投资快速增长销售持续升温-----2015年南京房地产市场回眸

2015年，房地产市场格局不断变化，需求不断回升，“降准降息”、“首付比例下调”、“营业税5改2”等成为房地产政策的关键词，加上7月国家级江北新区获批，刺激江北房地产市场进一步回暖，南京市房地产市场在2015年呈现低开高走、持续回升的态势。

一、各项利好政策效应显现，房地产开发投资较快增长

2015年，南京市房地产开发投资一改2014年的低迷态势，呈现出投资热情高涨、投资增速较快回升的显著特点。全年完成房地产开发投资1429.02亿元，比上年增长27%，增幅较2014年提高26.5个百分点。

分季度看，一季度房地产开发投资增长20.6%，上半年增长26.2%，前三季度增长34%。全年增速均保持在两位数增长。

二、商品房销售稳步攀升，销售面积创历史新高

2015年，南京市商品房销售面积1543.16万平方米，比上年增长27.8%，增幅较2014年提高29个百分点。从历史数据看，2013年全市销售面积1222.01万平方米为历史销售面积最高点，而2015年远超2013年321.15万平方米，成为历史上销售面积最高的一年。从全年的销售走势来看，前四个月降幅逐步收窄，5月份销售面积由负转正后，增幅逐月攀升，到11月突破30%，达到最高增幅32.4%。

三、 住宅销售百花齐放，改善户型占比有所扩大

2015年，南京市商品住宅销售面积1429.18万平方米，比上年增长27.1%，比2014年提高28.7个百分点。其中，刚性住宅（90平方米及以下）销售面积673.08万平方米，增长26.3%，占全部住宅销售的47.1%，比2014年下降0.3个百分点。改善户型（90-144平方米）销售面积571.72万平方米，增长34.9%，增速快于全部住宅增速7.8个百分点，占全部住宅销售的40%，占比比2014年提高5.1个百分点。

从历史数据来看，2012年改善户型占住宅销量的比重最大，达到50.2%，2013年稍有下降，为48.5%，2014年伴随着房地产市场的低迷，改善户型占比迅速下降，达到37.7%。2015年，房地产调控政策不断出台，降息降准、下调购房首付比例以及更为灵活的公积金贷款政策等一系列支持居民改善住房条件的调控政策的推出刺激改善性需求释放，二胎政策放开，也对家庭住房面积提出了更高的要求，刺激楼市不断回暖，改善性住房需求有所回升，占比有所扩大。

四、新增项目投资占比逾三成，大项目支撑有力

2015年，南京市新入库房地产项目共计105个，总规模达到1996.56亿元，全年完成投资449.50亿元，占全年房地产开发总投资的31.5%。新项目中计划总投资超过100亿的项目有两个，分别为南京燕子矶保障性住房一期118.4亿元，万达茂100亿元，2015年分别完成投资18亿元、44.1亿元。计划总投资超过10亿的项目51个，超过亿元的项目47个。新项目，尤其是大项目的增加，在一定程度上推动了房地产开发投资的快速增长。

五、土地费用不断攀升，占比有所扩大

2015年，南京市房地产开发投资中土地购置费489.64亿元，同比增长41.6%，占全部投资比重34.3%，较上年同期提高3.6个百分点。从近五年的数据来看，2015年土地费用占比为历史最高值，分析原因，一是今年以来南京房地产市场平稳有序，价格涨幅处于全国前列，因此在楼市分化的背景下，更受开发企业看好，房企争相进入，多区域楼面地价创新高；二是2015年土地上市节奏缓慢，土地供应量较少，一定程度上加剧了土地市场竞争，提高了土地溢价几率和程度。

值得关注的几个因素

2015年南京房地产市场表现不俗，无论是从商品房销量，房价涨幅还是土地拍卖来看，都是新纪录频出，但下一步房地产走势仍然面临不确定性，可能会对南京市房地产市场和住房需求产生影响。

一是楼市销售冷热不均，部分地区去库存难。 2015年，各大片区库存去化极为不均，区域间分化较为明显。江北、河西、仙林等区域销量持续攀升，库存去化加快，尤其是江北新区获批以来，库存快速去化。而城中、江宁等区域的库存量一年以来不减反增，包括板桥、麒麟等开发密集的区域，也是库存扎堆去化缓慢。

二是地价上涨较快，导致房价上涨压力较大。 2015年，南京市住房市场需求旺盛，也带动土地市场交易火热，地价不断刷新，楼王频出，甚至部分地块的楼面价超过了该地块所在区域的销售价格，而高价地块的成交加强了购房者对房价上涨的预期，地价房价相互促进上涨，如不抑制，2016年房价上涨的压力依然很大。

拟稿人:査雯