二手房市场火爆 法官支招如何应对中介费纠纷

　　随着房产市场的升温，二手房买卖引发的纠纷也在增加。大多数二手房交易是通过中介来进行的，但如果因为中介费用问题与中介方发生纠纷，应该如何处理？“3·15”消费者权益日前夕，苏州吴中法院通过三则案例，教您在买二手房时如何维护自己的合法权益。

　　交汇点记者纪树霞通讯员马俐

　　案例一：

　　买卖合同未成，中介费可不支付

　　2014年10月，金女士通过某中介公司介绍，欲购买佟先生的一套别墅，价格为400万元。随后，三方签订《房屋买卖定金协议》，约定金女士向佟先生支付定金10万元，于2014年12月1日前支付117万元，直接存入房产交易管理部门指定资金托管账户，余款由金女士办理商业贷款后直接存入资金托管账户。买卖双方办理首次资金托管时支付中介公司佣金50%，剩余50%佣金于卖方领款、买方领证前支付。协议还约定，佟先生需向中介公司支付佣金6万元，金女士需支付2.6万元。

　　但是，佟先生和金女士此后并未签订房屋买卖合同，也未办理资金托管等手续，因此佟先生不愿支付佣金。为此，中介公司将他告到了法院。吴中法院审理认为，中介只促成佟先生与金女士签订了《房屋买卖定金协议》，而未促成双方签订房屋买卖合同，故协议约定的付款条件并未成就。最终，法院判决驳回中介公司的诉讼请求。

　　法官点评：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

　　案例二：

　　房主原因致合同未履行，中介费照给

　　2014年6月23日，卖房人黄某、买房人张某以及中介公司签订了一份房屋买卖(居间)合同，约定黄某将其一套房屋以95.6万元出售给张某，双方于2014年7月31日前进行网签合同。网签合同当日，双方各自支付中介公司6000元和8000元中介费。任何一方违约，双方中介费由违约方全额支付。

　　2014年6月29日，中介公司协助张某和黄某签订了网签合同。2014年7月上旬，因黄某的债务纠纷，导致该房屋被法院查封。由于迟迟收不到中介费，中介公司随后起诉了张某。吴中法院认为，因案外人黄某的违约行为发生在网签之后，被告不得以此来抗辩其在网签时即应当支付中介费的义务。最终，法院判决张某向中介公司支付中介费8000元。

　　法官点评：本案中，如案外人黄某确实存在违约行为，导致合同无法履行，张某支付的中介费可作为损失要求违约方赔偿。但若因中介公司未能对直接影响房屋交易的事项进行调查并报告购房人，造成房屋买卖合同无法履行，则购房人有权拒绝支付中介费。

　　案例三：

　　故意跳单，中介费还是逃不掉

　　陈某有意卖掉自己的房子，于是将卖房信息发布在网上。中介公司得知该房屋出售的消息后，竭力促成周某与陈某达成交易意向，三方于2014年7月20日签订了房屋买卖(居间)合同，并约定售房人陈某须缴纳中介信息服务费2.5万元，购房人周某须缴纳中介信息服务费3.68万元。在合同签订的次日，周某提出因资金紧缺不再购买该房屋，卖方陈某表示同意，周某向中介公司支付2000元。但仅过了一天，在另一家中介公司的促成下，陈某母亲作为售房人代理人，周某家人作为购房人代理人又签订了房屋买卖合同，并办理了过户手续。

　　第一家中介公司得知情况后，将二人告到法院，要求他们支付中介费。吴中法院审理认为，中介公司及买卖双方签订的房屋买卖(居间)合同，系当事人真实意思表示，当事人应依约履行。后两被告在另一家中介公司处买卖该套房屋，属逃避居间费用的恶意跳单行为。最终，法院酌情认定居间费用为合同约定金额的65%。

　　法官点评：为降低购房成本，不少购房者会“动脑筋”规避或少缴中介费，但是在享受中介机构带来的便利服务的同时也应履行相应的义务，否则将承担法律后果。法官在此提醒广大市民，无论是买卖双方还是中介公司，都应以诚信为交易的基本原则，才能最大限度减少二手房交易中的纠纷。

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　　房价暴涨致故意“悔约”增多

　　苏州一基层法院今年已受案33件

　　近日，市民徐先生向法院提交起诉状，要求出卖人继续履行合同，协助办理房产过户手续。据苏州市吴江区人民法院立案庭工作人员介绍，近期此类纠纷有明显增多的趋势，今年以来已受理33件，每天有不少市民到法院诉讼服务中心咨询相关问题，或者意欲起诉，预计此类案件将继续增多。

　　徐先生在诉状中诉称，去年10月，他通过中介购买了一套市区的二手房，双方签订了买卖房产的协议，约定在今年春节后办理过户手续，协议签订时，他支付给对方定金8万元。但到了约定的日期，对方拒绝协助办理过户手续，而是开出了提价50万元的价码。徐先生无法接受这一条件，也无法与对方沟通，就向法院提起了诉讼。

　　据了解，由于楼市持续升温，部分出卖人在房价上涨后感到卖亏了，就坐地起价要求买受人提价，或者干脆不理睬买受人，不履行合同约定的交付房产、办理过户手续等义务。在他们眼里，房产的溢价已经远大于悔约需要支付的赔偿，因此故意选择了悔约。

　　据法院工作人员介绍，《合同法》对此有着明确的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。也就是说，合同当事人可以要求不履行合同义务的一方继续履行合同，或者按照合同的约定承担相应的违约责任。这个选择权在守约一方，除非出现了约定的解除合同的条件，或者合同已经无法实际履行，合同应当继续履行。该工作人员还表示，诚实守信是社会主义核心价值观的基本内容之一，也是民事法律中的黄金原则，故意毁约损害市场秩序，增加交易成本，不是明智的选择。

　　交汇点记者纪树霞

　　通讯员姚燕彬