他说主要是出于安全的考虑。此前，黄强等人已经和开发商交涉了3次。黄强是邻省人，在我市做小生意，去年5月以每平方米5000多元的价格购买了檀香湾7号楼的一套住宅，面积114.1平方米。
9月15日，黄强接到开发商工作人员电话，让他去售楼处拿发票并尽快交清契税。他当天赶到售楼处后，被告知房屋面积为116.59平方米，要拿发票必须补交增加的2.49平方米的差价，约15000元。他把这个消息发到业主群，结果，6、7、8号楼中间户型的很多业主纷纷表示，面积增加了至少2平方米。3幢楼一共200户中间户型，为何独独这些户型的面积增加了？很快，就有业主从市规划局网站找到了答案。
记者在《龙江路西侧、怀德南路北侧（檀香湾花园2#3#6#7#8#楼）建设工程规划许可证（变更）批前公示图》中看到，变更前后的6#、7#楼北阳台面积缩小了约一半，南阳台略微缩小，的确与2015年黄强购房合同“附件一”中的户型图一致。该《批前公示图》公示期限为今年6月7日至6月17日。黄强等人提供的资料显示，今年7月5日，市规划局通过审查，决定准予变更。于是，2#、3#、6#、7#、8#楼部分阳台尺寸被微调，总计容建筑面积增加560.4平方米。但黄强等准业主对此一无所知。
黄强向记者出示了他的《购房合同》，其中第十四条“规划设计变更的约定”中注明：出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当经过规划行政主管部门的批准，因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。此外，该条还注明：经建设行政主管部门批准，建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。下列设计包括该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。“我们没有接到任何书面或口头的通知。”黄强等人说。
在和开发商常州豪泰置业有限公司交涉过程中，黄强提出查看变更前的6#、7#、8#楼施工图纸，遭拒绝。“去年签合同时房子主体已经封顶，我们怀疑开发商2013年-2015年施工期间并未按图施工，而是先斩后奏，到今年才补办变更手续应对即将到来的交付验收。”黄强气愤地表示。
开发商未得利
20日，常州豪泰置业有限公司销售负责人唐先生接受了记者的采访。他表示，黄强等人反映的面积增加在合同约定的误差绝对值约定范围内，并未超出3%。微调的原因是出于户型合理性的考虑，他认为，开发商并非设套想坑业主的钱。“现在房价在涨，小区的容积率是死的，你这边面积多了，后面面积就少了，我们并未从中得利。”唐先生说，变更严格按照法律法规进行，也通过了相关部门的审批。至于黄强等人反映的规划变更“迟到”，未按图施工等问题，唐先生建议他们走司法途径或向相关职能部门举报，后期，开发商会根据法院判决结果或职能部门的处理结果来执行。
唐经理告诉记者，多出来的面积中，其实还包括了地价、规费和各种市政设施费用，并不是部分业主所说的“收到的钱全部是利润”。
对于开发商的说法，黄强并不认同。“2015年时，整个房地产市场形势低迷，如果今年继续走低，楼盘降价，我们就真正成了受害者。”他认为，开发商的一个小小“微调”，就导致200名业主要多掏200多万元，作出这样重大的变更，理应告知已购房的业主。
规划说法
19日下午，记者从钟楼规划分局获悉，常州豪泰置业有限公司提出规划设计变更后，工作人员专门调取了该公司提供的销售合同，发现合同附件上的户型图与变更后图纸一致，且都有买房人签名，才受理其申请。“如果申请变更内容与销售合同不一致，我们肯定要开发商征求所有购买人的意见。”正是因为檀香湾变更内容与销售合同一致，规划部门并未要求开发商征求相关利害人的意见。在经过现场公示、网络公示和登报公告等法律流程，开发商为变更后增加的500多平方米面积依法缴纳规费后，规划部门通过了审查，同意了变更。
“这家公司以前没有开发过房地产项目，有些不专业，出现这样的问题是前期失误了。”规划分局负责人表示，房地产项目规划设计是可以微调的，但严格意义上来说需要履行完变更手续、通过审批后方能开始微调。由于檀香湾微调的是房屋内部的一堵隔墙，常州豪泰置业有限公司到底是在哪一年进行施工的，目前已难以确认，但该做法不妥。“不违规，但时间节点的把握上出了问题。”该负责人表示，目前，檀香湾待交付楼盘正在验收中，相关部门会严格依法验收，发现问题从严查处。
对业主反映的欺诈问题，他建议业主通过法律途径维权。
律师观点
江苏张林芳律师事务所律师曾博认为，根据《商品房销售管理办法》的规定，购房合同签订后，开发商不得擅自变更规划、设计。如经规划部门批准的变更规划设计导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向发生变化，以及出现合同约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，开发商应当在变更确立之日起10日内书面通知购房者。而购房者则有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。如购房者在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。如开发商未在规定时限内通知购房者的，购房者有权退房且追究开发商的违约责任。报道中，双方签订的合同也有类似的约定。
尤其要注意的是，《常州市规划局城市规划公示制度》规定，已预售、销售，全部或已部分入住的房地产开发项目要求规划变更的，还需要征求受影响的已预购、购买和已入住业主的意见。公示意见是规划变更的重要依据，受影响利害关系人“同意”或“弃权”意见超过三分之二以上的，可依法予以审批。黄强等购房者应当属于需要征求意见的利害关系人，因此规划部门在核准开发商的规划设计变更申请时，需要征求黄强等购房者的意见。
曾博认为，报道中的规划设计变更造成误差比绝对值在3%以内，但是在当前房价高企的市场环境下，开发商单方面规划设计变更导致空间尺寸的变化，反映到房款上，已经是一笔不菲的费用，对于黄强等购房者来说也是不小的负担。建议开发商与购房者就这一增加房款的承担进行进一步的协商。协商不成，购房者可以向规划部门申请信息公开，查阅规划部门作出批准开发商规划设计变更决定依据事实材料、法律依据和程序要件，如果认为存在不合法情形的，可以请求申请撤销或者采取其他救济方式，来维护正当的合法权益。
